Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 ноября 2016 г. N Ф06-15087/16 по делу N А65-7388/2016

Требование: о признании незаконным отказа в регистрации, о признании незаконным отказа в регистрации права в отношении недвижимого имущества

Вывод суда: дело направлено на новое рассмотрение, решение суда апелляционной истанции отменено, решение суда первой инстанции отменено

г. Казань

25 ноября 2016 г.

Дело N А65-7388/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 22 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии:

заявителя - Титовой А.А.,

при участии представителей:

заявителя - Михалева О.В., доверенность от 26.04.2016,

ответчика - Бочкаревой О.В., доверенность от 11.01.2016 N 11Д,

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Титовой Альфии Аглетдиновны, г. Набережные Челны,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2016 (судья Назырова Н.Б.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 (председательствующий судья Корнилов А.Б., судьи Рогалева Е.М., Холодная С.Т.)

по делу N А65-7388/2016

по заявлению индивидуального предпринимателя Титовой Альфии Аглетдиновны (ИНН 165048766202) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, о признании незаконным отказа в государственной регистрации, с участием в деле в качестве третьего лица: муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны",

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Титова Альфия Аглетдиновна (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным отказа Набережночелнинского отдела Управления Росреестра от 12.02.2016 N 16/099/006/2015-2075 в государственной регистрации права собственности на помещение общей площадью 16,2 кв. м по адресу: г. Набережные Челны, пр. Чулман, д. 22 (31/12), кадастровый номер 16:52:040202:47:1/216, для размещения парикмахерской.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны" (далее - Исполком).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016, в удовлетворении заявленного требования отказано.

В кассационной жалобе Предприниматель просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что Предприниматель с 2006 года и до 01.12.2015 арендовала спорное помещение при волеизъявлении арендодателя по сохранению арендных правоотношений до выкупа арендуемого имущества, в связи с чем Предприниматель соответствует критериям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) и имеет преимущественное право на приобретение такого имущества в собственность.

В судебном заседании 15.11.2016 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) был объявлен перерыв до 11 ч. 40 мин. 22.11.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Исполкомом и Предпринимателем заключен договор аренды муниципального имущества от 01.03.2012, по условиям которого Предпринимателю передано в аренду помещение общей площадью 16,2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Чулман, дом 22 (31/12), на срок с 01.03.2012 по 01.03.2015.

Договор аренды был заключен согласно постановлению Исполкома от 16.12.2011 N 6975 и протоколу N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению от 20.02.2012, лот N 4, согласно которому комиссией были приняты решения: в связи с подачей только одной заявки в соответствии с частью 5 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) аукцион по лоту N 4 признать несостоявшимся; организатору аукциона заключить договор аренды муниципального имущества с единственным участником по лоту N 4 - Предпринимателем.

Помещение передано арендатору по акту от 01.03.2012 N 1.

Соглашением от 11.03.2015 стороны внесли изменения в договор аренды от 01.03.2012, изложив пункт 1.2 договора аренды в следующей редакции: "Срок договора аренды устанавливается со 02 марта 2015 года по 02 февраля 2016 года".

Исполкомом в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Законом N 159-ФЗ принято постановление от 09.11.2015 N 6231 "О продаже муниципального имущества" - нежилого помещения площадью 16,2 кв. м, расположенного по адресу Республика Татарстан, г. Набережные Челны, проспект Чулман, дом 22, Предпринимателю, являющемуся арендатором данного помещения, по рыночной стоимости.

На основании указанного постановления Исполкома от 09.11.2015 N 6231 между Исполкомом (продавец) и Предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи арендуемого помещения от 01.12.2015 N 008-075.

Соглашением от 01.12.2015 к договору аренды от 01.03.2012 Исполком и Предприниматель на основании договора купли-продажи арендуемого помещения от 01.12.2015 N 008-075 расторгли договор аренды муниципального имущества от 01.03.2012 с 01.12.2015.

