Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 февраля 2017 г. N Ф06-17474/17 по делу N А72-4319/2015

г. Казань

16 февраля 2017 г.

Дело N А72-4319/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Коноплевой М.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителя:

индивидуального предпринимателя Рогачева Андрея Борисовича - Трифоновой О.В., доверенность от 06.02.2017,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Рогачева Андрея Борисовича

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.06.2016 (судья Лубянова О.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 (председательствующий судья Апаркин В.Н., судьи Рогалева Е.М., Холодная С.Т.)

по делу N А72-4319/2015

по заявлению индивидуального предпринимателя Рогачева Андрея Борисовича (ОГРНИП 304732833400256, ИНН 732800514141) к администрации города Ульяновск о признании незаконным отказа и об обязании, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Панова Надежда Германовна; Козырев Дамир Иршатович; Кажаев Владимир Петрович; Замалтдинов Хамит Фазуллович; Нагорнов Сергей Валерьевич; Гаман Владимир Викторович; Виноградов Леонид Владимирович; Гайнутдинов Ришат Хайрутдинович; общество с ограниченной ответственностью "Стандарт-Профиль", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ульяновской области, о признании незаконным отказа и об обязании,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Рогачев Андрей Борисович (далее - ИП Рогачев А.Б., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации города Ульяновска (далее - администрация) от 18.02.2015 N 20964-4 в передаче ему в собственность за плату земельного участка площадью 2990 кв. м с кадастровым номером 73:24:021111:190, расположенного по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, ул. 7 проезд Инженерный, д. 25, и об обязании администрации передать заявителю в собственность за плату указанный земельный участок.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Панова Надежда Германовна, Козырев Дамир Иршатович, Кажаев Владимир Петрович, Замалтдинов Хамит Фазуллович, Нагорнов Сергей Валерьевич, Гаман Владимир Викторович, Виноградов Леонид Владимирович, Гайнутдинов Ришат Хайрутдинович, общество с ограниченной ответственность "Стандарт-Профиль", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ульяновской области.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.06.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, предприниматель обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и нарушение судами норм процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 26.10.2004 между Ульяновским производственно-коммерческим закрытым акционерным обществом "Электромаш" (далее - ЗАО "Электромаш") в лице конкурсного управляющего Потапова В.А. в качестве продавца и ИП Рогачевым А.Б. в качестве покупателя был заключен договор купли-продажи, в соответствии с пунктом 1 которого продавец продал, а покупатель купил незавершенное строительством здание общежития Б, расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. 7 проезд Инженерный, д. 25, кадастровый номер 73:24:021111:5:0263170009 (литера Л) на земельном участке кадастровый номер 73:24:021111:5, общей площадью 150 000 кв. м, принадлежащем ЗАО "Электромаш" в соответствии с государственным актом на право пользования землей от 02.02.1993 N 24-2-004235.

10 декабря 2004 года за ИП Рогачевым А.Б. зарегистрировано право собственности на незавершенное строительством здание общежития Б (литера Л), назначение: нежилое, адрес (местоположение): г. Ульяновск, ул. 7 проезд Инженерный, д. 25, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.12.2004 N 196894, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ) от 05.05.2015 N 73/001/412/2015-9943.

21 октября 2014 года постановлением администрации N 5676 была утверждена схема расположения земельного участка по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, ул. 7 проезд Инженерный, д. 25 (земли населенных пунктов, территориальная зона - ПК 2, вид разрешенного использования - объекты для осуществления средней и малой производственной и предпринимательской деятельности), на кадастровом плане (карте) соответствующей территории 73:24:021111.

15 декабря 2014 года ИП Рогачев А.Б. обратился в администрацию с заявлением о передаче в собственность за плату земельного участка площадью 2990 кв. м с кадастровым номером 73:24:021111:190 по адресу г. Ульяновск, ул. 7 проезд Инженерный, д. 25 для осуществления средней и малой производственной предпринимательской деятельности.

Письмом от 18.02.2015 администрация отказала ИП Рогачеву А.Б. в передаче указанного земельного участка в собственность, указав на возможность предоставления его только в аренду для завершения строительства со ссылкой на статьи 36, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, ввиду нахождения на нем объекта незавершенного строительством здания общежития.

Полагая, что данный отказ нарушает его права и законные интересы, ИП Рогачев А.Б. обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при отчуждении незавершенного строительством здания общежития Б по ул. 7 проезд Инженерный, д. 25 покупателю (Рогачеву А.Б.) перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, занятым объектом, однако названный объект в настоящее время не существует.

