Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 марта 2017 г. N Ф06-18918/17 по делу N А65-14703/2015

г. Казань

28 марта 2017 г.

Дело N А65-14703/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Вильданова Р.А.,

судей Хакимова И.А., Топорова А.В.,

при участии представителей:

истца - Мансурова Э.З., доверенность от 17.04.2015,

общества с ограниченной ответственностью "Мегаполис" - Монастырева М.М., доверенность от 06.10.2015 N 18,

общества с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" - Панова Д.А., доверенность от 05.08.2016,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Акционерного общества "Комерчни банка"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.08.2016 (судья Мусин Ю.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2016 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Терентьев Е.А., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-14703/2015

по иску акционерного общества "Комерчни банка", г. Прага, Чешская Республика, в лице представителя в г. Москве - общества с ограниченной ответственностью "Петерка и партнеры", к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (ОГРН 1061655061291), г. Казань, и обществу с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" (ОГРН 1132366000128), г. Казань, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан, управляющая компания ЗИПФ "Ростовский" - общество с ограниченной ответственностью "Управление сбережениями" (ОГРН 1027700012119), о признании недействительными и применении последствий недействительности договоров участия в долевом строительстве N Д1-25-399/14 от 14.11.2014 и N Д2 -25 -399/14 от 19.11.2014,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Комерчни банк" (далее - АО "Комерчни банка", истец, Банк) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мегаполис" (далее - ООО "Мегаполис", ответчик-1) и обществу с ограниченной ответственностью "Щербаковский парк" (далее - ООО "Щербаковский парк", ответчик-2) о применении последствий недействительности сделки -договора участия в долевом строительстве от 14.11.2014 N Д1 -25 -399/14.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.10.2015 настоящее дело объединено в одно производство с делом А65-23025/2015, в рамках которого рассматривались требования истца к ответчикам о признании недействительным и применении последствий недействительности договора участия в долевом строительстве N Д2-25-399/14 от 19.11.2014.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2016, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.06.2016 решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда по данному делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела истец уточнил исковые требования в части объектов недвижимости, в отношении которых заявлено требование о применении последствий недействительности договоров, в виде возврата их ответчику-1 и представил уточненный перечень объектов недвижимого имущества, исключив из ранее представленного списка объекты недвижимости, переданные и зарегистрированные за физическими лицами.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.08.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2016, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, АО "Комерчни банка" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции для рассмотрения в коллегиальном составе судей.

По мнению заявителя кассационной жалобы, застройщик, нарушив условия договора об ипотеке и Закона об участии в долевом строительстве, не имея никакой разумной экономической цели, передал все оставшиеся объекты недвижимости в пользу "номинального" общества, не ведущего никакой деятельности, где генеральным директором является сотрудник застройщика; считает также, что выводы судов о том, что спорные договоры не носят аномального характера, не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам; судами надлежащим образом не исследован вопрос о нарушении сторонами сделки положений статей 174.1. Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), 13 Федерального закона об участии в долевом строительстве и 37 Закона об Ипотеке, о применении положений статьи 170 ГК РФ; указания суда кассационной инстанции судами проигнорированы.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании Арбитражного суда Поволжского округа 16.03.2017 был объявлен перерыв до 12 час. 00 мин. 21.03.2017. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно -телекоммуникационной сети "Интернет".

До рассмотрения кассационной жалобы по существу представителем ООО "Мегаполис" было заявлено ходатайство об отложении рассмотрения дела для проведения переговоров об урегулировании спора в целях заключения мирового соглашения.

Судебная коллегия, рассмотрев данное ходатайство, приходит к выводу об отказе в его удовлетворении ввиду отсутствия согласия на заключение мирового соглашения со стороны истца, на что указал в судебном заседании представитель банка.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, проверив в соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 17.03.2011 между истцом (АО "Комерчни банка") и ответчиком (ООО "Мегаполис") заключен кредитный договор, по условиям которого истец предоставил ответчику кредит на общую сумму 26 861 411 евро (пункт 2.1 кредитного договора).

В целях обеспечения исполнения ответчиком своих обязательств по кредитному договору 17.05.2011 между сторонами заключен договор об ипотеке N 12/11, на основании которого истцу передан в залог земельный участок с кадастровым номером 16:50:011102:353 общей площадью 11 403 кв.м., расположенный по адресу: г. Казань, пер. Щербаковский, д. 7, принадлежащий истцу на праве собственности. Обременение земельного участка ипотекой на основании указанного договора зарегистрировано в ЕГРП.

Исполнительным комитетом муниципального образования г. Казани ответчику ООО "Мегаполис" выдано разрешение на строительство от 22.12.2011 N RU16301000-121-ж, на основании которого ответчик-1 осуществляет строительство многоквартирного жилого дома с автостоянкой и нежилыми помещениями.

