Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 1 декабря 2016 г. N Ф06-15099/16 по делу N А55-2342/2016

г. Казань

01 декабря 2016 г.

Дело N А55-2342/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Коноплёвой М.В., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

ответчика - Овтиной Е.В. (доверенность от 01.06.2016 N 02-269/1903),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Сызрань Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016 (судья Разумов Ю.М.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2016 (председательствующий судья Карпов В.В., судьи Балашева В.Т., Кузнецов С.А.)

по делу N А55-2342/2016

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Красильникова Сергея Васильевича, Самарская область, г. Сызрань (ОГРН 313632509800059, ИНН 632501407660) к администрации городского округа Сызрань Самарской области (ОГРН 1026303059628, ИНН 6325017706) об урегулировании разногласий при заключении договора, третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Красильников Сергей Васильевич (далее - ИП Красильников С.В.) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации городского округа Сызрань Самарской области (далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка от 26.10.2015 N 4620, и просил

- дополнить главу 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА пунктом 1.5. следующего содержания: "В соответствии с постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 19.11.2010 N 147 "Об установлении размера санитарно-защитной зоны имущественного комплекса ОАО "Сызранский нефтеперерабатывающий завод" территории г. Сызрань Самарской области" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 31.12.2010 N 19516) земельный участок входит в зону: "Санитарно-защитная зона имущественного комплекса ОАО "Сызранский нефтеперерабатывающий завод".

- пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" и составляет 50 243,88 руб. (Пятьдесят тысяч двести сорок три рубля 88 копейка) в год.

Арендатор согласен с односторонним пересмотром размера арендной платы не чаще одного раза в год на основании нормативных правовых актов органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления с даты, указанной в данном нормативном правовом акте при условии недопустимости увеличения размера арендной платы ранее дня официального опубликования соответствующего нормативного правового акта органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления.

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления городского округа Сызрань, регулирующих исчисление размера арендной платы, в том числе связанных с установлением (изменением) оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, ставок, коэффициентов, льгот, а также иных показателей. Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления с новым расчетом арендной платы не позднее 30-ти календарных дней с даты соответствующих изменений Расчет размера арендной платы за земельный участок прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость".

Внести изменения в Приложение N 2 к договору:

РАСЧЕТ

годовой арендной платы

Скад, руб.	Ка	Кв	Кпр	Ки	S	Размер арендной платы в год (руб)
1077,96	1	0.015	0,38	1,14	7173	50243.88

Пятьдесят тысяч двести сорок три рубля 88 копеек в год.

Датой заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи земельною участка считать дату вступления в законную силу решения суда.

Истец уточнил исковые требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, изложив

- пункт 2.1 договора в следующей редакции: "Размер арендной платы за земельный участок определен в соответствии с порядком, установленным Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области" устанавливается в пределах 2 (двух) процентов кадастровой стоимости передаваемого арендодателем земельного участка и составляет 154 644,14 руб. в год.

Арендатор согласен с односторонним пересмотром размера арендной платы не чаще одного раза в год на основании нормативных правовых актов органов государственной власти и (или) органов местного самоуправления с даты, указанной в данном нормативном правовом акте, при условии недопустимости увеличения размера арендной платы ранее дня официального опубликования соответствующего нормативного правового акта органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления.

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и (или) органов местного самоуправления городского округа Сызрань, регулирующих исчисление размера арендной платы, в том числе связанных с установлением (изменением) оценочных зон, кадастровой стоимости земельных участков, удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, ставок, коэффициентов, льгот, а также иных показателей, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке путем направления арендатору уведомления с новым расчетом арендной платы не позднее 30-ти календарных дней с даты соответствующих изменений Расчет размера арендной платы за земельный участок прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью.

В соответствии с подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса Российской Федерации операции по передаче в аренду земельных участков освобождены от налогообложения налогом на добавленную стоимость".

- Приложение N 2 к договору в следующей редакции:

РАСЧЕТ

годовой арендной платы

Размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с кадастровой стоимостью передаваемого арендодателем земельного участка и рассчитывается по формуле: А = К*П, где

А - размер арендной платы за земельный участок в год,

К - кадастровая стоимость земельного участка, определяемая в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области".

П - величина процентов от кадастровой стоимости, равная 2%

А = 7732207, 08 х 2% = 154644,14 рублей.

Датой заключения договора аренды и подписания акта приема-передачи земельного участка считать дату вступления в законную силу решения суда.".

Уточнение исковых требований принято судом первой инстанции в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 13.04.2016.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2016, исковые требования удовлетворены. Суд урегулировал разногласия, возникшие при заключении между Администрацией и ИП Красильниковым С.В. договора аренды N 4620 земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, от 26.10.2015 и принял пункт 2.1 договора и Приложение N 2 к договору в редакции истца.

