Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 марта 2017 г. N Ф06-18392/17 по делу N А72-9942/2016

г. Казань

21 марта 2017 г.

Дело N А72-9942/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 14 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 марта 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Коноплевой М.В.,

при участии представителя:

общества с ограниченной ответственностью "Сахаровские мельницы" - Каримовой Р.Ф., доверенность от 14.07.2016,

в отсутствие:

Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2016 (председательствующий судья Филиппова Е.Г., судьи Бажан П.В., Корнилов А.Б.)

по делу N А72-9942/2016

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сахаровские мельницы" (ОГРН 1027301486409, ИНН 7327022260) к Департаменту государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск, о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность, выраженного в письме от 14.06.2016 N 1383,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Сахаровские мельницы" (далее - ООО "Сахаровские мельницы", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) о признании незаконным отказа Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее - Департамент, заинтересованное лицо) от 14.06.2016 N 1383 в предоставлении в собственность земельного участка площадью 36 154 кв. м, кадастровый номер 73:24:010510:58, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск; об обязании Департамента подготовить и направить ООО "Сахаровские мельницы" договор купли-продажи земельного участка площадью 36 154 кв. м, кадастровый номер 73:24:010510:58, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.10.2016 в удовлетворении заявленных ООО "Сахаровские мельницы" требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2016 решение суда первой инстанции отменено, заявление общества удовлетворено. Суд признал незаконным отказ Департамента от 14.06.2016 N 1383 в предоставлении в собственность земельного участка площадью 36 154 кв. м, кадастровый номер 73:24:010510:58, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск. Также суд обязал Департамент подготовить и направить ООО "Сахаровские мельницы" проект договора купли-продажи земельного участка площадью 36 154 кв. м, кадастровый номер 73:24:010510:58, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, в соответствии с действующим законодательством в месячный срок со дня принятия настоящего постановления.

Не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, Департамент обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение, ссылаясь на его незаконность.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителя общества, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе исходя из следующего.

Судами установлено, из материалов дела следует, что ООО "Сахаровские мельницы" имеет в собственности здания и сооружения производственной базы, нежилого назначения, общей площадью 4006,21 кв. м, расположенные по адресу: г. Ульяновск, Винновская роща, д. 12, приобретенное им по договору купли-продажи от 15.12.2003 N 1/12 у ГУП "Ульяновский Рыбкомбинат" как имущественный комплекс (производственная база). Право собственности Общества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 11.06.2004, запись регистрации N 73-01/07-97/2004-170, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.07.2010 серии 73-АА N 032721.

Здания и сооружения производственной базы имеют кадастровый номер 73:24:010510:54 и расположены на земельном участке площадью 36 154 кв. м, кадастровый номер 73:24:010510:58, адрес (местоположение): Ульяновская область, г. Ульяновск, категория земель- земли населенных пунктов, разрешенное использование - под зданиями и сооружениями производственной базы, который принадлежит на праве собственности Ульяновской области, что подтверждается записью регистрации в ЕГРП от 09.12.2015 N 73-73/001-73/001/067/2015-308/1.

Данный земельный участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен обществу в аренду сроком на 49 лет по договору аренды от 29.01.2016 N 01/24-228. Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

28 апреля 2016 года ООО "Сахаровские мельницы" обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка площадью 36 154 кв. м, кадастровый номер 73:24:010510:58 на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу, на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ.

Сообщением от 14.06.2016 N 1383 Департамент отказал в предоставлении в собственность указанного земельного участка до восстановления объекта недвижимости, указав, что в результате проведенного Департаментом визуального обследования объектов недвижимости, принадлежащих обществу и расположенных на испрашиваемом земельном участке, установлено нахождение на нем только полуразрушенных строений.

Это обстоятельство отражено в акте от 01.06.2016 N 125 обследования земельного участка по адресу: Винновская роща д. 12 в Железнодорожном районе г. Ульяновска, составленном специалистом подведомственного Департаменту государственного казенного учреждения "Региональный земельно-имущественный центр" и утвержденном директором данного учреждения, согласно которому на земельном участке расположены полуразрушенные строения: 2-х этажное здание конторы, здание гаража, цеха переработки рыбы, здания холодильников, здание трансформаторной подстанции, склады, водонапорная башня, котельная, асфальтированная дорога, причал. Участок зарос древесными насаждениями. К акту приложена фототаблица обследованных строений, подтверждающая факты, изложенные в акте.