Суд апелляционной инстанции, рассматривая апелляционную жалобу, сослался на отсутствие у ответчика права на выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства. Суд указал, что применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе: приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации); переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон). Между тем, к настоящему делу данные случаи не относятся.

При этом суд сослался на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2016 N 19-КГ15-48.

Кроме этого, суд, сославшись на экспертное заключение, указал на отсутствие объекта незавершенного строительства и оставил без изменения решение суда первой инстанции.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Соответствующие правила Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации применяются при продаже как объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Вводного закона.

Приобретение объектов недвижимости лицами, которым согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставляться не может, накладывает на этих лиц обязанность до установленной Вводным законом даты в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации приобрести соответствующий земельный участок в собственность или аренду по своему выбору.

Обращаясь с заявлением о выкупе земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, предприниматель руководствовался пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 3 Вводного закона и с учетом системного толкования совокупности указанных норм был вправе требовать переоформления перешедшего к нему права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком путем его выкупа с сохранением целевого назначения.

Указанная правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложена в Постановлении Президиума от 11.05.2010 N 82/09, от 21.05.2013 N 16448/1.

На возможность применения порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства, установленного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случаях, прямо указанных в законе, в частности, при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Вводного закона указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N 14880/11.

Ссылка на вышеуказанные нормы права приводилась ответчиком и в исковом заявлении и в ходе судебного разбирательства, однако совокупная оценка представленным доказательствам с учетом вышеуказанных норм права судами не дана.

При этом судами обеих инстанций в нарушение требований статей 170, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не приведено мотивов, по которым ими отклонены доводы предпринимателя, приведенные в обоснование своего права.

В силу требований пункта 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации при отказе лица от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 настоящего Кодекса.

В материалах дела имеются документы, свидетельствующие о том, что право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у продавца объекта незавершенного строительства ОАО "Электромаш" прекращено на основании его заявления, государственные акты на право пользования землей аннулированы, в частности, постановление главы администрации города Ульяновска от 13.01.2006 N 63. Кроме этого, в материалах дела имеется постановление главы администрации города Ульяновска от 08.12.2006 N 3018, согласно которому Рогачеву А.Б. в аренду сроком до 30.09.2008 (период строительства) предоставлен земельный участок площадью 1482 кв.м. и 1612 кв.м. по 7 проезду Инженерному, 25, предложено заключить договор аренды.

Однако указанным доказательствам оценка судами не дана. Оформлены ли земельные отношения в целях завершения строительства объекта недвижимости, какой площадью, под каким объектом, не установлено.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение; при этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

При разрешении вопроса о признании объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации) (абзац 5 пункта 38 Постановление N 25).

Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Вместе с тем при рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций не проверяли и не исследовали вопрос о наличии у объекта, имеющего степень готовности 2%, признаков недвижимого имущества, сославшись на выводы экспертного заключения.

Между тем, названное экспертное исследование от 29.03.2016 не проводилось на предмет исследования объекта недвижимости незавершенного строительства и наличия у него признаков объекта недвижимости, перед экспертом не ставился вопрос соответствующий вопрос.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1) Какая площадь земельного участка, необходимого для использования под незавершенным строительством здания общежития по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, 7 проезд Инженерный, д. 25

2) Если возможно определить площадь земельного участка необходимого для использования по незавершенным строительством зданием общежития по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, 7 проезд Инженерный, д. 25, определить координаты точек (углов поворота) земельного участка под незавершенным строительством здания общежития по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, 7 проезд Инженерный, д. 25

3) Достаточна ли площадь земельного участка с кадастровым номером 73:24:021111:190 для использования под незавершенным строительством объектом общежития по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, 7 проезд Инженерный, д. 25

4) Образован ли земельный участок с кадастровым номером 73:24:021111:190 из земельного участка с кадастровым номером 73:24:021111:5 и входил ли земельный участок с кадастровым номером 73:24:021111:190 в границы земельного участка с кадастровым номером 73:24:021111:5.

Определением суда апелляционной инстанции от 19.06.2016 ходатайство заявителя о проведении дополнительной экспертизы с учетом положений пункта 4 статьи 82, статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонено. Аналогичное ходатайство отклонено и в суде апелляционной инстанции.

При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании имеющихся в деле доказательств, в связи с чем содержащиеся в нем выводы нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам и установленным судом обстоятельствам, а поэтому подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1-3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

При новом рассмотрении спора суду следует учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, исходя из подлежащих применению норм материального права, установить все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассматриваемого спора, дать оценку всем доводам и имеющимся в деле доказательствам с соблюдением требований арбитражного процессуального законодательствам.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.06.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2016 по делу N А72-4319/2015 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

М.В. Коноплева В.А. Петрушкин