Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 августа 2017 г. N Ф06-22974/17 по делу N А12-50265/2016

г. Казань

02 августа 2017 г.

Дело N А12-50265/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 августа 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

ответчика - Лекомцева К.А. (доверенность от 20.04.2016),

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительный элемент"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.01.2017 (судья Пронина И.И.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Жевак И.И., Никольский С.В.)

по делу N А12-50265/2016

по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299, ИНН 3444054540) к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный элемент" (ОГРН 1143443008873, ИНН 3443928121) о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительный элемент" (далее - ООО "Строительный элемент", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 15.03.2013 N 282-В по арендной плате за период с 23.06.2014 по 30.06.2016 в размере 1 934 213 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 03.07.2014 по 30.06.2016 в размере 58 831,26 руб., всего 1993044,26 руб.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20.01.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017, исковое заявление Комитета удовлетворено частично. Суд взыскал с ООО "Строительный элемент" в пользу Комитета задолженность по договору аренды земельного участка от 15.03.2013 N 282-В в размере 527 667,99 руб., в том числе по арендной плате за период с 23.06.2014 по 30.06.2016 в размере 511 092,98 руб., пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 03.07.2014 по 30.06.2016 в размере 165 75,01 руб. В удовлетворении остальной части искового заявления отказано.

В кассационной жалобе ООО "Строительный элемент" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, по основаниям изложенным в кассационной жалобе.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.03.2013 между Министерством (Арендодатель, переименован в Комитет) и ООО "Строительный элемент" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 282-В (далее - Договор), по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, имеющий кадастровый номер 34:03:220005:1801, общей площадью 193 116 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, п.Горная Поляна, ул. Горнополянская, 62, для размещения многоквартирных жилых домов и инфраструктуры, сроком с 06.03.2013 по 06.11.2057.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 Договора арендная плата устанавливается согласно расчету, прилагаемому к договору, и вносится арендатором ежемесячно равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.4 Договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления или изменения кадастровой стоимости земельных участков, установления и (или) изменения коэффициентов (их значений), применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, в соответствии с решениями органов государственной власти Волгоградской области и органов местного самоуправления.

Арендатор считается извещенным о размере арендной платы за участок с даты обнародования указанных нормативных правовых актов. При этом арендодатель оставляет за собой право направить арендатору извещение о размере арендной платы за соответствующий период.

Пунктом 6.2 договора установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Права и обязанности по указанному договору, зарегистрированному в установленном законом порядке, перешли к Шапровой Наталье Ивановне на основании соглашения об уступке прав на земельный участок по договору аренды земельного участка от 17.04.2013 (запись регистрации 05.06.2013, регистрационный номер 34-34-01/128/2013-232.

На основании соглашения об уступке прав на земельный участок по договору аренды земельного участка от 04.06.2014 права и обязанности по договору N 282-В от Шапровой Натальи Ивановны перешли к ООО "Строительный Элемент", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

По расчёту истца в результате ненадлежащего исполнения ООО "Строительный Элемент" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 23.06.2014 по 30.06.2016 в размере 1 934 213 руб.

За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 03.07.2014 по 30.06.2016 начислены пени в размере 58 831,26 руб.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из следующих норм права.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 ГК РФ предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В соответствии с нормами статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утверждён постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п

Расчет размера арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность которых не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области" (далее - Постановление N 469-п)., приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-Н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", распоряжением Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, сходящиеся в г. Волгограде - административном центре Волгоградской области" по формуле: А=КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан. А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп- коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, неположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, а также повышающий коэффициент 2, установленный пунктом 2.1.5 Постановления N 469-п.

Решением Волгоградского областного суда от 14.02.2014 по делу N 3-6/2014 отказано в удовлетворении требований о признании пункта 2.1.5 постановления N 469-п недействующим.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 28.05.2014 N 16-АПГ14-5 решение от 14.02.2014 оставлено без изменения.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, разъяснено, что пункт 2.1.5 Порядка принят в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и касается объектов незавершенного строительства из категории нежилых помещений, а пункт 7 Правил - в соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ и относится к объектам жилищного строительства.

