Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 сентября 2016 г. N Ф06-12777/16 по делу N А65-23705/2014

г. Казань

22 сентября 2016 г.

Дело N А65-23705/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 15 сентября 2016 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 сентября 2016 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Ананьева Р.В, Муравьёва С.Ю.,

при участии представителей:

истца - Гаязова А.Р., доверенность от 01.11.2015,

ответчика - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан - Бурсаковой Д.С., доверенность от 08.08.2016 N 04/6147,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная фирма "РИА"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.03.2016 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-23705/2014

по иску общества с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная фирма "РИА" (ОГРН 1021602847947, ИНН 1654032468), г. Казань, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Татарстан, к Федеральному агентству федерального железнодорожного транспорта, г. Москва, об обязании сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок, обязании заключить договор аренды в отношении сформированного земельного участка, с участием третьих лиц: открытого акционерного общества "Российские железные дороги", федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Промышленно-строительная фирма "РИА" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Республике Татарстан (далее - Управление Росимущества), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ): об обязании сформировать из земельного участка, кадастровый номер 16:50:000000:34, общая площадь 4 714 445,00 кв. м, и поставить на кадастровый учет земельный участок площадью 9280 кв. м с временным кадастровым номером 16:50:000000:34/27, обязать заключить договор аренды земельного участка площадью 9280 кв. м, образованного в границах ранее состоявшего на кадастровом учете земельного участка со временным кадастровым номером 16:50:000000:34/27 на условиях прилагаемого договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Российские Железные Дороги" (далее - ОАО "РЖД"), Федеральное агентство железнодорожного транспорта (далее - Агентство).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.02.2015 иск удовлетворен.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 15.10.2015 решение суда первой инстанции от 05.02.2015 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении дела суд привлек к участию в деле в качестве соответчика Агентство, исключив его из числа третьих лиц.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Татарстан.

Судом в порядке статьи 49 АПК РФ приняты изменения исковых требований, в которых Общество просило: обязать Управление Росимущества и Агентство сформировать из земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:34, общая площадь 4 714 445 кв. м и поставить на кадастровый учет земельный участок площадью 9280 кв. м в границах ранее состоявшего на кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:34/27 и обязать заключить в отношении него договор аренды на следующих условиях: 1.1 Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: площадь земельного участка 9280 кв. м, кадастровый номер, категория земель - земли поселений, срок аренды участка устанавливается с 08 августа 2012 г. по 31 июля 2054 г. Размер арендной платы в год за участок составляет 54 руб. 84 коп., в том числе НДС 8,37 руб. В указанном договоре Общество также включило: раздел 4. Права и обязанности сторон; раздел 5. Ответственность сторон; раздел 6. Изменение, расторжение и прекращение договора; раздел 7. Рассмотрение и урегулирование договора; раздел 8. Особые условия договора.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.03.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016, принят отказ Общества от иска к Агентству об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 9280 кв. м, со временным кадастровым номером 16:50:000000:34/27, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Общество просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что суды нарушили принцип единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка, сделав вывод о возможности отказа в оформлении прав на земельный участок под приобретенным объектом недвижимости в случае изменения функционального назначения объекта недвижимости.

В судебном заседании 08.09.2016 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 16 ч. 20 мин. 15.09.2016. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в собственности Российской Федерации находится земельный участок, категория земель: земли поселений, площадь 4 712 729 кв. м, кадастровый номер 16:50:000000:34, адрес: Республика Татарстан, участок в зоне границ полосы железной дороги на территории г. Казань, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.03.2007 серия 16-АА N 154234

В результате исправления кадастровых ошибок площадь земельного участка составила 4 714 445 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:34.

На основании распоряжения о предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 21.07.2005 N 154-р между Управлением Росимущества (арендодатель) и ОАО "РЖД" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.07.2005 N 05-10з.

В соответствии с договором арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: местонахождение земельного участка - участок в зоне границ полосы отвода железной дороги на территории г. Казани, площадь земельного участка - 4 712 729 кв.м, кадастровый номер - 16:50:00 00 00:0034, категория земель - земли поселений, для использования в целях - под объекты железнодорожного транспорта.

Срок аренды участка установлен с 01.08.2005 по 31.07.2054.

На указанном земельном участке находился свинооткормочный комплекс, который принадлежал на праве собственности ОАО "РЖД", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.04.2008 серии 16-АА N 703052.

По договору купли-продажи имущества от 25.05.2012 ОАО "РЖД" (продавец) передало в собственность Общества (покупатель) недвижимое имущество: Свинооткормочный комплекс, назначение - нежилое, общая площадь 2045,1 кв. м, инвентарный номер 92:401:002:000012310:000Н20000, литера Н.Н1, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Революционная, д. 1.

Объект находится на земельном участке, имеющем следующие характеристики: категория земель - земли поселений, общая площадь 4 712 729 кв. м, кадастровый номер 16:50:00 00 00:0034, адрес: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Революционная, д. 1, принадлежащем продавцу на праве аренды по договору аренды от 22.07.2005 N 05-10з.

На основании договора купли-продажи от 25.05.2012 зарегистрирован переход право собственности на указанный объект недвижимости к Обществу, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.08.2012 серии 16-АК N 691939.

Согласно приказу директора Общества от 31.10.2012 N 7 здание свинооткормочного комплекса (инвентарный номер 92:401:002:00001230:000Н:20000, литера Н, Н1) переименовано в оптово-розничный торгово-производственный комплекс.

Распоряжением исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 21.12.2012 N 3681р объекту капитального строительства - зданию (инвентарный номер 92:401:002:000012310) по ул. Бирюзовая в жилом комплексе Юдино присвоен адресный номер "38".

