Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 февраля 2016 г. N Ф06-3975/15 по делу N А65-6224/2015

Требование: о взыскании долга и пени, о расторжении договора аренды в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда первой инстанции отменено

г. Казань

29 февраля 2016 г.

Дело N А65-6224/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

ответчика - Хасановой А.Р. (доверенность от 22.10.2015),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.08.2015 (судья Горинов А.С.)

по делу N А65-6224/2015

по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань к некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан", г. Казань, о взыскании 177 885,11 руб. долга, 193 261,87 руб. пени, расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.2008 N 13053 и изъятии у ответчика земельного участка, при участии третьих лиц: муниципального казенного учреждения "Управление капитального строительства и реконструкции Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань, общества с ограниченной ответственностью "ПСО Казань", г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет земельных и имущественных отношений, истец) обратился с иском к некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" (далее - Государственный жилищный фонд, фонд) о взыскании 177 885,11 руб. долга, 193 261,87 руб. пени, расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.2008 N 13053 и изъятии у ответчика земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ПСО Казань" (далее - ООО "ПСО Казань"), муниципальное казенное учреждение "Управление капитального строительства и реконструкции Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Управление капитального строительства и реконструкции).

До принятия оспариваемого решения Государственный жилищный фонд заявил о пропуске Комитетом земельных и имущественных отношений срока исковой давности в части взыскания долга и пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.08.2015 иск удовлетворен частично. С Государственного жилищного фонда взыскано в пользу Комитета земельных и имущественных отношений 36 494,51 руб. долга. В остальной части в иске отказано.

Судебная инстанция, разрешая спор, установила, что, поскольку исковое заявление было подано истцом в суд 20.03.2015, срок исковой давности по требованиям за период до 20.03.2012 истцом пропущен, кроме того, по условиям пункта 2.1 договор аренды от 23.10.2008 N 13053 прекратил свое действие с 29.07.2011, в связи с чем взыскание неустойки после указанной даты не допускается, также сделан вывод о том, что, поскольку срок договора истек, оснований для его расторжения не имеется.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2015 Комитету земельных и имущественных отношений отказано в восстановлении пропущенного срока, апелляционная жалоба возвращена заявителю.

В кассационной жалобе Комитета земельных и имущественных отношений, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, решение суда первой инстанции в части предлагается отменить как принятое с нарушением норм действующего законодательства.

В судебном заседании представитель Государственного жилищного фонда возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на нее.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемый судебный акт подлежит отмене в оспариваемой части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании заявления Государственного жилищного фонда, учитывая акт выбора земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани принято постановление от 29.07.2008 N 4142 "О предоставлении некоммерческой организации "Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан" земельного участка на территории северо-восточнее Казанского Кремля".

На основании указанного постановления Комитет земельных и имущественных отношений (арендодатель) и Государственный жилищный фонд (арендатор) заключили договор об аренде земельного участка от 23.10.2008 N 13053, по условиям которого арендатору на срок до 28.07.2011 был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:010507:0009, общей площадью 683,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, на территории северо-восточнее Казанского Кремля, разрешенное использование: для строительства лодочной станции.

Государственная регистрация указанного договора осуществлена 27.04.2009 за N 16-16-01/389/2008-217.

Письмом от 29.05.2012 N 4268 Государственный жилищный фонд сообщил Комитету земельных и имущественных отношений о том, что им перечислена в полном объеме арендная плата в сумме 409 314,50 руб. за период с 01.08.2008 по 28.07.2011, при этом объект, состоящий из лодочной станции на 50 лодок, в настоящее время разобран и разрушен, на данной территории ведется строительство автомобильной дороги, в связи с чем просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.10.2008 N 13053 с 28.07.2011.

В свою очередь, между Управлением капитального строительства и реконструкции и ООО "ПСО Казань" был заключен муниципальный контракт от 20.09.2013 N 2013.427 (363/13-06), на основании которого ООО "ПСО Казань" была произведена реконструкция Федосеевской защитной дамбы на левом берегу р. Казанка Куйбышевского водохранилища на участке от НКЦ "Казань" до ул. Батурина в г. Казани, в том числе и на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010507:0009, общей площадью 683,6 кв. м.

29.04.2015 главным специалистами отдела муниципального земельного контроля МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета МО г. Казани" Сафиным Л.И. с участием представителя Государственного жилищного фонда было проведено обследование на земельном участке с кадастровым номером 16:50:010507:0009, общей площадью 683,6 кв. м, расположенном по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Федосеевская.

По результатам обследования составлен акт обследования земельного участка от 29.04.2015 N 126, согласно которому указанный земельный участок изъят, регистрация прав на него в ЕГРП отсутствует, ранее расположенные на участке сооружения лодочной станции демонтированы, а на данной территории выполнены берегоукрепительные работы, произведена засыпка грунтом и бетонирование площадки.

В связи с ненадлежащем исполнением Государственным жилищным фондом условий договора аренды, Комитет земельных и имущественных отношений претензией от 15.12.2014 N 22578 потребовал оплатить задолженность по арендной плате, а также направить согласие о расторжении договора аренды.