Согласно пункту 2.1.5 Постановления N 469-п размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункте 2.1.4, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п Постановление N 469-п дополнено пунктом 2.1.5, согласно которому, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, за исключением земельных участков, указанных в абзаце первом подпункта 2.1.4, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1.2 Приложения N 2 к распоряжению Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городском округе город-герой Волгоград", значение коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельных участках многоэтажной жилой застройки, предоставленных для строительства, в Советском районе г. Волгограда составляет 3.

Удовлетворяя заявленные требования в части, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что при расчете арендной платы за спорный земельный участок с 01.01.2016 подлежит применению кадастровая стоимость, установленная решением Комиссии в размере 5 117 600 руб.

Путём арифметического подсчета с применением формулы: А=КСЗУ*Кви*Кдп*Ккан, а также повышающего коэффициента 2, суд установил, что задолженность по арендной плате, подлежащая взысканию в пользу истца, составляет 511 092,98 руб.

Возражая против суммы долга, общество указывает на несогласие с применением в расчете повышающего коэффициента 2, введенного постановлением Правительства Волгоградской области от 18.09.2012 N 380-п, влекущего увеличение арендных платежей в два раза, а также коэффициента "Кдп" в значении "3", полагая при этом, что выбор вида разрешенного использования земельного участка является правом арендатора и при расчете следует применять коэффициент "Кдп" в значении "1", установленный для земельных участков, предоставленных для строительства индивидуальных жилых домов.

Указанные доводы были предметом полного и подробного рассмотрения в суде первой и апелляционной инстанции и им дана надлежащая оценка.

Вопрос об определении вида разрешённого использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования, вид разрешённого использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.

Пунктом 1.1. Договора определены виды разрешенного использования спорного земельного участка: для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов); для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома (малоэтажных многоквартирных, жилых домов); для размещения многоквартирного блокированного жилого дома (многоквартирных блокированных жилых домов); для размещения индивидуального жилого дома (индивидуальных жилых домов) без права содержания скота и птицы; для размещения объектов жилищно-эксплуатационных служб; для размещения объектов торговли: для размещения объектов общественного питания; для размещения объектов бытового обслуживания; для размещения объектов дошкольного, начального и среднего общего образования; для размещения амбулаторно-поликлинических учреждений; для размещения объектов социального обеспечения; для размещения ветеринарных поликлиник; станций без содержания животных; для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и других подобных объектов) без трибун зрителей; для размещения объектов культуры и искусства, связанных с обслуживанием населения (библиотек, музыкальных, художественных, хореографических школ и студий, домов творчества и других подобных объектов); для размещения административно-управленческих и общественных объектов; для размещения финансово - кредитных объектов; для размещения объектов страхования; для размещения объектов пенсионного обеспечения; для размещения объектов связи и телекоммуникаций; для размещения садов, скверов, бульваров; для размещения многоэтажных и подземных гаражей: местоположением: Волгоградская область, г. Волгоград, п. Горная Поляна, ул. Горнополянская, 62, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору, для размещения объектов в соответствии с разрешенным использованием Участка.

Указание в Договоре "для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов); для размещения малоэтажного многоквартирного жилого дома (малоэтажных многоквартирных, жилых домов); для размещения многоквартирного блокированного жилого дома (многоквартирных блокированных жилых домов);_" не изменяют по существу цели образования и предоставления спорного земельного участка - для строительства многоквартирных жилых домов, включая объекты инфраструктуры. Понятие "размещение" подразумевает под собой строительство, реконструкцию и (или) эксплуатацию объекта капитального строительства (подпункт 7 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ). В связи с чем, доводы общества о предоставлении спорного земельного участка не под строительство многоквартирных жилых домов, а для строительства индивидуальных домов, несостоятельны.

Между тем, ООО "Строительный Элемент" не представило относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что на спорном земельном участке эксплуатируются капитальные объекты.

Из буквального толкования пункта 2.1.5 Постановления N 469-п следует, что правовое значение для применения повышающего коэффициента 2 является установление факта не введения в эксплуатацию объекта на земельном участке, предоставленном для строительства по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, доказанность которого в рассматриваемом споре установлена судом, подтверждена истцом и не опровергнута со стороны ООО "Строительный Элемент".