На заявление Предпринимателя от 24.12.2015 о государственной регистрации перехода права собственности на спорное помещение, Управление Росреестра сообщением от 12.02.2016 отказало Предпринимателю в государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ), со ссылкой на то, что по состоянию на 01.07.2015 Предприниматель не владела правом аренды спорного помещения, в связи с чем в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 Закона N 159-ФЗ не имела преимущественного права на его приобретение в собственность.

Предприниматель, ссылаясь на то, что отказ в государственной регистрации права собственности на спорный объект не соответствует закону, нарушает ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в том числе при соблюдении условий о том, что арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2015 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона (пункт 1); отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (пункт 2).

При разрешении спора судебные инстанции со ссылкой на пункт 5.7 договора аренды от 01.03.2012, в соответствии с которым окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств арендодателя по предоставлению помещений, пришли к выводу о том, что Предпринимателем не представлены надлежащие доказательства того, что по состоянию на 01.07.2015 она в соответствии с договором аренды являлась арендатором спорного помещения.

Также суды отклонили довод Предпринимателя и Исполкома о том, что договор аренды был заключен по результатам проведения аукциона, указав, что протоколом N 1 от 20.02.2012 аукцион по лоту N 4 (спорное помещение) был признан несостоявшимся.

Посчитав, что сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающего признакам, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, является ничтожной, суды признали законным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности и отказали в удовлетворении заявленных требований.

Вместе с тем, вывод судов о том, что договор аренды от 01.03.2012 был заключен не по результатам проведения аукциона, суд кассационной инстанции находит ошибочным.

В силу пункта 5 статьи 447 ГК РФ аукцион и конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.

Подписание договора с единственным участником несостоявшегося аукциона не свидетельствует о несоблюдении порядка заключения договора аренды на торгах. Объявление публичных торгов несостоявшимися является результатом проведения таких торгов (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 2436/11), а значит, договор, заключенный по результатам несостоявшихся торгов, следует считать договором, заключенным по результатам торгов.

Делая вывод о том, что Предприниматель по состоянию на 01.07.2015 не являлась арендатором спорного имущества, судами не дано какой-либо оценки соглашению от 11.03.2015, которым стороны внесли изменения в договор аренды от 01.03.2012, установив срок аренды со 02.03.2015 по 02.02.2016.

В пункте 2 части 4 статьи 170 АПК РФ установлено, что в мотивировочной части решения должны быть указаны доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле.

Отклоняя довод Предпринимателя на возобновление договора аренды от 01.03.2015 на неопределенный срок, судебные инстанции со ссылкой на то, что договор аренды был заключен в период действия Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), пришли к выводу о том, что положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ к нему не применимы.

Однако суды не приняли во внимание разъяснения, изложенные в пунктах 4.1 и 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым, применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, судам надлежит учитывать, что заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Кроме того, суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить, что оспоренный в настоящем деле отказ регистратора основан на абзаце 4 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ, согласно которому в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2011 N 1018/11, условия возникновения у субъектов малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, установленные в соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ, не относятся ни к форме, ни к содержанию договора купли-продажи арендуемого имущества, представленного в регистрирующий орган в качестве основания для регистрации перехода права собственности на спорное имущество. В связи с чем, регистратор не вправе был подвергать проверке наличие или отсутствие этих условий. В постановлении также указывается, что статьей 4 Закона N 159-ФЗ данный вопрос отнесен к компетенции органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на осуществление функций по приватизации имущества соответствующего уровня собственности.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными. Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела, суд кассационной инстанции считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, принимая во внимание задачи судопроизводства в арбитражных судах, конкретные обстоятельства дела, исходя из положений действующего законодательства и сложившейся судебно-арбитражной практики по рассматриваемому вопросу, установить все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному делу, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательства, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.06.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.08.2016 по делу N А65-7388/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Ф.В. Хайруллина