Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 декабря 2016 г. N Ф06-16464/16 по делу N А72-218/2016

г. Казань

23 декабря 2016 г.

Дело N А72-218/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 декабря 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 декабря 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Плотникова Д.О., Королёвой Н.Н.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации г. Ульяновска,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20.07.2016 (судья Тимофеев В.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2016 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А72-218/2016

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Габриеляна Ваге Арамовича к администрации г. Ульяновска, к Независимой экспертно-оценочной компании ООО "Истина", третьи лица - Управление муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска, ООО "Звезда", ООО "Жилсервис", УМУП "Теплоком", ООО "НовоТех плюс", ИП Афанасьев А.Л., ООО ПКФ "Стройтранссервис", ООО "Жилстройсервис", ООО "Отис", ООО "Строительная Артель", ООО "Стройтранссервис", ООО "Премиум Проект", ООО Расчетно-Кассовый Центр", о признании недостоверной рыночной оценки арендуемого недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Габриелян Ваге Арамович (далее - истец, ИП Габриелян В.А.) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением, с учетом уточнений, к администрации г. Ульяновска о признании недостоверной рыночной оценки арендуемого по договору аренды от 14.04.2008 N 8847/3892 муниципального недвижимого имущества, утвержденную постановлением администрации г. Ульяновска от 08.12.2015 N 6243, обязании администрацию г. Ульяновска в лице Управления муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска в порядке пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключить с ИП Габриелян В.А. договор купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества по цене, определённой в заключении эксперта ООО "Бизнес-Оценка-Аудит" от 05.05.2016 N 250 СЭ/16.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.07.2016, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2016, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ответчик просит состоявшиеся судебные акты отменить, в иске отказать, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что сделки по отчуждению помещений без отчуждения доли в праве собственности на соответствующий земельный участок противоречат закону. Действующим законодательством предусмотрено, что спорное здание и земельный участок под ним, являющиеся муниципальной собственностью, подлежат совместной продаже на аукционе.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, истец 28.05.2015 направил в адрес администрации г. Ульяновска заявление о предоставлении реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого им по договору от 14.04.2008 N 8847/3892 муниципального недвижимого имущества - нежилых помещений, общей площадью 100 кв.м, расположенных по адресу: г.Ульяновск, Заволжский район пр-кт Туполева, 5.

На данное заявление истцом получен ответ от 11.06.2015 N 14200-04, в котором сообщалось о подготовке Комитетом обращения в Ульяновскую Городскую Думу с целью предоставления истцу преимущественного права выкупа арендуемого имущества, а также, необходимости рыночной оценки помещений независимого оценщика, после чего вопрос о приватизации истцом арендуемого муниципального имущества будет рассматривается постоянно действующей комиссией по приватизации, по результатам рассмотрения которого в адрес истца будет направлен проект договора купли-продажи.

Истцу 17.12.2015 передан проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого муниципального имущества, общей площадью 100 кв.м, расположенного по адресу: г.Ульяновск, проспект Туполева. 5.

В соответствии с пунктом 2.1. данного договора стоимость имущества определена в размере 2 702 513 руб.

В тексте договора не была указана организация, проводившая рыночную оценку стоимости имущества, а также не приложен отчёт независимого оценщика.

Истец считая, что в проекте договора купли-продажи арендуемого им недвижимого имущества приведена завышенная, недостоверная оценка его стоимости, обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее-Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 9 Закона N 135-ФЗ в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по решению уполномоченного органа.

На основании статьи 12 Закона N 135-ФЗ, отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (часть 1 статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности").

Из разъяснений, данных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, следует, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчёт независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки его достоверности и подлинности судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Закон об оценочной деятельности обязывает оценщиков соблюдать стандарты оценки под контролем саморегулируемой организации (статьи 15, 20, 22, 24.3, 24.4), гарантирует их независимость (статья 16), имущественную ответственность (статья 24.6) и позволяет оспорить отчёт об оценке (статья 13).

Судами установлено, что в рамках рассмотрения настоящего спора Независимой экспертно-оценочной компанией ООО "Истина" произведена оценка рыночной стоимости нежилого помещения, согласно которой рекомендованная рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на сентябрь 2015 года составила 2 702 513 руб.

Поскольку истец не согласился с рыночной стоимостью нежилого помещения, приведенной в отчете об оценке от 22.09.2015 N 8.12/09.15 Независимой экспертно-оценочной компании ООО "Истина", по его ходатайству назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "Бизнес-Оценка-Аудит" Надточий А.Б.

Согласно заключению эксперта ООО "Бизнес-Оценка-Аудит" от 05.05.2016 N 250 СЭ/16 рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 100 кв.м, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, проспект Туполева, 5, по состоянию на 22.09.2015 составляет 1 004 047 руб. (без учета НДС 18%).

Суды обеих инстанций, учитывая, что заключение судебной экспертизы является полным и ясным, не содержит противоречий, эксперт дал полный ответ на поставленный перед ним вопрос, обоснованно приняли его в качестве допустимого, достаточного и убедительного доказательства выкупной стоимости спорного недвижимого имущества.

Ходатайства в порядке статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а именно: отводы эксперту, о постановке дополнительных вопросов перед ним, которые не были учтены судом и имели существенное значение при проведении экспертизы, о проведении дополнительной или повторной экспертизы, лицами, участвующими в деле, заявлены не были.

При таких условиях, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований в части определения выкупной стоимости спорного имущества.

Доводы ответчика со ссылкой на пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", что приватизация здания, строения, сооружения без одновременной приватизации земельного участка, на котором они расположены, является невозможной, обоснованно отклонены судами в силу следующего.

В соответствии со статьей 3 Закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" данный Закон регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

В силу пункта 4 статьи 28 Закона N 178-ФЗ при приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством. Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.

Суды установили, что приватизация всех частей здания по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, проспект Туполева, N 5, не проведена.

В связи с этим, является неправомерным включение в решение об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества условия об одновременной приватизации доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.

Данная правовая позиция согласуется с позицией, выраженной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25.03.2016 N 306-КГ16-1080.

Доводы ответчика о том, что по существу требования ИП Габриелян В.А. представляют собой преддоговорный спор, также обоснованно признаны несостоятельными, поскольку в рассматриваемом дела истец оспаривает лишь рыночную оценку предложенного ему Комитетом к выкупу арендуемого имущества, а не условия проекта договора, в соответствии с которым ему была предложена к покупке и доля в размере 177/10 000 земельного участка площадью 10 442 кв.м.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20.07.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2016 по делу N А72-218/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

Д.О. Плотников Н.Н. Королёва