В оспариваемом отказе также указано на правовые позиции, изложенные в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156 и от 08.06.2010 N 292/10 по делу N А51-10601/20081-325, согласно которой собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта в установленном законом порядке.

Не согласившись с отказом Департамента в предоставлении земельного участка в собственность, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Заявление общества мотивировано тем, что ему, как собственнику расположенных на земельном участке объектов недвижимости, принадлежит исключительное право на приобретение земельного участка в соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ; обследование объектов недвижимости с указанием на их состояние носит субъективный характер и не может являться основанием для отказа в передаче в собственность земельного участка; приведенная в оспариваемом отказе правоприменительная практика основана на положениях статьи 39 ЗК РФ, в настоящее время утративших силу; поданное в Департамент заявление о предоставлении в собственность земельного участка соответствовало требованиям действующего земельного законодательства, поэтому оснований к отказу не имелось.

Дополнительно в судебном заседании представитель заявителя ссылался на то, что общество использует имеющиеся у него в собственности объекты недвижимости для хранения строительных материалов (доказательств чему представлено не было), заключило договор на осуществление технологического присоединения к электрическим сетям с сетевой организацией МУП "УльГЭС", направило в УМУП "Ульяновскводоканал" заявление о выдаче технических условий для подключения к системе водоснабжения и водоотведения здания производственной базы, что свидетельствует об ошибочности выводов Департамента о полуразрушенности расположенных на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости, которые также не сняты с кадастрового учета как несуществующие (ликвидированные, разрушенные).

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 ЗК РФ, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В соответствии со статьей 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Согласно статье 39.3 ЗК РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Как указано в пункте 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания для отказа в предоставлении земельных участков без торгов.

Согласно указанной статье Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из указанный в ней оснований, в т.ч. если:

- с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов;

- разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка;

- границы земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- площадь земельного участка, указанного в заявлении о его предоставлении, превышает его площадь, указанную в схеме расположения земельного участка, проекте межевания территории или в проектной документации лесных участков, в соответствии с которыми такой земельный участок образован, более чем на десять процентов.

Исходя из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156 собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду земельный участок с целью эксплуатации таких объектов. Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта правовой титул на землю, на которой расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. Отсутствие в собственности земельного участка под разрушенным объектом не ограничивает прав этого собственника как субъекта гражданского оборота.

Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N 292/10, приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и, если такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что за собственником сохраняется право на участки, на которых они расположены, при условии начала восстановления этих объектов в установленном порядке в течение трех лет. Только после их восстановления собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Суд первой инстанции, разрешая спор, обоснованно ссылаясь на указанные правовые позиции, исходил из того, что приведенная правоприменительная практика, сформированная в период действия статьи 36 ЗК РФ, она актуальна и сейчас, поскольку правовое регулирование ситуации, исходя из принципов земельного законодательства, не изменилось и с 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 ЗК РФ.

Суд, оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, правомерно согласился с выводом Департамента, подтвержденным актом обследования земельного участка от 01.06.2016 N 125 (с фототаблицей к нему), о том, что принадлежащие на праве собственности обществу объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, полуразрушены, не эксплуатируются по назначению, не имеют окон, заросли кустарниками.

В данном случае как правильно установлено судом, общество является собственником зданий и сооружений производственной базы, нежилого назначения, общей площадью 4006,21 кв. м, инв. N 20531, кадастровый (или условный) номер: 73:24:010510:2:0205310000, расположенных по адресу: г. Ульяновск, Винновская роща, д. 12, которые, как указано в свидетельстве о государственной регистрации права от 05.07.2010 (запись в ЕГРП от 11.06.2004 N 73-01/07-97/2004-170), имеют литеры Б, В, Д, Е, Е1, Ж, Ж1, И, И1, и, К, Л, Л1, Л2, л, М, Н, Н1-Н4, П, п, п1, р, Р, Г, Г1-Г7, у, I-VII и находятся в полуразрушенном состоянии.

Обращаясь к ответчику с заявлением от 25.04.2016 о предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 36 154 кв. м, кадастровый номер 73:24:010510:58 под объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, общество ссылается только на здания и сооружения, обозначенные литерами: Б, В, Д, Е, Е1, Ж, Ж1, И, И1, К, Л-Л2, М, Н-Н4, П, Р, IV, V, VII, незавершенное строительством здание.

При этом заявление не содержит ссылок на здания и сооружения, обозначенные литерами: Г1-Г7, л, П, п, п1, р, у, I, II, III,VI, приведенные в свидетельстве о государственной регистрации права от 05.07.2010.

