Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 февраля 2017 г. N Ф06-17665/17 по делу N А55-4777/2016

Требование: о признании недействительным права собственности, о признании незаконным отказа в регистрации, о признании незаконным решения регистрирующего органа об отказе в государственной регистрации в отношении земельного участка

Вывод суда: решение суда апелляционной истанции отменено, решение суда первой инстанции отменено

г. Казань

22 февраля 2017 г.

Дело N А55-4777/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 февраля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Коноплевой М.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Насыровой Э. И.,

при участии в судебном заседании с использованием систем видео-конференц-связи присутствующих в Одиннадцатом арбитражном апелляционном суде представителей:

индивидуального предпринимателя Денисовой Ольги Витальевны - Мельниковой М.Г., доверенность от 05.05.2016,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области - Ряховой Л.В., доверенность от 30.12.2016 N 12-6075,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 07.07.2016 (судья Медведев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 (председательствующий судья Попова Е.Г., судьи Филиппова Е.Г., Юдкин А.А.)

по делу N А55-4777/2016

по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, Самарская область, г. Безенчук, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара, о признании недействительным отказа в регистрации, с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуального предпринимателя Денисовой Ольги Витальевны, Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области (далее - заявитель, Комитет) обратился в арбитражный суд с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании незаконным отказа от 07.12.2015 N 63/012/328/2015-485 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, площадь: 1273 кв. м, кадастровый номер 63:12:1008001:731, адрес объекта: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы Народов, д. 1, об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права и права собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, площадь: 1273 кв. м, кадастровый номер 63:12:1008001:731, адрес объекта: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы Народов, д. 1.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель Денисова Ольга Витальевна (далее - ИП Денисова О.В.).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07.07.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, Управление Росреестра обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

В соответствии со статьей 153АПК РФ судебное заседание проведено с использованием систем видео-конференц-связи, организованной Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, суд кассационной инстанции считает судебные акты подлежащими отмене.

Как следует из материалов дела, Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержит запись от 25.08.2010 N 63-63-12/016/2010-281 о праве собственности муниципального образования (городского поселения Осинки муниципального района Безенчукский Самарской области) на здание котельной площадью 169,10 кв. м (литера Ааа1а2аЗ), расположенное по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы народов, д. 1, с кадастровым номером 63:12:1008001:630 (ранее присвоенный условный номер - 63:12:0000000:0:1092).

Кроме этого, в ЕГРП имеется также запись от 08.07.2015 N 63-63/012-63/012/700/2015-2270/1 о праве собственности этого же субъекта на земельный участок площадью 1273 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы народов, д. 1, с кадастровым номером 63:12:1008001:731 (разрешённое использование - под зданием котельной).

Комитетом на основании постановления от 09.10.2015 N 1296 "О проведении аукциона открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене" проведен открытый аукцион по продаже в собственность муниципального имущества.

Предметом аукциона являлось здание котельной, назначение: городского коммунального хозяйства, площадь: 169,10 кв. м., этажность: 1, инвентарный номер 4001001, литера Ааа1а2аЗ, расположенное на земельным участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, площадь: 1273 кв. м, кадастровый номер 63:12:1008001:731, адрес объекта: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы Народов, д. 1. Начальная стоимость продажи муниципального имущества составляет 280 000 руб., она установлена на основании отчета об оценке от 15.09.2015 N 89, составленного индивидуальным предпринимателем Жуплатовой Аллой Петровной.

Согласно отчету об оценке объектом оценки являлось здание котельной, назначение: городского коммунального хозяйства, площадь: 169,10 кв. м, этажность: 1, инвентарный номер 4001001, литера Ааа1а2аЗ, расположенное на земельным участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, площадь: 1273 кв. м, кадастровый номер 63:12:1008001:731, адрес объекта: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы Народов, д. 1. Его рыночная стоимость составляет 280 000 руб.

Согласно протоколу рассмотрению заявок на участие в открытом аукционе от 16.11.2015 N 121015/0138351/04 (далее - протокол) аукцион признан несостоявшимся, так как на участие в аукционе была подана одна заявка от ИП Денисовой О.В.

На основании указанного протокола между Городским поселением в лице Комитета и ИП Денисовой О.В. заключен договор купли-продажи муниципального имущества от 27.11.2015 N 121015/013851/04. Предметом договора является здание котельной, назначение: городского коммунального хозяйства, площадь: 169,10 кв. м, этажность: 1, инвентарный номер 4001001, литера Ааа1а2аЗ, расположенное на земельным участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, площадь: 1273 кв. м, кадастровый номер 63:12:1008001:731, адрес объекта: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы Народов, д. 1.

