Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 июля 2017 г. N Ф06-22617/17 по делу N А49-2871/2016

г. Казань

11 июля 2017 г.

Дело N А49-2871/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нафиковой Р.А.,

судей Королёвой Н.Н., Галиуллина Э.Р.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещены,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лидер" на решение Арбитражного суда Пензенской области от 01.12.2016 (судья Алексина Г.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.) по делу N А49-2871/2016

по исковому заявлению акционерного общества "Областной агропромышленный холдинг" к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" о взыскании 99 402,14 руб.,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Лидер" к акционерному обществу "Областной агропромышленный холдинг" о взыскании 2 094 668,48 руб.,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Областной агропромышленный холдинг" (далее - АО "ОАПХ", истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер" (далее - ООО "Лидер", ответчик) о взыскании 99 402,14 руб., в том числе 86 966 руб. - задолженность по арендной плате за сентябрь 2015 года, 12 436,14 руб. - пени за период с 11.10.2015 по 01.02.2016.

Ответчик обратился со встречным исковым требованием, с учетом уточнения, о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 094 668,48 руб.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 01.12.2016, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017, исковые требования по первоначальному иску удовлетворены в полном объеме. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения,

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, ООО "Лидер" просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального и процессуального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что вывод судов о прекращении договора аренды с 01.10.2015 является неправильным, поскольку арендодателю помещение площадью 350 кв.м было возвращено по акту 05.08.2015.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание представителей не направили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.08.2013 между АО "ОАПХ" (арендодатель) и ООО "Лидер" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору во временное пользование за плату недвижимое имущество, а арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату в размере, порядке и на условиях, указанных в договоре.

В соответствии с пунктом 1.2. договора в аренду передается следующее имущество: - нежилое здание общей площадью 934,4 кв.м, Литеры АА1, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Красные Кирпичики, дом 3, цель использования здания - для организации производства, - земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания, площадью 3 503 кв.м, адрес объекта: относительно ориентира нежилое здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: г. Пенза, ул. Красные Кирпичики, д. 3, кадастровый номер: 58:29:03004010:0015.

Недвижимое имущество считается переданным в аренду с момента подписания акта приема-передачи (пункт 1.5. договора).

Имущество передано от АО "ОАПХ" ООО "Лидер" по акту приема-передачи недвижимого имущества от 12.08.2013.

Согласно пункту 9.1. договор заключен на 3 года с 12.08.2013 по 12.08.2016.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.09.2013.

В силу пункта 2.1. договора арендная плата за пользование имуществом составляет 86 966 руб. за каждый полный месяц.

При этом аренда нежилого здания составляет 74 752 руб., из расчета стоимости 1 кв.м - 80 руб.; аренда земельного участка составляет 12 214 руб.

Арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за месяцем, в котором осуществлялась аренда (пункт 2.3. договора).

Дополнительным соглашением от 01.10.2014 в связи с временным неиспользованием арендатором части нежилых помещений (комнат N N 2, 3, 4, 8 площадью 334,8 кв.м) стороны в период с 01.10.2014 по 31.12.2014 устанавливали размер арендной платы 60 214 руб. в месяц, с 01.01.2015 и до окончания срока действия договора размер арендной платы вновь составил 86 966 руб. в месяц.

В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента подписания сторонами акта выполненных ремонтно- восстановительных работ, определенных планом мероприятий (Приложение N 2 к договору).

В силу пункта 2.7. договора аренды арендатор принял на себя обязательство по выполнению работ по приведению недвижимого имущества и земельного участка в состояние, пригодное для его использования, согласно утвержденному арендодателем плану мероприятий (Приложение N 2) к договору.

Согласно пунктам 3.1.1., 3.1.2. договора арендодатель обязался утвердить смету на проведение ремонтно-восстановительных работ и принять от арендатора выполненные работы по капитальному ремонту по акту.

На основании пункта 5.3. договора расходы на капитальный ремонт и реконструкцию, произведенные с согласия арендодателя, являются основанием для снижения арендной платы в порядке, установленном пунктом 2.7. договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду недвижимого имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды и были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра недвижимого имущества или проверки его исправности при заключении настоящего договора или передаче имущества в аренду (пункт 7.10. договора).

ООО "Лидер" составило сводную смету на капитальный ремонт здания на сумму 702 431 руб.

Данная смета составлена на основании локальных смет N N 1, 2, 3, 4, 5 на капитальный ремонт указанного здания, которые, в свою очередь, были составлены на основании дефектных ведомостей и фактических затрат по рыночным ценам 3 квартала 2013 года.

Сводная смета утверждена АО "ОАПХ", о чем имеется соответствующая отметка.

ООО "Лидер" предъявило АО "ОАПХ" счет от 12.11.2013 N 12 на компенсацию затрат за капитальный ремонт здания и благоустройство земельного участка на сумму 702 431 руб.

Данная сумма была зачтена АО "ОАПХ" в счет оплаты ООО "Лидер" арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества.

Сторонами 01.2.2013 подписаны акт о приемке выполненных ремонтно-восстановительных работ арендованного недвижимого имущества, а также акт выполненных ремонтно-восстановительных работ арендованного имущества.

Согласно данным актам арендатор выполнил, а арендодатель принял работы по капитальному ремонту арендованного недвижимого имущества на общую сумму 702 431 руб.

Сторонами составлен акт 17.08.2015 о том, что в одном из помещений, арендуемых ООО "Лидер" (помещение 14 "б" площадью 84,2 кв.м), в ночь с 16 на 17 августа 2015 года произошло обрушение чердачного перекрытия, площадь обрушения составила около 10 кв.м, причиной обрушения является ветхость конструкций чердачного перекрытия.

Между истцом и ответчиком 01.10.2015 был подписан акт приема-передачи недвижимого имущества, согласно которому ООО "Лидер" возвратило АО "ОАПХ" арендуемое имущество (нежилое здание и земельный участок).

В акте стороны указали, что претензий друг к другу по возвращаемому недвижимому имуществу не имеют.

Соглашение о расторжении договора аренды сторонами заключено не было.

АО "ОАПХ", считая, что за сентябрь 2015 года у ООО "Лидер" имеется задолженность по арендной плате, обратился в арбитражный суд.

Удовлетворяя первоначально заявленные требования, судебные инстанции правомерно руководствовались статьями 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом судами обоснованно учтено, что договор аренды недвижимого имущества от 12.08.2013 действовал до 01.10.2015 (дата возвращения имущества арендатором арендодателю по акту приема -передачи), а доказательства внесения арендной платы за сентябрь 2015 года в материалах дела отсутствуют.

Требование о взыскании пени также правомерно удовлетворено судами на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 7.1. договора.

Ходатайство о снижении неустойки ввиду её несоразмерности в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Лидер" не заявлено.

В возражение на первоначальный иск ООО "Лидер" указало, что не имеется оснований для взыскания задолженности и пени в связи с тем, что состояние арендуемого здания было ненадлежащим и не позволяло ему использовать его по функциональному назначению, в одном из помещений, арендуемых ООО "Лидер" (помещение 14 "б" площадью 84,2 кв.м) в ночь с 16 на 17 августа 2015 года произошло обрушение чердачного перекрытия, о чем сторонами составлен акт, причиной обрушения являлась ветхость конструкций чердачного перекрытия. Кроме того, согласно представленному в материалы дела техническому заключению ООО Проектно-производственное предприятие "ЭСН", чердачное перекрытие арендуемого здания находится в аварийном состоянии, капитальный ремонт здания является нецелесообразным, рекомендуется произвести снос здания.

Данным доводам судами дана надлежащая правовая оценка.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Пункты 7.8, 7.9, 7.10 договора аренды содержат аналогичные условия.

Согласно акту приема-передачи арендуемого ответчиком имущества от 12.08.2013 года, подписанному сторонами без замечаний и возражений, нежилое здание и земельный участок требуют приведения в состояние, пригодное для его использования (Приложение N 2).

Кроме этого, при заключении договора аренды сторонами было подписано приложение N 2 к договору "План мероприятий по ликвидации недостатков и приведения недвижимого имущества и земельного участка по ул. Красные Кирпичики, д. 3 в состояние, пригодное для использования".

В качестве мероприятий в данном плане сторонами, в том числе, указаны ревизия, ремонт и восстановление кровли, устранение протечек крыши; ревизия, ремонт и восстановление потолков в помещениях (пункты 2, 3 Плана).

В соответствии с пунктами 8, 9 Плана перечень и объем работ по выполнению мероприятий уточняется при составлении дефектной ведомости, стоимость работ определяется сметой, утвержденной арендодателем.

Таким образом, как правильно указали суды, ответчику до заключения договора аренды были достоверно известны недостатки сдаваемого в аренду имущества, в том числе и ненадлежащее состояние кровли и потолков в здании.

В связи с этим арендодатель в данном случае не несет ответственность за указанные недостатки.

Представленная в материалы дела сводная смета на капитальный ремонт здания, составленная ответчиком и согласованная с арендодателем, включает в себя, в том числе, и работы по ремонту кровли.

Все работы по капитальному ремонту проводились ответчиком.

В том случае, если в соответствии с дефектными ведомостями требовались какие-либо дополнительные работы по ремонту кровли, ответчик не лишен был возможности включить данные работы в сводную смету и произвести их.

Более того, из акта приема-передачи (возврата) арендуемого имущества от 01.10.2015 следует, что стороны претензий друг к другу по возвращаемому недвижимому имуществу не имеют.

Ответчик обратился со встречным исковым требованием о взыскании неосновательного обогащения в сумме 2 094 668,48 руб., представляющее собой арендную плату, уплаченную в период действия договора аренды недвижимого имущества от 12.08.2013.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Судами установлено, что ответчиком (арендатором) оплачена арендная плата, размер которой определен условиями договора аренды, обязанность ответчика вносить арендную плату по договору предусмотрена пунктом 4.1.3 договора аренды и статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу положений статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

Безвозмездным признается договор, по которому одна сторона обязуется предоставить что-либо другой стороне без получения от нее платы или иного встречного предоставления. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Договор аренды является возмездным договором, то есть арендатор несет обязанность по внесению арендной платы.

Доказательств безвозмездности заключенного сторонами договора ООО "Лидер" не представлено.

Довод ООО "Лидер" о том, что он был ограничен в сумме работ по капитальному ремонту суммой, указанной в сводной смете, правомерно не принят судами во внимание, поскольку доказательств установления арендодателем подобного ограничения суду не представлено, а условия договора аренды не содержат каких-либо ограничений для арендатора в части суммы, необходимой для осуществления работ по капитальному ремонту здания.

Ссылка ООО "Лидер" на техническое заключение ООО Проектно-производственное предприятие "ЭСН" от 2015 года также обоснованно признана судами несостоятельной, поскольку заключение составлено в 2015 году и противоречит акту возврата, согласно которому стороны претензий друг к другу по возвращаемому недвижимому имуществу не имеют.

Кроме того, в материалах дела имеется отчет об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого здания по адресу г. Пенза, ул. Красные Кирпичики, д. 3, выполненного Пензенской областной торгово-промышленной палатой, согласно которому общее состояние всех конструкций и элементов здания - удовлетворительное, соответствует хронологическому возрасту.

Ходатайства о проведении судебной экспертизы ответчиком заявлено не было.

При таких условиях у судов отсутствовали законные основания для удовлетворения встречных исковых требований.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции, направлены на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 01.12.2016 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2017 по делу N А49-2871/2016 отставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Р.А. Нафикова

Судьи

Н.Н. Королёва Э.Р. Галиуллин