Между тем, представителем ООО "Сахаровские мельницы" не отрицалось, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А72-6514/2010 (решение Арбитражного суда Ульяновской области от 26.01.2011, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2011) подтверждается, что ранее обществом аналогичный отказ Департамента в предоставлении собственность земельного участка площадью 38 804 кв.м. с кадастровым номером 73:24:010510:2 (до выдела из него спорного земельного участка общей площадью 36 154 кв. м, кадастровый номер 73:24:010510:58), расположенного по адресу: г. Ульяновск, Винновская роща, 12, под теми же объектами недвижимости, выраженный в письме от 13.07.2010 N 30, и требование об обязании ответчика подготовить и предоставить в собственность земельный участок, был предметом обжалования в Арбитражный суд Ульяновской области.

В удовлетворении заявления ООО "Сахаровские мельницы" было отказано со ссылкой на расположение земельного участка в акватории Куйбышевского водохранилища и запрета на его приватизацию в силу пункта 8 статьи 27 ЗК РФ, а также исходя из недоказанности материалами дела права на приватизацию земельного участка указанной площади.

В рамках указанного дела судом назначалась экспертиза с целью выяснения, в том числе, наличия либо отсутствия на земельном участке площадью 38 804 кв.м. с кадастровым номером 73:24:010510:2, расположенном по адресу: г. Ульяновск, Винновская роща, 12 зданий и сооружений производственной базы общей площадью 4006,21 кв.м. с кадастровым номером 73:24:010510:2:0205310000 Литеры Б, В, Д, Е, Е1, Ж, Ж1, И, И1, и К, Л, Л1, Л2, л, М, Н, Н1-Н4, П, п,п1, р, Р, Г, Г1-Г7, у, I-VII зарегистрированных на праве собственности за ООО "Сахаровские мельницы".

Согласно заключению экспертов ООО СОЭКС-УТПП" от 12.01.2011 N 026-043-02-00336 на земельном участке по адресу: г. Ульяновск, Винновская роща, д. 12 с кадастровым номером 73:24:010510:2 площадью 38 804,7 кв. м по результатам обследования по состоянию на 29.12.2010 установлено наличие объектов недвижимого имущества, обозначенных на плане недвижимого имущества литерами: Б, В, Д, Е, Е1, Ж, Ж1, И, И1, К, Н, Н1-Н4, П, п, п1, Р, Г1, Г3, Г4, Г6, Г7, у, I, II, IV, V, VI, VII и отсутствие объектов, обозначенных на плане недвижимого имущества литерами: Л, Л1, Л2, л, М, р, Г, Г2, Г5, III.

Суд пришел к выводу, что из зарегистрированных на праве собственности объектов общей площадью 4006,21 кв.м. не существуют объекты общей площадью 613,66 кв.м. (более 15% общей площади строений).

Суд указал, что доказательства производства каких либо действий или работ по восстановлению зданий и сооружений, обозначенных на плане недвижимого имущества литерами: Л, Л1, Л2, л, М, р, Г, Г2, Г5, III, суду не представлены.

Суд указал, что в силу действия пункта 3 статьи 33, пункта 2 статьи 35, подпункта 6 пункта 1 статьи 36 ЗК РФ владелец объектов недвижимого имущества вправе требовать земельный участок необходимый для использования объектов недвижимости по назначению, с учетом установленных предельно-допустимых норм. В материалах дела отсутствуют бесспорные и достаточные доказательства подтверждающие, что для использования объектов недвижимого имуществ литеры: Б - здание конторы; В - здание подстанции; Д - административное здание; Е - здание гаража; Е1 - пристрой; Ж - гараж; Ж1 - цех; И - здание рыбообрабатывающего цеха; И1 - пристрой; К - здание мастерской; Н - здание холодильника; Н1- 7 пристрой; Н2 - пристрой; Н3 - пристрой; Н4 - пристрой; П - здание холодильника; п - тамбур; п1 - тамбур; Р - здание котельной; Г1 - хоз.постройка; Г3 - навес; Г4 - навес; Г6 - навес; Г7 - хоз.постройка; у - уборная; IV - автомобильная дорога 73:24:010510:2:0205310017; V - автомобильная дорога 73:24:010510:2:0205310018; VI - причал 73:24:010510:2:0205310019; VII - водонапорная башня 73:24:010510:2:0205310020, необходима площадь 38 804,7 кв.м.