30 ноября 2015 года в регистрирующий орган с самостоятельными заявлениями о государственной регистрации перехода права, а также права собственности на земельный участок с кадастровым номером 63:12:1008001:731 и о государственной регистрации перехода права, а также права собственности на здание котельной с кадастровым номером 63:12:1008001:630 (N 63/012/328/2015-485 и N 63/012/328/2015-481) обратились муниципальное образование (муниципальный район Безенчукский Самарской области) в лице уполномоченного представителя и ИП Денисова О.В. (покупатель).

В качестве документа-основания для выполнения заявленных регистрационных действий по заявлениям N 63/012/328/2015-485 и N 63/012/328/2015-481 был представлен один и тот же договор купли-продажи муниципального имущества от 27.11.2015 N 121015/013851/04, а также акт приёма-передачи к данному договору.

В соответствии с пунктом 1 названного договора продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, муниципальное имущество: здание котельной, назначение: городского коммунального хозяйства, площадь: 169,10 кв. м, этажность: 1, инвентарный номер: 4001001, литера: Ааа1а2аЗ, кадастровый (или условный) номер 63:12:0000000:0:1092, расположенный на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, общая площадь 1273 кв. м, кадастровый номер: 63:12:1008001:731, адрес объекта: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы Народов, д. 1.

Стоимость имущества составляет 280 000 руб. (пункт 2.1), что соответствует рыночной стоимости указанного здания, величина которой отражена в отчёте об оценке N 89.

В регистрирующий орган представлялось также постановление администрации муниципального района Безенчукский Самарской области от 09.10.2015 N 1296 "О проведении аукциона открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене", в котором, в частности, указан перечень подлежащих продаже объектов недвижимости и протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 16.11.2015 N 121015/0138351/04, послуживший основанием для заключения представленного в регистрирующий орган договора.

Сообщениями от 07.12.2015 N 63/012/328/2015-485 и N 63/012/328/2015-481 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок и на здание котельной.

Оспариваемым отказом, изложенным в сообщении от 07.12.2015 N 63/012/328/2015-485, регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, площадь: 1273 кв. м, кадастровый номер 63:12:1008001:731, адрес объекта: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы Народов, д. 1.

Основанием для отказа в государственной регистрации, изложенным в сообщении от 07.12.2015 N 63/012/328/2015-485, явилось то обстоятельство, что в перечне подлежащего продаже муниципального имущества из числа расположенных по вышеназванному адресу объектов указано только здание котельной (протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 16.11.2015 N 121015/0138351/04 также касается исключительно данного объекта капитального строительства).

По мнению регистрирующего органа, при продаже спорного нежилого здания не соблюден принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, оснований для совершения заявленных регистрационных действий как по заявлению N 63/012/328/2015-485, так и по заявлению N 63/012/328/2015-481 не имелось.

Не согласившись с отказом Управления Росреестра, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Признавая действия Управления Росреестра незаконными, суд первой и апелляционной инстанции исходил из того, что в регистрирующий орган был представлен полный пакет документов, подтверждающий законность сделки - договора от 27.11.2015 N 121015/013851/04, и продажу муниципального имущества с одновременной продажей находящегося под ним земельного участка.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием. Таким образом, обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействий) государственных органов, являются проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативно-правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Судами установлено, материалами дела подтверждается, что решением Управления Росреестра от 07.12.2015 N 63/012/328/2015-485 отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на земельный участок категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, площадь: 1273 кв. м, кадастровый номер 63:12:1008001:731, адрес объекта: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы Народов, д. 1 по основаниям, предусмотренным абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации): не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Судами установлено, что заявитель обратился за регистрацией права, возникшего на основании договора купли-продажи муниципального имущества от 27.11.2015 N 121015/013851/04.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Положения пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации предусматривают, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Таким образом, документ, предоставляемый в качестве документа, устанавливающего возникновение права должен содержать необходимую для регистрации прав информацию, а также описание недвижимого имущества.

Суды расценили документы, представленные истцом в регистрирующий орган в качестве правоустанавливающих, как однозначно подтверждающие приватизацию муниципального имущества - здания котельной одновременно с приватизацией расположенного под ним земельного участка с кадастровым номером 63:12:1008001:731 и содержащие указанные сведения.

Между тем, судами не учтено следующее.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации). Его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.

Согласно статье 28 Закона о приватизации и пункту 7 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

При этом статьей 12 Закона о приватизации предусмотрено, что начальная цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных названным Законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу статьи 11 Закона о приватизации стоимость земельных участков принимается равной их кадастровой стоимости в случае создания хозяйственного общества путем преобразования унитарного предприятия. В иных случаях стоимость земельных участков принимается равной рыночной стоимости земельных участков, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, в силу указанных норм, договор купли-продажи при его заключении должен был предусматривать, в том числе условие о выкупе спорного земельного участка и определении его цены, а выкупная цена здания котельной и земельного участка под ним, - подлежали определению исключительно исходя из рыночной стоимости названного имущества.