Между ОАО "РЖД" и Обществом был заключен договор субаренды части земельного участка под объектом недвижимости от 16.05.2013, по условиям которого Обществу был предоставлен в субаренду земельный участок площадью 9280 кв. м, с кадастровым номером 16:50:000000:0034/27, из земель населенных пунктов, являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:0034, на срок с 08.08.2012 по 31.07.2054.

Дополнительным соглашением от 10.09.2013 стороны внесли изменения в договор субаренды, изложив пункт 1.3 в следующей редакции: для целей, не связанных с капитальным строительством - для реконструкции свинооткормочного комплекса, заключающейся в изменении технических характеристик, переименовании и перепрофилировании объектов (в рамках градостроительного регламента, определенного генеральным планом застройки г. Казани) с последующей эксплуатацией объектов с характеристиками:

1.1 Оптово-розничный-торгово-производственный комплекс, назначение - нежилое здание, этажность 2, капитальность - капитального характера, общая площадь 1005,1 кв. м по техническому паспорту от 26.10.2012, местоположение: РТ, г. Казань, жилой комплекс Юдино, ул. Бирюзовая, д. 38.

1.2 Оптово-розничный-торгово-производственный комплекс, назначение - нежилое здание, этажность 1, капитальность - капитального характера, общая площадь 1046,2 кв.м по техническому паспорту от 23.03.2013, местоположение: РТ, г. Казань, жилой комплекс Юдино, ул. Бирюзовая, д.38.

Пункт 1.4 договора субаренды изложили в следующей редакции: на участке расположено: 2.1 Оптово-розничный-торгово-производственный комплекс капитального характера, застроенная площадь 1039,6 кв. м по техническому паспорту от 26.10.2012; 2.2 Оптово-розничный-торгово-производственный комплекс капитального характера, застроенная площадь 1251,7 кв. м по техническому паспорту от 23.03.2013.

После проведения ремонтных работ и изменения наименования объекта недвижимости Общество зарегистрировало право собственности на Оптово-розничный-торгово-производственный комплекс, назначение нежилое, 2-этажный, общая площадь 1005,1 кв. м, инвентарный номер 92:401:002:000012310, адрес объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Бирюзовая, д. 38, кадастровый номер 16:50:000000:7543, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.07.2013, а также на Оптово-розничный-торгово-производственный комплекс, назначение нежилое, 1-этажный, общая площадь 1046,2 кв. м, инвентарный номер 92;401:002:000012310, адрес объекта: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Бирюзовая, д. 38., кадастровый номер 16:50:281201:23, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.07.2013.

Общество письмом от 18.06.2014 N 43 обратилось в адрес Управления Росимущества с просьбой в течение 30 дней с даты получения оферты заключить с Обществом договор аренды земельного участка площадью 9280 кв. м, на условиях прилагаемого договора.

В письме от 07.07.2014 N 04/3856 Управление Росимущества отказало в заключении договора аренды, указав на то, что предоставление права аренды части земельного участка Обществу возможно после исключения данной части из договора аренды земельного участка N 05-10з путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды с ОАО "РЖД".

Общество, ссылаясь на то, что имеет право получить земельный участок под объектом недвижимости на том же праве, что и предыдущий собственник объекта, для чего необходимо произвести выделение земельного участка площадью 9280 кв. м с временным кадастровым номером 16:50:000000:34/27 из земельного участка с кадастровым номером 16:50:000000:0034, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском об обязании сформировать земельный участок и заключить в отношении него договор аренды на предлагаемых Обществом условиях.

В силу пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период, далее - ЗК РФ) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов: проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации; утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 настоящего Кодекса.

Образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории с учетом положений, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Таким образом, юридическим фактом, который необходим для раздела земельного участка является проект межевания территории либо схема расположения земельных участков на кадастровом плане территорий.

В соответствии с пунктом 3 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 39.2 настоящего Кодекса, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Согласно пункту 4 статьи 11.10 ЗК РФ подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.

Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом (пункт 6 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации).

Между тем, Общество не обеспечило подготовку схемы расположения земельного участка в целях его образования, а также не обращалось в уполномоченный орган с заявлением о подготовке такой схемы.

Однако данное обстоятельство не исключает право заинтересованного лица обратиться с новым заявлением о разделе (выделе) земельного участка с приложением документов, подтверждающих возможность образования публичных земель путем их раздела (выдела).

Заявленные Обществом требования по настоящему делу направлены на обход норм законодательства, предусматривающих определенный порядок по формированию земельного участка под объектом недвижимости и предоставления его в аренду.

В пункте 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" установлено, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с правовой позицией, сформированной в абзаце 6 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", которая применима к землям, находящимся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Таким образом, заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Введенные с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения ЗК РФ также предусматривают, что объектами земельных отношений, которые находятся в публичной собственности, могут быть земельные участки, прошедшие кадастровый учет, имеющие уточненные границы в соответствии с Федеральным законом от 24.04.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", вовлечение в гражданский оборот публичных земель в противном случае не допускается.

В настоящее время детальный административный порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов регламентирован статьей 39.14 ЗК РФ и включает в себя ряд последовательных этапов: подготовку схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок; подачу гражданином или юридическим лицом в уполномоченный орган заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"; в случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении; принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости"; обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка; осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена; подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка; заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Кроме того, в силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Из пункта 1 статьи 11.9 ЗК РФ следует, что образование и изменение земельных участков должны происходить с соблюдением предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты.

Согласно пункту 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Между тем, как правильно указано судами, Общество не обосновало и не доказало факт необходимости предоставления ему земельного участка в требуемом размере для эксплуатации объекта недвижимости, нормативы которого должны быть определены в соответствии с требованиями законодательства.

При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований, в связи с чем оснований для отмены или изменений принятых по делу судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам суд кассационной инстанции не находит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.03.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2016 по делу N А65-23705/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьёв