Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 февраля 2017 г. N Ф06-17997/17 по делу N А55-9571/2016

г. Казань

21 февраля 2017 г.

Дело N А55-9571/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И.Н.,

судей Александрова В.В., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителей (до перерыва):

ответчика (заявителя) - ООО "Большое Дело" - Соголаевой Н.Ф., по доверенности от 06.02.2017,

истца - ИП Габайдулловой А.С. - Пушиной А.В., по доверенности от 01.12.2016,

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

в отсутствие лиц, участвующих в деле (после перерыва):

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Большое дело"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016

по делу N А55-9571/2016

по иску индивидуального предпринимателя Габайдулловой Алисы Сергеевны к обществу с ограниченной ответственностью "Большое дело", с участием третьего лица индивидуального предпринимателя Агеева А.В. о расторжении договора и об обязании ответчика привести нежилое помещение в состояние, в котором оно было ему передано по договору аренды,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Большое дело" к индивидуальному предпринимателю Габайдулловой Алисе Сергеевне о расторжении договора аренды, истребовании имущества, о взыскании арендной платы, убытков, упущенной выгоды,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Габайдуллова Алиса Сергеевна (далее - ИП Габайдуллова А.С., истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Большое дело" (далее - ООО "Большое дело", ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30 июля 2012 года и об обязании ответчика привести нежилое помещение в состояние, в котором оно было ему передано по договору аренды.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.07.2016 принято встречное исковое заявление, в соответствии с которым ответчик просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 30 июля 2012 года; истребовать из чужого незаконного владения товарно - материальные ценности и электрооборудование общей стоимостью 1 562 246 руб.; взыскать с ИП Габайдулловой А.С. в пользу ООО "Большое дело" убытки в сумме 82 903 руб. 50 коп. и арендную плату в сумме 612 000 руб., а также упущенную выгоду в сумме 579 716 руб.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.06.2016 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - индивидуального предпринимателя Агеева А.В. (далее - ИП Агеев А.В., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016, первоначальные исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор аренды нежилого помещения от 30 июля 2012 года. Суд обязал ООО "Большое дело" привести нежилое помещение, находящееся по адресу: Самарская область, Железнодорожный район, ул. Тухачевского / ул. Киевская б/н в районе жилого дома N 9, кадастровый номер 63:01:0112001:56 в состоянии, в котором оно было передано по договору аренды. С ООО "Большое дело" в пользу ИП Габайдулловой А.С. взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. Встречный иск в части требования о расторжении договора аренды нежилого помещения от 30 июля 2012 года оставлен без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано. С ООО "Большое дело" в доход бюджета Российской Федерации взыскана государственная пошлина в сумме 51 707 руб. 22 коп.

Общество с ограниченной ответственностью "Большое дело" подало кассационную жалобу, в которой просит судебные акты отменить, однако в обоснование доводов жалобы указывает лишь о несогласии в выводами судов относительно наличия оснований для расторжения названного договора аренды по инициативе Габайдуллова А.С., утверждая, что при осуществлении работ по перепланировке используемого здания его строительно-технические свойства не ухудшились и оно может использоваться для целей организации общественного питания, определенных условиями сделки.

Жалоба не содержит доводов о несогласии с выводами судов при разрешении встречного иска, в связи с чем, руководствуясь положениями части первой статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов исходя из доводов жалобы.

В судебном заседании представитель ООО "Большое дело" поддержал доводы жалобы, представитель ответчика возразил против ее удовлетворения, просил судебные акты оставить в силе.

Третье лицо, уведомленное о месте и времени рассмотрения жалобы, не явилось в судебное заседание, не обеспечило явку представителя, жалоба рассмотрена в его отсутствие.

В судебном заседании 16.02.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 16 час. 00 мин. 20.02.2017. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Лица, участвующие в деле, уведомленные о месте и времени рассмотрения жалобы, не явились в судебное заседание, не обеспечили явку представителей, жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив доводы жалобы, отзыва на нее, собранные по делу материалы, коллегия находит ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 30.06.2012 между ответчиком и предпринимателем Агеевым А.В. заключен договор аренды нежилого здания - торгового павильона, расположенного по адресу: гор. Самара, Железнодорожный район, ул. Тухачевского / Киевская, общей площадью 355 кв.м,, этажность 2, подземная этажность, АА1А2а1, кадастровый номер 63:01:0000000:0:7815.