Указанные выводы соответствуют правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.04.2012 N 14556/11.

Как установлено судами в ходе рассмотрения настоящего спора ИП Денисова О.В., заключила с Комитетом договор купли-продажи муниципального имущества от 27.11.2015 N 121015/013851/04 - здания котельной, назначение: городского коммунального хозяйства, площадь: 169,10 кв. м, этажность: 1, инвентарный номер: 4001001, литера: Ааа1а2аЗ, кадастровый (или условный) номер 63:12:0000000:0:1092, расположенного на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под зданием котельной, общая площадь 1273 кв. м, кадастровый номер: 63:12:1008001:731, адрес объекта: Самарская область, Безенчукский район, с. Преображенка, ул. Дружбы Народов, д. 1.

При этом названный договор купли-продажи муниципального имущества от 27.11.2015 N 121015/013851/04 не содержит условий о переходе к предпринимателю права собственности на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости.

Распорядительного документа, изданного в установленном законом порядке и свидетельствующего об одновременной приватизации земельного участка под зданием котельной общей площадью 1273 кв. м с кадастровым номером 63:12:1008001:731 (о проведении аукциона по продаже земельного участка, аукционной документации, отчета об оценке и т.д.) в регистрирующий орган не представлено.

Постановление администрации муниципального района Безенчукский Самарской области от 09.10.2015 N 1296 "О проведении аукциона открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене", протокол рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе от 16.11.2015 N 121015/0138351/04, отчёт об оценке от 15.09.2016 N 89, составленный оценщиком ИП Жуплатовой А.П., в совокупной оценке и сравнении с другими документами свидетельствуют о том, что приватизации подлежит только здание котельной.

Указанное подтверждается и анализом положений постановления от 09.10.2015 N 1296 "О проведении аукциона открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене", в котором орган местного самоуправления в каждом конкретном случае четко формулирует свою волю на приватизацию объектов муниципального имущества с конкретным указанием на то, с одновременной или без одновременной приватизацией расположенных под ними земельных участков будет производиться приватизация объектов недвижимости.

Так, из пунктов 1.1., 1.2, 1.3, 1.5 постановления от 09.10.2015 N 1296 следует, что приватизации подлежат объекты недвижимости без одновременной приватизации расположенных под ними земельных участков; из условий пункта 1.4 следует, что приватизации подлежит одновременно как объект недвижимости, так и расположенный под ним земельный участок; а текстами пунктов 1.6.1., 1.6.2. подтверждается, что на приватизацию предлагается земельный участок, с расположенными на нем объектами недвижимости

Указанные доводы приведены представителем Управления Росреестра в суде кассационной инстанции, приводились им ранее, однако совокупная оценка указанным доводам и представленным в их подтверждение доказательствам оценка судами не дана.

Согласно отчёту об оценке от 15.09.2016 N 89, объектом оценки являлось здание котельной, целью оценки - определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного на земельном участке, что также подтверждается пунктом 8 отчета, где указано, что целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного на земельном участке. Из отчета следует, что при определении стоимости объекта оценки использовался сравнительный и доходный подходы, определение стоимости объекта осуществлялось с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности, в том числе, с учетом стоимости земельного участка, на котором он расположен, что однако не свидетельствует о том, что оценщик оценивал земельный участок в качестве самостоятельного объекта оценки по заданию заказчика оценки.

Из отчета об оценке следует, что земельный участок в качестве самостоятельного объекта оценки в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не выступал. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка под зданием котельной с кадастровым номером 63:12:1008001:731, равной 539 510,13 руб., указанные в кадастровом паспорте от мая 2015 года N 63-00-102/15-406755, судами не исследовались и им надлежащая правовая оценка не дана.

Согласно части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 4 статьи 170 АПК РФ в мотивировочной части решения должны быть указаны:

1) фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом;

2) доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле;

3) законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

В мотивировочной части решения должны содержаться также обоснования принятых судом решений и обоснования по другим вопросам, указанным в части 5 названной статьи.

Данное обстоятельство оставлено арбитражным апелляционным судом без внимания в нарушение пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ.

Принимая во внимание, что в нарушение части 1 статьи 168, пункту 2 части 4 статьи 170, пункта 2 части 4 статьи 170 и пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ, судами не выполнены требования о необходимости исследования и оценки всех доводов лиц, участвующих в деле, судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.

При новом рассмотрении дела суду надлежит устранить отмеченные недостатки, дать надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, определить нормы права, подлежащие применению и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 07.07.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2016 по делу N А55-4777/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

Р.В. Ананьев М.В. Коноплева