Кроме того, объекты, расположенные на земельном участке поименованы сторонами в договоре, цель предоставления земельного участка в установленном порядке сторонами не изменена - строительство многоэтажной жилой застройки. При расчете арендной платы по договору аренды с более чем одним видом разрешенного использования применяется Кдп для вида использования земельного участка, имеющего наибольшее значение.

Доказательства того, что на момент рассмотрения настоящего дела по существу ответчиком разработана документация по планировке территории, подтверждающая подготовку строительства индивидуальных жилых домов, начато строительство таких домов, отсутствуют.

Намерение ответчика использовать спорный земельный участок для строительства индивидуальных жилых домов не является безусловным основанием для применения в расчёте арендной платы Кдп = 1.

Довод жалобы о недопустимости изменения коэффициента Кдп арендодателем в одностороннем порядке без распоряжения соответствующего уполномоченного органа подлежит отклонению.

Изменение Комитетом в одностороннем порядке Кдп в 2013 году соответствует пункту 3.4 договора аренды, пункту 3 статьи 65 ЗК РФ, пунктам 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13).

Истец правомерно рассчитал размер долга ответчика по арендной плате за спорный период в соответствии с условиями договора аренды и постановлением администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области".

Довод общества о применении при расчете арендной платы пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ) необоснован в силу следующего.

Так, для применения льготного размера арендной платы, установленного Постановлением N 469-п, необходимо в совокупности наличие двух условий:

1. Земельный участок должен быть ограничен в обороте;

2. Право аренды на земельный участок должно быть переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

При этом, право аренды земельного участка считается переоформленным в соответствии с земельным законодательством, если данное право приобретено в результате замены права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на основании и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

На такие земельные участки распространяются все нормы законодательства, которые регулируют правоотношения, связанные с переоформленными земельными участками. Определяющим критерием при этом является наличие права постоянного (бессрочного) пользования у субъекта, переоформляющего данное право на право аренды или право собственности.

Вместе с тем, как следует из материалов дела, право аренды спорного земельного участка было предоставлено ответчику не в порядке реализации права, предоставленного ему пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, - в связи с переоформлением права постоянного бессрочного пользования земельным участком, а в порядке предоставления земельного участка для строительства.

В связи с чем, ссылка ответчика на подпункт 4 пункта 1.5.1 Постановления N 469-п, устанавливающую льготный размер арендной платы, неправомерна. Она подлежит применению для юридических лиц, обладающих правом постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и выразивших желание переоформить это право на право аренды.

Общество не представило доказательств наличия у него на момент заключения упомянутого договора аренды права постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком и заключения данного договора в порядке переоформления этого права. Новый договор аренды земельного участка N 282-В с кадастровым номер 34:03:220005:1801, общей площадью 193 116 кв. м был заключен с обществом не в порядке переоформления права постоянного бессрочного пользования и предоставлен для иных целей, чем предоставлялся ранее ОАО "Волгограднефтемаш".

Названный правовой подход отражен в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа N А12-47138/2014, Арбитражного суда Центрального округа от 03.06.2016 N А14-10078/14 и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 14.02.2012 N 13140/11.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой и апелляционной инстанции, правильно применив нормы материального права, обоснованно пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Приведенные в кассационной жалобе доводы об обратном исследованы судебной коллегией, подлежат отклонению, поскольку противоречат приведенным правовым нормам и не опровергают выводов судов, свидетельствуют о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами и оценкой судами доказательств, направлены на их переоценку.

Переоценка доказательств и установленных судами фактических обстоятельств дела в силу статьи 286 и части 2 статьи 287 АПК РФ не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Оставляя решение и постановление апелляционной инстанции без изменения, суд кассационной инстанции, исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств; оснований полагать, что выводы судов о применении нормы права применительно к установленным ими по данному делу фактическим обстоятельствам ошибочны, не усматривается.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 АПК РФ основанием для отмены либо изменения обжалованных судебных актов, из кассационной жалобы также не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20.01.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2017 по делу N А12-50265/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев