Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 ноября 2016 г. N Ф06-14650/16 по делу N А55-16886/2015

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации, об обязании совершить действия в отношении земельного участка

Вывод суда: жалоба заявителя оставлена без удовлетворения, решение суда апелляционной истанции оставлено в силе, решение суда первой инстанции оставлено в силе

г. Казань

23 ноября 2016 г.

Дело N А55-16886/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 17 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Коноплёвой М.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 (судья Лихачев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 (председательствующий судья Бажан П.В., судьи Рогалёва Е.М., Холодная С.Т.)

по делу N А55-16886/2015

по заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, с участием третьих лиц: мэрии городского округа Тольятти, Самарская область, г. Тольятти, Меликова С.П.-оглы, Самарская область, г. Тольятти, о признании незаконным отказа и обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, Управление Росреестра) о признании незаконным отказа в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок от 27.04.2015 N 63/009/400/2015-2045 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем осуществления государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены мэрия городского округа Тольятти и вторая сторона договора купли-продажи земельного участка - Меликов С.П.-оглы, а протокольным определением суд ходатайство Меликова С.П.-оглы удовлетворил и привлек его к участию в деле в качестве созаявителя.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2015 производство по делу прекращено на основании пункта 1 статьи 150 АПК РФ, исходя из того, что споры с участием физического лица, не имеющего статуса предпринимателя, не подведомственны арбитражному суду.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2015, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 04.04.2016, определение Арбитражного суда Самарской области от 05.11.2015 отменено в части прекращения производства по требованиям заявителя о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации от 27.04.2015 N 63/009/400/2015-2045 и дело направлено для рассмотрения по существу в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016, в удовлетворении требований заявителю отказано.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - ТУ Росимущества в Самарской области, ТУ Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, удовлетворить заявленные требования, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права и неполным исследованием судами материалов дела и представленных сторонами доказательств.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании протокола о результатах аукциона от 25.11.2013 N Л5 между Тамразяном Г.Р. и ТУ Росимущества в Самарской области заключен договор аренды от 28.11.2013 N 120-2013 (2013-2018) земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 16, ул. Тополиная, д. 40 А, район магазина "Новый Тольятти", с разрешенным использованием "для дальнейшей эксплуатации павильона модульного типа из сборно-разборных конструкции", площадью 181 кв.м, с кадастровым номером 63:09:0101153:563 (т. 1 л.д. 23-37).

В последующем 04.07.2014 между Тамразяном Г.Р. и Меликовым С.П.-оглы заключен договор перенайма земельного участка (т. 1 л.д. 54).

На основании распоряжения от 17.12.2014 N 730-р между ТУ Росимущества в Самарской области и Меликовым С.П.-оглы заключен договор купли-продажи земельного участка от 17.12.2014 N 09-10-22р-14-730-р/129 (т. 1 л.д. 47 - 50).

16 марта 2015 г. ТУ Росимущества в Самарской области и Меликов С.П.-оглы обратились в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 16, ул. Тополиная, д. 40 А, район магазина "Новый Тольятти".

Сообщением от 27.04.2015 за N 63/009/400/2015-2045 Управление Росреестра отказало ТУ Росимущества в Самарской области и Меликову С.П.-оглы в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок на основании абзацев 4, 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с тем, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101153:563, общей площадью 181 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 16, ул. Тополиная, д. 40 А, район магазина "Новый Тольятти", находящегося в федеральной собственности, договор купли-продажи заключен лицом, уполномоченным на заключение договора купли-продажи федерального имущества - ТУ Росимущества в Самарской области с Меликовым С.П.-оглы с нарушением статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), без публикации о предстоящем предоставлении земельного участка, без проведения торгов, в отсутствие надлежащих полномочий представителя государственного органа на подписание договора.

Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, нарушает его права и законные интересы, ТУ Росимущества обратилось с настоящим заявлением в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из законности действий Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации права собственности и перехода права собственности на спорный земельный участок, поскольку договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 17.12.2014 N 09-10-22р-14-730-р/129, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.

Судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводами судов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Основания для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьями 17, 18 Закона о регистрации. Основания для отказа в государственной регистрации прав содержатся в статье 20 указанного Закона.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В государственной регистрации может быть отказано на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с указанным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9, абзацами 2 и 3 пункта 1 статьи 13 и абзацем 11 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

На спорный земельный участок зарегистрировано право собственности Российской Федерации.

В соответствии с распоряжением от 17.12.2014 N 730-р ТУ Росимущества спорный земельный участок был предоставлен заявителю, в том числе, в соответствии со статьей 22 ЗК РФ, Федеральным законом от 25.10.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Гражданским кодексом Российской Федерации, Положением о ТУ Росимущества, утвержденным приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278.

Согласно статье 34 ЗК РФ, в редакции, действовавшей в период заключения договора, органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Для этого указанные органы обязаны в частности обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), заблаговременную публикацию такой информации. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 38 ЗК РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Пунктом 4 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" и действовавших по состоянию на день принятия ТУ Росимущества распоряжения от 17.12.2014 N 730-р, при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатор торгов, в том числе организует подготовку и публикацию извещения о проведении торгов, а также информации о результатах торгов.

Согласно пункту 8 указанных Правил извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов.

Исходя из содержания указанной нормы, договоры купли-продажи земельных участков для целей не связанных со строительством в случае подачи более одной заявки должны заключаться только по результатам проведения торгов.

Правовое регулирование спорной ситуации гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим (определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728).

Заявитель полагает, что, заключив договор купли-продажи, им было реализовано преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность, предусмотренное статьей 22 ЗК РФ.

Вместе с тем, преимущественное право покупки возникает у арендатора только в случае, когда собственник - арендодатель примет решение продать этот участок (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.05.2014 N ВАС-5831/14).

В силу статьи 22 ЗК РФ преимущественное право арендатора на приобретение земельного участка в собственность реализуется в порядке статьи 250 ГК РФ, в соответствии с которой преимущественное право не действует в случае продажи имущества с публичных торгов.

Кроме этого, согласно правовой позиции, определенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договоры, заключаемые с нарушением приведенного порядка, являются недействительными, независимо от того, принят ли в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ, уполномоченным органом нормативный акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления участков для целей, не связанных со строительством.

Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 06.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 08.10.2015 по делу N А55-29987/2014.

Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.

Однако на государственную регистрацию не были представлены: решение органа государственной власти о проведении торгов, публикация в средствах массовой информации о проведении торгов, а также информация о результатах торгов.

В таких случаях договор аренды недвижимого имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.

В связи с этим, суды предыдущих инстанций правомерно посчитали, что договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 17.12.2014 N 09-10-22р-14-730-р/129, заключенный без проведения торгов, является ничтожным.

Выводы Управления Росреестра по Самарской области об отсутствии у и.о. заместителя руководителя Управления Росимущества Шевяховой Ю.В. полномочий на подписание договора купли-продажи земельного участка от 17.12.2014 N 09-10-22р-14-730-р/129, содержащихся в обжалуемом отказе суды признали ошибочными.

Суды установили, что согласно пунктам 6, 7.3, 7.8 Положения о ТУ Росимущества, утвержденного приказом Росимущества от 29.09.2009 N 278, руководитель ТУ Росимущества: имеет заместителей, назначаемых на должность и освобождаемых от должности руководителем ТУ Росимущества по согласованию с руководителем Росимущества; распределяет обязанности между заместителями руководителя и определяет их полномочия по согласованию с Росимуществом; действует от имени ТУ Росимущества без доверенности, заключает договоры, выдает доверенности.

Договор купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 17.12.2014 N 09-10-22р-14-730-р/129 подписан исполняющим обязанности заместителя руководителя Управления Росимущества Шевяховой Ю.В. на основании приказа руководителя ТУ Росимущества от 12.03.2014 N 28 (в ред. приказа от 11.11.2014 N 129), которым руководитель не определил круг полномочий своего заместителя, а делегировал определенные полномочия своему заместителю, что не подлежало согласованию с Росимуществом.

При наличии указанного приказа не было необходимости в получении Шевяховой Ю.В. специальной доверенности.

Данный приказ не противоречит требованиям пункта 1 статьи 182 ГК РФ.

Таким образом, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ всесторонне, полно и объективно фактические обстоятельства и представленные в дело доказательства, суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришли к правомерному выводу о том, что оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации соответствует требованиям статьи 20 Закона о регистрации, не нарушает права и законные интересы заявителя.

Аналогичная позиция изложена также в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 22.11.2016 по делу N А55-16887/2015.

Приведенные в кассационной жалобе доводы противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств. Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену обжалуемых судебных актов (статья 288 АПК РФ), не установлены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 10.05.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2016 по делу N А55-16886/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

М.В. Коноплёва С.Ю. Муравьев