Из текста договора купли-продажи N 1/12 от 15.12.2003, заключенного между ООО "Сахаровские мельницы" (покупатель) и ГУП "Ульяновский Рыбкомбинат" (продавец) с приложением N 1 к договору купли-продажи видно, что земельный участок площадью 38 804,7 кв.м. расположенный по адресу: г. Ульяновск, Винновская роща, 12 ранее находился в постоянном бессрочном пользовании ГУП "Ульяновский Рыбкомбинат" для использования под имущественный комплекс в том числе: незавершенное строительством здание перерабатывающего цеха с административным зданием, склад льдохранилища и другие объекты, которые не являются собственностью ООО "Сахаровские мельницы". Какие объекты, какой площадью входили в имущественный комплекс на момент формирования земельного участка под этот комплекс (а не часть зданий и сооружений) из материалов дела установить достоверно не представляется возможным. При выяснении обстоятельств связанных с площадью земли необходимой для использования зданий и сооружений принадлежащих ООО "Сахаровские мельницы" суд считает необходимым учесть следующее: из материалов плана недвижимого имущества составленного по состоянию на 04.02.2004 ОГУП БТИ видно, что на земельном участке площадью 38 804,7 кв. м., кроме объектов, которым присвоены литеры значительная часть земли пустует, также на этом участке расположен объект который поименован как "незавершенное строительство" без присвоения литеры, но занимающий на плане значительную площадь.

С учетом вышеизложенного суд пришел к выводу о недоказанности права ООО "Сахаровские мельницы" требовать предоставления под объекты недвижимого имущества (в том числе ограждение по периметру) земельного участка общей площадью именно 38 804,7 кв.м. (а не иной площадью в соответствии с предельно допустимыми нормами).

Таким образом, обращаясь с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка уже общей площадью 36 154 кв. м только под зданиями и сооружениями, обозначенными литерами: Б, В, Д, Е, Е1, Ж, Ж1, И, И1, К, Л-Л2, М, Н-Н4, П, Р, IV, V, VII, незавершенное строительством здание, общество, вопреки установленным вступившими в законную силу судебными актами по делу N А72-6514/2010, обстоятельствам, имеющим преюдициальное значение в силу статьи 69 АПК РФ, указало в заявлении на отсутствующие объекты (литера Л, Л1, Л2, М), и в то же время не указало на все объекты, фактически находящиеся в его собственности (в частности, литера п, п1, Г1, Г3, Г4, Г6, Г7, у, I, II, VI), не приведя мотивов такого избирательного обоснования.

Пояснений относительно судьбы названных объектов недвижимости, их состояния, представитель общества в суде кассационной инстанций дать не смог, указав лишь на их эксплуатацию обществом.

С учетом указанного, отказывая в признании оспариваемого отказа в предоставлении собственность земельного участка, незаконным, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что надлежащим образом эксплуатируемых в исправном состоянии зданий и сооружений производственной базы, чему бы соответствовал заявленный вид разрешенного использования земельного участка, на нем не имеется, фактическое землепользование осуществляется обществом с учетом расположения на нем зданий и сооружений, находящихся в разрушенном состоянии, либо отсутствующих, что исключает право общества на приватизацию земельного участка до восстановления этих объектов до состояния, пригодного к эксплуатации по функциональному назначению и реализации своего права, предусмотренного статьей 39.20 ЗК РФ на приобретение земельного участка в собственность.

Суд отметил, испрашиваемый обществом земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов с разрешенным использование - под зданиями и сооружениями производственной базы в настоящее время находится у заявителя на правах аренды сроком на 49 лет. При этом согласно статье 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 41 ЗК РФ арендаторы земельных участков наделены такими же правами на использование земельных участков, как и собственники земельных участков, установленными статьей 40 ЗК РФ, осуществляют принадлежащие им права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что принятый Департаментом отказ, оспариваемый в настоящем арбитражном деле, каким-либо образом не нарушил права и законные интересы общества в сфере предпринимательской либо иной экономической деятельности.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, без надлежащих к тому доказательств, переоценил выводы суда первой инстанции, что привело к выбытию земельного участка из публичной собственности в том объеме и той площадью, на которые у общества отсутствуют права.

Учитывая изложенное, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2016 по делу N А72-9942/2016 подлежит отмене, с оставлением в силе решения Арбитражного суда Ульяновской области от 05.10.2016.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2016 по делу N А72-9942/2016 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Ульяновской области от 05.10.2016.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин М.В. Коноплева