24 ноября 2014 года Исполкомом муниципального образования города Казани ответчику выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 1 очереди строительства многофункционального комплекса: 26 - этажного 399-квартирного жилого дома, автостоянки в осях 25-37/1Л-ЛЯ на отм. 6. 30 и 9.45. (разрешение N RU16301000-65жил).

ООО "Мегаполис" и ООО "Щербаковский парк" заключили договоры от 14.11.2014 N Д1-25-399/14 и от 19.11.2014 N Д2 -25-399/14, по условиям которых ООО "Мегаполис" обязался построить и после ввода в эксплуатацию объекта, но не позднее 30.12.2014, передать ООО "Щербаковский парк" часть помещений в вышеуказанном многофункциональном комплексе в соответствии с приложением к указанным договорам (пункты 2.1., 2.3. договоров).

В пункте 3.2 договоров установлена стоимость, по которой имущество приобретается ООО "Щербаковский парк". Цена договора от 14.11.2014 N Д1-25-399/14 составляет 1 734 144 000 руб.

Цена договора от 19.11.2014 N Д2-25-399/14 составляет 123 517 328 руб.

Полагая, что указанные договоры заключены между ответчиками в отсутствие согласия банка как залогодержателя и нарушают права банка на удовлетворение его требований по кредитному договору за счет заложенного имущества, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании их недействительными и применении последствий недействительности сделок в виде возврата ООО "Мегаполис" объектов недвижимости, переданных во исполнение спорных договоров.

В обоснование своих требований истец указывал, что спорные договоры являются недействительными на основании пункта 1 статьи 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) как совершенные с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом. В качестве такого запрета на распоряжение имуществом истец, в частности, ссылался на положения статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве), которым установлены условия привлечения денежных средств.

Кроме этого, истец указывал, что спорные договоры заключены ответчиками в нарушение положений статьи 37 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), которая допускает отчуждение заложенного имущества только с согласия залогодержателя. По мнению истца, ипотека распространяется и на объект недвижимости, возведенный на земельном участке, обремененном ипотекой.

Также истец считает, что спорные сделки являются мнимыми, поскольку совершены в целях избежать обращения взыскания на принадлежащее ответчику ООО "Мегаполис" имущество и ничтожны в силу положений статьи 170 ГК РФ. В дополнительных письменных пояснениях истец указывал на недействительность указанных договоров в силу положений статьи 10 ГК РФ как заключенных при злоупотреблении правом сторонами указанных договоров.

Разрешая возникший спор, судебные инстанции руководствовались положениями статей 153, 168, 174.1, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, 11, 37, 64, 65 Закона об ипотеке и исходили из следующего.

В силу прямого указания в законе ипотека земельного участка, заложенного по договору ипотеки N 12/11 от 17.05.2011 как обременение имущества, возникла с момента заключения указанного договора, то есть с 17.05.2011.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество.

Залог недвижимости (ипотека) как обременение, возникающее в силу закона или договора, подлежит государственной регистрации и возникает с момента государственной регистрации. Следовательно, ипотека зданий (сооружений), возникающая в силу закона, не может считаться возникшей до его государственной регистрации.

На дату заключения ответчиками спорных сделок (на 14.11.2014 и 19.11.2014), а также на дату регистрации и исполнения этих сделок, ипотека зданий (сооружений), возведенных на заложенном земельном участке, отсутствовала, и помещения, переданные ответчиком 1 ответчику 2 на основании спорных договоров, не находились в залоге у банка.

Суды пришли к выводу о том, что спорные договоры не могут быть признаны недействительными по мотиву нарушения ограничений, установленных в статье 13 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку на дату совершения спорных сделок исполнение обязательств ответчика 1 по кредитному договору было обеспечено поручительством третьего лица на всю сумму кредита. Кроме этого, истец дал согласие на привлечение денежных средств в соответствии со статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве.

Помимо этого, суды двух инстанций указали, что в действиях ответчиков не усматривается признаков злоупотребления правом, спорные сделки по форме и содержанию соответствуют требованиям действующего законодательства о договорах участия в долевом строительстве, не носят аномального характера. Истец до настоящего времени не воспользовался правом на предъявление требований к поручителю.

Между тем такие выводы судов не соответствуют как фактическим обстоятельствам дела, так и имеющимся в материалах дела доказательствам, и сделаны при неправильном применении норм материального права.

На момент заключения оспариваемых договоров реестр не содержал сведений об отчуждаемых объектах недвижимости, которые являлись предметом оспариваемых договоров.