Это здание, на основании договора купли-продажи от 30.12.2014, приобрела предприниматель Габайдуллова А.С. с сохранием арендного обременения в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Признавая требования ИП Габайдулловой А.С. подлежащими удовлетворению, суды согласились с ее доводами о том, что в ходе эксплуатации здания ООО "Большое дело" допущено существенное нарушение условий договора, а именно: в нарушение пунктов 2.2, 4.9 договора аренды от 30 июля 2012 года арендатором без письменного согласования с арендодателем произведена реконструкция здания, которая ухудшила его состояние, что, по мнению истца, подтверждается представленным в материалы дела заключением кадастрового инженера от 23.12.2015.

Коллегия не может согласиться с таким выводом судов, так как он противоречит нормам материального права, условиям договора аренды об основаниях для расторжения сделки.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу пункта 1.4 договора названный объект недвижимости передается обществу для осуществления последним ресторанной деятельности.

В силу пункта 2.2 договора аренды арендодатель предоставляет арендатору право производить любые улучшения и перепланировки нежилых помещений на основании письменного согласия арендодателя на производство таких улучшений и перепланировок.

Из представленных в материалы дела договора подряда от 15.08.2012, акта на выполнение работ работ-услуг от 05.11.2012, проектной документации (т.д. 1, л.д. 55-66) следует, что ответчиком в 2012 году осуществлен комплекс работ по реконструкции здания, в том числе: изменена фасадная часть 1 этажа здания, а именно - снесен тамбур, дверной проем в комнату переоборудован в оконный проем, возведен пристрой к зданию; также изменена фасадная часть 2 этажа здания - оборудованы оконные проемы в комнатах N N 1, 4. В результате произведенных работ общая площадь здания увеличилась до 357,03 кв.м.

Суд кассационной инстанции отмечает, что данные работы выполнены в то время, когда собственником здания являлся прежний арендатор - предприниматель Агеев А.В., между тем, судами не исследовалось обстоятельство наличия между Агеевым А.А. и ООО "Большое дело" спора относительно возможности производства названных работ. Из материалов дела не усматривается, что Агеев В.В. возражал против их проведения, не был осведомлен об их содержании, и будучи правомочным собственником заявлял требования, аналогичные заявленным Габайдулловой А.С. вплоть до утраты соответствующего титула.

Из акта приема-передачи недвижимого имущества от 30.12.2014 года усматривается, что названный объект недвижимости принят Габайдулловой А.С. от Агеева А.А. в хорошем состоянии без каких-либо претензий.

Таким образом, и это подтверждается объяснениями представителя истца, данными кассационной коллегии, Габайдуллова А.С. в декабре 2014 года приняла в собственность здание, которое уже в течение двух лет использовалось как ресторан, о чем предприниматель знала.

При таких обстоятельствах, суду надлежало установить нарушенное право истицы, восстановление которого обеспечивается решением об удовлетворении иска, что не было сделано.

Так, судами не выяснялись намерения предпринимателя, связанные с дальнейшей эксплуатацией здания в случае приведения его в состояние, существовавшее до передачи в аренду.

Ответить на данный вопрос кассационной коллегии представитель истца затруднился.

Пунктом 4.9 договора аренды от 30 июля 2012 года предусмотрено, что арендатор несет ответственность за сохранность объекта недвижимости и его техническое состояние.

Согласно названому заключению кадастрового инженера N 20 от 23 декабря 2015 года последний пришел к выводу, что произведенная реконструкция нежилого здания требует получения соответствующей разрешительной документации, поскольку затрагивает несущие конструктивные элементы здания и может угрожать безопасности его эксплуатации.

Между тем, в заключении не содержится утвердительный вывод о небезопасности здания по итогам произведенных работ, невозможности легализации реконструкции.

Проведение соответствующего экспертного исследования ни лицами, участвующими в деле, ни судами не инициировалось.

Ни законом, ни договором не предусматривается возможность расторжение договора в связи с производством работ по реконструкции здания без получения на то согласия его собственника при условии использования объекта недвижимости по назначению, предусмотренному договором.

В силу части второй статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение соответствующего условия договора лишает права арендатора на компенсацию соответствующих затрат.

Судами не исследовалось, действительно ли ООО "Большое дело" ухудшило состояние арендуемого имущества так, что оно не может быть в дальнейшем использовано для целей ресторанной деятельности до августа 2017 года.

Без должной проверки оставлены доводы ООО "Большое дело" о том, что в настоящее время названное недвижимое имущество продолжает использоваться другим лицом с согласия Габайдулловой А.С. в тех же коммерческих целях - для организации общественного питания без проведения каких-либо восстановительных работ.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, принять законное и обоснованное решение при всестороннем и полном исследовании фактических обстоятельств дела, правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 по делу N А55-9571/2016 отменить в части удовлетворения первоначальных исковых требований, в указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

В остальной части решение Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.11.2016 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Смоленский

Судьи

В.В. Александров Э.Р. Галиуллин