Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 июля 2017 г. N Ф06-22339/17 по делу N А12-40042/2016

г. Казань

13 июля 2017 г.

Дело N А12-40042/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Коноплёвой М.В.,

при участии представителя:

ответчика - Черкасовой С.Г. (доверенность от 18.10.2016 N 1),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Спринт"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2016 (судья Репникова В.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)

по делу N А12-40042/2016

по исковому заявлению администрации Волгограда, г. Волгоград (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822) к обществу с ограниченной ответственностью "Спринт", г. Волгоград (ИНН 3444124684, ОГРН 1053444078346), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований: Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда, г. Волгоград, о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 06.04.2005 N 4575/1 за период с 16.08.2012 по 30.04.2016 в размере 269 120,08 руб. и неустойки за период с 11.09.2012 по 21.05.2016 в размере 179 888,59 руб.,

УСТАНОВИЛ:

администрация Волгограда обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спринт" (далее - ООО "Спринт", общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 06.04.2005 N 4575/1 в размере 269 120,08 руб. за период с 16.08.2012 по 30.04.2016 и неустойки за период с 11.09.2012 по 21.05.2016 в размере 179 888,59 руб., всего 449 008,67 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2016, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017, заявленные требования удовлетворены частично, с ООО "Спринт" в пользу администрации Волгограда взысканы: задолженность по арендной плате в размере 208 369,82 руб. и неустойка в размере 107 593,78 руб., всего 315 963,60 руб. Также, с ООО "Спринт" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8430 руб.

ООО "Спринт" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить и вынести новый судебный акт об отказе в исковых требованиях в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 06 апреля 2005 года между администрацией Волгограда (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "СК "Волгоградстрой" (далее - ЗАО "СК "Волгоградстрой") (арендатор) заключён договор N 1 присоединения к договору аренды земельного участка от 29.11.2002 N 4575, согласно которому, арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком до 14 ноября 2051 года земельный участок площадью 857 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. 13-я Гвардейская, 13, для эксплуатации расположенного на нём административного здания - встроенного нежилого помещения площадью 768 кв.м, принадлежащего на праве собственности ЗАО "СК "Волгоградстрой" с 14.06.2005.

Согласно пунктам 2.4, 2.7 договора N 4575/1 арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца, расчёт которой определён в приложении к нему.

В соответствии с пунктом 2.8 договора N 4575/1 размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленным в Волгограде, а также, в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Пунктом 2.9 договора аренды предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

В дальнейшем, с 31.08.2009 собственником нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, стало ООО "Корона", с 24.09.2009 - ООО "Меркурий", которое, в свою очередь, продало его ООО "Спринт" по договору купли-продажи от 13.10.2011 N 1/10/2011 (регистрация права собственности произведена за истцом - с 16.08.2012).

При этом, указанная сделка была произведена без оформления ООО "Спринт" прав на занимаемый объектом недвижимости земельный участок.

Извещениями от 22.09.2014 и 1.01.2014 (листы дела 19 - 20 тома 1) арендодатель известил ООО "Спринт" о размере годовой арендной платы, составивший соответственно:

- на 2013 год в сумме 70 789,84 руб.,

- на 2014 год - 74 301,12 руб.

Истец, ссылаясь на неисполнение ООО "Спринт" обязательств по внесению арендной платы за период с 16.08.2012 по 30.04.2016 в размере 269 120,08 руб., начислив за период с 11.09.2012 по 21.05.2016 неустойку в размере 179 888,59 руб., обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 196, 199, 200, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установив факт невнесения ООО "Спринт" арендных платежей за фактическое использование спорного земельного участка за исковой период, на котором расположено недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, применив по заявлению ответчика срок исковой давности к требованиям, заявленным за период до 18.07.2013, в виду обращения истца в суд с настоящим иском 18.07.2016, пришёл к выводу об удовлетворении заявленных требований в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 18.07.2013 по 30.04.2016 в сумме 208 369,82 руб. и неустойки за период с 18.07.2013 по 21.05.2016 в размере 107 593,78 руб.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав следующее.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Положениями части 1 статьи 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учётом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 271, пунктов 1, 3 статьи 552 ГК РФ, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе к другому лицу права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, это лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как указано в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на неё переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

С учетом установленных по делу обстоятельства, руководствуясь названными нормами права, апелляционный суд пришел к правильному выводу, что при переходе права собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, произошла замена прежних арендаторов данного земельного участка - ЗАО "СК "Волгоградстрой", ООО "Корона", ООО "Меркурий" на нового арендатора - ООО "Спринт". Соответственно, с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - с 16.08.2012, у ответчика возникло право на использование земли, независимо от оформления в установленном порядке договора аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. И как следствие, в соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ и пункта 1 статьи 65 ЗК РФ обязанность оплаты использования спорного земельного участка с момента приобретения прав на недвижимое имущество, находящееся на нём.

Судом апелляционной инстанции отмечено, что ответчик, не являясь плательщиком земельного налога, обязан оплачивать арендную плату в соответствии с условиями действующего договора аренды, ранее заключённого между арендодателем и прежними арендаторами - продавцами недвижимого имущества.

Приобретая объект недвижимости, ответчик не мог не знать о наличии договора аренды земельного участка, соответственно, об объёме своих обязательств, возникших в силу приобретения объектов недвижимости.

Ссылка ответчика на имеющееся в материалах дела письмо Комитета (лист дела 62 тома 1) об отказе в заключении с ООО "Спринт" договора аренды спорного земельного участка, в виду невозможности определения имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды, не принята апелляционным судом, как основанная на неправильном толковании содержания данного письма, в виду указания в нём Комитетом на порядок оформления права аренды на спорный земельный участок, а не на отказ в заключении соответствующего договора аренды на него.

Довод кассационной жалобы об особом правовом режиме регулирования вопросов пользования земельными участками, расположенными под многоквартирными жилыми домами, коим является земельный участок, находящийся в пользовании общества, судом кассационной инстанции отклоняется ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Пунктом 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", предусмотрено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В пункте 66 названного постановления Пленума также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Вместе с тем, из материалов дела видно и представителем ответчика данное обстоятельство не оспаривалось, принадлежащие последнему на праве собственности нежилые помещения расположены в пятиэтажном административном здании, пристроенном к многоквартирному жилому дому.

Доказательств того, что данное административное здание не имеет самостоятельного назначения, а имеет отношение к жилому дому, в смысле положений Жилищного кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба не содержит.

Согласно выписке из кадастрового паспорта, земельный участок с кадастровым номером 34:34:040024:9 площадью 857 кв.м сформирован под административным зданием, пристроенным к жилому дому.

В материалах настоящего дела отсутствуют доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным домом, подтверждающего вхождение земельного участка, используемого обществом в состав земли, принадлежащей на праве общей долевой собственности собственникам помещений данного многоквартирного дома.

Суд кассационной инстанции также отмечает, что приведенный довод не был заявлен при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций, то есть является новым доводом, исследование которого выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции в силу положений статьи 286 АПК РФ.

Суд кассационной инстанции считает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами первой и апелляционной инстанций установлены правильно, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Нарушений судами норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2016 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2017 по делу N А12-40042/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова М.В. Коноплёва