Поскольку требования, изложенные в претензии, не были добровольно удовлетворены, Комитет земельных и имущественных отношений обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судебное решение принято с нарушением норм действующего законодательства и не основано на надлежащей оценке всех существенных обстоятельств дела.

Пункт 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из буквального толкования указанной нормы, только законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки для отдельных видов аренды. При этом принципы определения сроков регламентированы в статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Специальные положения об аренде земельных объектов содержатся в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В пункте 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей по 01.03.2015) предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Конструкция нормативных положений данной нормы определяет правовой режим и титул предоставления земельных участков для строительства, который, прежде всего, зависит от статуса лица, обратившегося за предоставлением объекта:

- лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (государственным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия) - в постоянное (бессрочное пользование);

- религиозным организациям - в безвозмездное срочное пользование и именно на срок строительства этих зданий;

- иным лицам в аренду.

В связи с чем пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации прямо устанавливает, что земельный участок предоставляется на срок строительства только религиозным организациям и не относится к процедуре заключения договора аренды, поскольку на стадии его заключения еще не существует разрешения на строительство, которое могло определить такой срок.

Данный вывод подтверждается и тем, что понятие "срок строительства" не может быть применим и к лицам, которые приобретают участок на праве бессрочного пользования, в противном случае такие действия органов государственной власти будут противоречить положениям статей 216, 268 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 269 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющим именно бессрочное владение и пользование землей на основании ограниченного вещного титула.

Таким образом, пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает обязанность сторон заключать договора аренды на срок строительства этих зданий, и не устанавливает такой срок в качестве предельно допустимого, что, как следствие, в данном конкретном случае исключает применение пункта 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Данная категория договоров при наступлении условий, предусмотренных статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, может считаться заключенными на неопределенный срок (определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.01.2015 N 301-ЭС14-1773).

Следует отметить, что статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной с 01.03.2015, предусмотрены предельные сроки, установленные для договоров аренды земельного участка предоставляемого для строительства.

В связи с чем выводы суда первой инстанции о том, что договор аренды земельного участка, заключенный до 01.03.2015, прекратил свое действие 29.07.2011 по истечении предельно установленного срока, основаны на неправильном применении норм материального права.

Вместе с тем анализ материалов дела свидетельствует о том, что на данном участке был возведен объект капитального строения "Лодочная станция", который впоследствии был демонтирован в связи с предоставлением земельного участка под реконструкцию Федосеевской защитной дамбы на левом берегу р. Казанка Куйбышевского водохранилища на участке от НКЦ "Казань" до ул. Батурина в г. Казани.

Таким образом, после истечения действия договора аренды земельного участка (28.07.2011) фонд продолжал его использовать, поскольку на нем был расположен объект недвижимости, зарегистрированный в установленном порядке, в связи с чем такой договор следует считать возобновленным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Однако судебная инстанция ошибочно сделала вывод о прекращении договора аренды 28.07.2011, считая, что он заключен на предельный срок, при этом не установила дату его прекращения в связи с изъятием земельного участка для реконструкции дамбы.

Учитывая, что изъятие арендодателем земельного участка влечет к прекращению арендных отношений, суду также необходимо установить дату предоставления органом муниципального образования указанного земельного участка 20.09.2013 для выполнения работ генподрядчику в рамках муниципального контракта от 20.09.2013 N 2013.427.

Кроме того, необходимо учесть и письмо фонда от 29.05.2012 N 4268, в котором сообщалось о прекращении договора аренды в связи с невозможностью его использования и изъятием участка для строительства автомобильной дороги.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что разрешая споры, связанные с расторжением договоров, суды должны иметь в виду, что по смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (например, отгружать товары по договору поставки, выполнять работы по договору подряда, выдавать денежные средства по договору кредита и т.п.). Поэтому неустойка, установленная на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения указанной обязанности, начисляется до даты прекращения этого обязательства, то есть до даты расторжения договора.

При таких обстоятельствах судами неправильно определена дата прекращения договора, с которой прекращаются обязанности арендатора, и как следствие начисление неустойки.

В целях проверки правомерности требований в части взыскания неустойки, заявленной за период с 15.06.2011 по 31.05.2014, суду необходимо установить дату прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок, а также учесть срок исковой давности, о котором было заявлено в споре (статья 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Взыскание арендной платы за период с 20.03.2012 по 31.05.2012 с учетом пропуска срока исковой давности, о котором заявлено ответчиком в споре, соответствует пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и положению статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку при рассмотрении спора суд не правильно установил юридически значимые обстоятельства и применил нормы материального права, не подлежащий применению, дело в указанной части подлежит направлению на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.08.2015 по делу N А65-6224/2015 в части отказа в иске о расторжении договора аренды земельного участка от 23.10.2008 N 13053 и взыскании неустойки отменить.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

В остальной части судебный акт оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Ф.В. Хайруллина