На основании статьи 1.4. Договора ипотеки, а также части 1 статьи 64 Закона об ипотеке и части 1 статьи 77 Закона об ипотеке ипотека распространяется на строящиеся здания, сооружения и иные объекты недвижимости, возводимые на земельном участке. Также необходимо учитывать, что Банк, исполняя обязательства по финансированию объекта, принимал участие в создании объектов недвижимости.

Таким образом, учитывая, что оспариваемые договоры направлены на отчуждение недвижимого имущества, которое после его регистрации находилось бы в залоге, а также принимая во внимание, что нормы Закона о долевом участии (который является специальным) не содержат иного регулирования, оспариваемые договоры должны были быть одобрены Банком в порядке статьи 37 Закона об ипотеке.

Оспариваемые договоры должны квалифицироваться как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, поэтому Банк как будущий залогодержатель должен одобрить такую сделку.

Следовательно, вопрос наличия или отсутствия государственной регистрации права залога Банка не имеет значения для рассмотрения настоящего дела, так как на момент заключения оспариваемых договоров не существовало ни прав требования участников долевого строительства, ни самих объектов недвижимости.

Более того, судами не учтено, что в соответствии с разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 "О применении судам некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

В то же время главным правовым основанием для отказа в иске ответчики считали именно отсутствие государственной регистрации ипотеки, и суды с этим фактически согласились.

Кроме того, суды указали, что регистрация ипотеки в отношения (части) объектов была произведена только 04.08.2015.

Однако в материалах дела имеется письмо Росреестра РТ о том, что это была техническая ошибка и ипотека не зарегистрирована до настоящего времени.

По мнению судебной коллегии, выводы судов двух инстанций об отсутствии признаков злоупотребления правом со стороны ответчиков, являются неверными и сделаны без учета следующих обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома выдано 24.11.2014. Договор долевого участия от 14.11.2014 N Д1 -25 -399/14 зарегистрирован 29.12.2014, договор от 19.11.2014 N Д2 -25 -399/14 зарегистрирован 31.03.2015.

Таким образом, спорные сделки заключены после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию, и необходимости в привлечении денежных средств дольщиков не имелось.

Подписывая оспариваемые договоры за несколько дней до введения многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, средства на строительство которого Застройщиком уже были получены в полном объёме и израсходованы на строительство, ответчики фактически прикрыли другую сделку, а именно куплю-продажу будущей недвижимой вещи. Для передачи недвижимого имущества по такому договору Застройщик должен был обладать правом собственности на него.

Следовательно, оспариваемые сделки являются ничтожными в силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ.

Право собственности ответчика-1 на спорные объекты не было зарегистрировано в ЕГРП ни до совершения сделки с Ответчиком 2, ни после. При регистрации права собственности Застройщика должна была быть зарегистрирована ипотека в пользу Банка, следовательно, для передачи спорных объектов недвижимости требовалось согласие Банка.

Суды, указав, что исполнение обязательств ответчика-1 перед Банком обеспечивается поручительством ООО "РГСН", повторно неправильно истолковали норму пункта 6 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в данной норме речь идет о наличии поручительства перед дольщиками, а не банком.

Более того, суды двух инстанций согласились с доводами ответчиков о том, что Банк вправе предъявить требования к поручителю, размер ответственности которого позволяет удовлетворить требования истца.

Однако с такими выводами согласиться нельзя, поскольку выбор способа защиты права в любом случае принадлежит истцу, при этом истцом выбран надлежащий способ защиты нарушенного права.

Суды не учли, что Закон об участии в долевом строительстве не содержит требований к форме, содержанию и процедуре получения согласия на совершение сделок в рамках пункта 2 части 6 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве. Вместе с тем, в силу принципа свободы договора Банк и Застройщик были вправе согласовать форму и условия получения такого согласия, что они и сделали, согласовав в Кредитном договоре выдачу согласий в соответствии со статьей 13 Закона о долевом участии, которое позволяет Застройщику продавать квартиры на стадии строительства в пределах согласованной суммы (том 8, л. д. 49 -52). Стороны согласовали условия, при выполнении которых Банк предоставляет согласие. Выдача согласия в каждом случае обуславливалась предоставлением дополнительного обеспечения со стороны Застройщика.

В соответствии с дополнительным соглашением N 2 от 20.05.2012 к кредитному договору Банк и Застройщик согласовали процедуру выдачи согласий на заключение договоров долевого участия. Согласие на заключение спорных договоров не получено. Осознавая риски недействительности сделок, Застройщик письмом от 21.01.2015 N 16 обратился к Банку за согласием, в чем ему было отказано.

Имеющееся в материалах дела согласие Банка, на которые сослались суды, дано на иные объекты, поэтому выводы судов в указанной части также противоречат фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

При этом лимитированное согласие Банка не противоречит закону и принципу свободы договора.

Следует также отметить, что до заключения спорных договоров получение согласия Банка являлось устоявшейся практикой взаимоотношений сторон.

В соответствии со статьей 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Заключение спорных сделок, направленных на нарушение прав и законных интересов кредитора, имеющих целью вывод активов ответчика -1 путем отчуждения объектов недвижимости ответчику-2, свидетельствует о злоупотреблении гражданскими правами.

Злоупотребление правом усматривается и в других действиях ответчиков-1 и ответчика-2.

Так, согласно пункту 2.1 договора ипотеки ответик-1 обязался незамедлительно осуществлять все мероприятия, необходимые для государственной регистрации изменений об объекте права, совершать действия, необходимые для обеспечения действительности заложенного права. Кроме того, как указано выше, Банк и ответчик-1 согласовали процедуру получения согласия на заключение договоров долевого участия.

Оспариваемые договоры заключены на общую сумму 1 857 661 328 руб. со стопроцентной отсрочкой платежа до 31.12.2015. В соответствии с данными бухгалтерского баланса отвечика-1 стоимость его основных средств по состоянию на 31.12.2014 составляла 2 121 631 000 руб., то есть ответчик-1 произвел отчуждение почти всех своих активов. Кроме того, предоставление отсрочки платежа было сделано в нарушение обязательств по кредитному договору, пункт 3.1.4 которого предусматривает, что до тех пор, пока какая-либо сумма по кредитному договору остается неуплаченной, заемщик обязуется не выдавать и не принимать кредиты в общей сумме превышающих 5% кредита без предварительного письменного согласования с Банком.

Предоставление отсрочки платежа не сопровождалось получением какого-либо обеспечения исполнения обязательства.

В нарушение пункта 10.8 а) кредитного договора в редакции дополнительного соглашения N 2, а также письма ответчика-1 от 13.02.2015 (т.2, л.д. 3) расчеты по спорным договорам осуществлялись не на счет застройщика в ПАО "Росбанк", с которого истцу предоставлено право безакцептного списания денежных средств, а на счет в ПАО "РГС Банк" (т. 17, л.д. 86-123)

Договоры были заключены с обществом (ответчиком-2), которое не вело хозяйственной деятельности до момента заключения спорных сделок. В соответствии с данными бухгалтерской отчетности (т.2 л.д. 116) стоимость чистых активов ответчика-2 за 2014 год составляет 7 000 руб., а оборот компании за 2013 и 2014 годы равен 0, уставный капитал составляет 10 000 руб.

Генеральным директором ответчика-2 является сотрудник ответчика -1.

Таким образом, ответчик-1, нарушив условия кредитного договора и договора об ипотеке, не имея на то какой-либо разумной экономической выгоды, передал все оставшиеся объекты недвижимости ответчику-2 уже после завершения строительства, незадолго до наступления срока очередного платежа по кредитному договору.

При этом с указанного периода времени ответчик не произвел ни одного платежа по кредитному договору, то есть фактически перестал исполнять свои обязательства.

Такие действия ответчиков не могут не свидетельствовать о злоупотреблении правом.

Заключив спорные сделки, ответчики не могли не осознавать, что указанными действиями они причиняют вред истцу (кредитору), который утратил возможность реализовывать свои права по кредитному договору и получать удовлетворение за счет реализации объектов недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах выводы судов о формальном соответствии сделок требованиям действующего законодательства и отсутствии признаков злоупотребления правом со стороны ответчиков нельзя признать правомерными.

Изложенные обстоятельства являются основанием для отмены обжалуемых судебных актов с принятием нового судебного акта о признании договоров участия в долевом строительстве от 14.11.2014 N Д1 -25 -399/14 и от 19.11.2014 N Д2 -25 -399/14 ничтожными.

В части применения последствий недействительности указанных сделок дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан, поскольку необходимо исследовать вопрос о количестве объектов недвижимости, находящихся у ответчика -2.

Из пояснений представителя истца, данных в суде кассационной инстанции, следует, что после повторного направления дела на новое рассмотрение количество объектов, находящихся у ответчиков, изменилось.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.08.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2016 по делу N А65-14703/2015 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать договоры участия в долевом строительстве от 14.11.2014 N Д1 -25 -399/14 и от 19.11.2014 N Д2 -25 -399/14, заключенные между ООО "Мегаполис" и ООО "Щербаковский парк", недействительными.

В части применения последствий недействительности указанных сделок дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Р.А. Вильданов

Судьи

И.А. Хакимов А.В. Топоров