Администрация городского округа Сызрань Самарской области обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить полностью, отказать в уточненных требованиях ИП Красильникова С.В. в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предпринимателю Красильникову С.В. на праве собственности принадлежит нежилое здание кадастровый номер 63:080105050:954 площадью 1448,1 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Сызрань, ул. Жукова, 9, литера АА1А2А3.

Право собственности Красильникова С.В. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2014.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое и сделок с ним от 10.05.2016, до указанной даты здание принадлежало обществу с ограниченной ответственностью "Магазин N 40", до 28.11.2013 - Красильникову С.В., до 09.04.2009 здание принадлежало на праве общей долевой собственности Хрекову Владимиру Валентиновичу и Красильникову С.В.

Право общей долевой собственности Хрекова Владимира Валентиновича и Красильникова С.В. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 30.04.2008 на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 08.10.2007 по делу N А55-8510/2007.

Указанным решением зарегистрирован переход права собственности от открытого акционерного общества "Строительно-монтажное управление N 6" (далее - ОАО "Строительно-монтажное управление N 6") к ИП Красильникову С.В. и индивидуальному предпринимателю Хрекову Владимиру Валентиновичу (далее - ИП Хреков В.В.) на объекты недвижимости: нежилое двухэтажное здание литера АА1А2А3 площадью 1448,1 кв.м, нежилое здание литера Б площадью 324 кв.м, нежилое здание литера В площадью 52,6 кв.м, нежилое здание литера Е площадью 310,7 кв.м, нежилое здание литера Ж площадью 8,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Сызрань, ул. Жукова, 9.

В рамках данного дела судом установлено, что между истцами: ИП Красильниковым С.В. и ИП Хрековым Владимиром Валентиновичем и конкурсным управляющим ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" заключен договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, принадлежащих акционерному обществу на праве собственности на основании разделительного баланса АО "Сызраньстройкомплекс" при выделении продавца в самостоятельное предприятие.

Данные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 2,4 га, принадлежащем продавцу - ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" на основании свидетельства о праве собственности на землю от 15.09.1992 N 10066, из которого видно, что строительно-монтажному управлению N 6 для производственной базы СМУ-6 предоставлен земельный участок площадью 2,4 га в бессрочное пользование.

Постановлением Администрации от 06.07.2012 N 1722 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 24 000 кв.м кадастровый номер 63:08:0105050:15, расположенным по адресу: Самарская область, г. Сызрань, предоставленное Строительно-монтажному управлению N 6 СМТ N 4, правопреемником которого является ОАО "Строительно-монтажное управление N 6", для производственной базы СМУ-6. Свидетельство о праве собственности на землю от 15.09.1992 N 10066, выданное Строительно-монтажному управлению N 6 СМТ N 4, признано утратившим силу.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.12.2013 по делу N А55-20749/2013 заявление ИП Красильникова С.В. о признании недействительным постановления Администрации от 06.07.2012 N 1722 оставлено без удовлетворения. Суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пунктом атьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу, что оспариваемое постановление не нарушает права и законные интересы заявителя - ИП Красильникова С.В., поскольку у него сохранилось право постоянного (бессрочного) пользования частью спорного земельного участка, занятой принадлежащими ему объектами недвижимости и необходимой для их использования.

Кроме того, ИП Красильникову С.В. принадлежит на праве собственности нежилое здание общей площадью 206,4 кв.м, расположенное по адресу: Самарская обл. г. Сызрань, ул. Жукова, 9.

Право собственности ИП Красильникова С.В. на указанный объект недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.05.2014 на основании решения Сызранского городского суда Самарской области от 20.05.2011 по делу N 2-1783/11.

30 сентября 2015 г. ИП Красильников С.В., ссылаясь на положения подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, обратился в Комитет имущественных отношений Администрации с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка кадастровый номер 63:08:0105050:1160 площадью 7173 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Сызрань. Заявитель указал, что на данном земельном участке расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости: нежилое здание кадастровый номер 63:08:0105050:1149 одноэтажное общей площадью 206,4 кв.м, адрес (местонахождение) объекта: Самарская обл., г. Сызрань, ул. Жукова, 9, и нежилое здание кадастровый номер 63:08:0105050:954 двухэтажное общей площадью 1448 кв.м, литера АА1А2А3, адрес (местонахождения) объекта: Самарская обл., г. Сызрань, ул. Жукова, 9.

Комитет имущественных отношений администрации письмом от 19.11.2015 N 08-17/11706 направил истцу проект договора от 15.10.2015 N 4620 аренды указанного земельного участка.

Не согласившись с размером арендной платы, истец договор аренды подписал с протоколом разногласий.

Ответчик письмом от 25.12.2015 N 08-17/13032 возвратил истцу неподписанный протокол разногласий к договору аренды от 26.10.2015 N 4620.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения предпринимателя в суд с иском об урегулировании разногласий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом обстоятельств, установленных по арбитражному делу N А55-20749/2013, установили, что спорный земельный участок кадастровый номер 63:08:0105050:1160 был образован из земельного участка с кадастровым номером 63:08:0105050:15, ранее принадлежавшим ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" на праве постоянного (бессрочного) пользования, и руководствуясь пунктом 2 статьи 271 ГК РФ, пунктом 6 статьи 11.4, пунктом 4 статьи 11.8, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ, пришли к правильному выводу о том, что с момента приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, ИП Красильников С.В. приобрел право постоянного (бессрочного) пользования соответствующей частью земельного участка, необходимого для размещения и эксплуатации, принадлежащих ему объектов недвижимости.

Из пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" следует, что если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой VI Земельного кодекса Российской Федерации. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, на ИП Красильникова В.В., обладающего правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, законом возложена обязанность по переоформлению данного права на право аренды либо право собственности. При этом законом предусмотрен срок для обращения заинтересованного лица с заявлением о переоформлении права на землю - до 01.07.2012. Суд кассационной инстанции отмечает, по смыслу приведенной нормы права льготный размер годовой арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка установлен для стимулирования обращения обязанных к переоформлению права на землю лиц в период, установленный в законе (то есть до 01.07.2012).

Аналогичная позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации в определении от 18.07.2016 N 310-ЭС16-7506.

Из материалов дела видно, что предприниматель обратился в уполномоченный орган местного самоуправления с заявлением о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды 30.09.2015, то есть с пропуском установленного законом срока (до 01.07.2012), в связи с чем суды обоснованно определили условия договора аренды о порядке исчисления арендной платы в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов (утв. постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308).

В соответствии с пунктом 3.2 названного Порядка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в размере: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков (введен постановлением Правительства Самарской области от 10.09.2015 N 569).

Принимая во внимание, что истец обратился с заявлением об оформлении своего права на земельный участок, принадлежавший на праве постоянного бессрочного пользования продавцу объекта недвижимости, собственником которого является истец, суды пришли к правильному выводу о том, что истец вправе требовать установления арендной платы в размер двух процентов от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Довод заявителя жалобы о том, что протокол разногласий к договору аренды не содержал предложения произвести расчет арендной платы по льготной ставке - два процента от кадастровой стоимости, однако суд первой инстанции принял уточнение предмета иска, был предметом исследования суда апелляционной инстанции, ему дана надлежащая правовая оценка. Апелляционный суд указал, что уточнение предмета иска произведено в пределах требования об урегулировании разногласий по размеру арендной платы за земельный участок и при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчик возражения против принятия уточнения предмета иска не заявлял.

Несоблюдение досудебного порядка не может являться безусловным основанием для оставления иска без рассмотрения, так как такое решение может привести к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон (пункт 4 раздела II "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4", утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015), как это усматривается из материалов по настоящему делу.

Кроме того, правовая позиция ответчика по существу предъявленных требований не свидетельствуют о возможности достижения цели урегулирования спора без обращения в суд. В поведении ответчика не усматривается намерения урегулировать возникший спор во внесудебном порядке. Поэтому оставление иска без рассмотрения в данном конкретном случае приведет только к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора.

Поскольку к истцу перешло право постоянного бессрочного пользования спорным участком при покупке объекта недвижимого имущества до ликвидации продавца, а Общество утратило право пользования участком, суды обоснованно признали ошибочным довод администрации о том, что право постоянного бессрочного пользования прекращено в виду ликвидации ОАО "Строительно-монтажное управление N 6" на основании постановления Администрации от 06.07.2012 N 1722.

Довод администрации о том, что на спорном земельном участке располагается объект недвижимости, принадлежащий иному лицу, критически оценен судами. В случае, если иное лицо является собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, данное лицо имеет право на присоединение к договору аренды земельного участка (пункт 25 постановления Пленума N 73 (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13)

Доводы кассационной жалобы, в том числе о том, что истец не вправе требовать применения льготного порядка при определении размера арендной платы в связи переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды,заявлялись в судах первой и апелляционной инстанций. Эти доводы исследовались и признаны судебными инстанциями не соответствующими фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Приведенные Администрацией аргументы по существу сводятся к несогласию заявителя с оценкой судами первой и апелляционной инстанций представленных сторонами доказательств. Однако по правилам статьи 286 АПК РФ кассационная инстанция не наделена правомочиями по исследованию (переоценке) доказательств и установлению иных (отличных от установленных судами первой и апелляционной инстанций) обстоятельств.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом первой и апелляционной инстанций не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 10.06.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2016 по делу N А55-2342/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

М.В. Коноплёва Ф.В. Хайруллина