Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 августа 2017 г. N Ф06-22955/17 по делу N А65-22118/2016

г. Казань

22 августа 2017 г.

Дело N А65-22118/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Нагимуллина И.Р.,

судей Александрова В.В., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителей:

истца - Курмашевой А.К. (доверенность от 31.07.2017 N 1147),

ответчика - Кошлевой И.Н. (доверенность от 11.07.2017 N 8847/кзио-исх),

в отсутствие:

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных имущественных отношений исполнительного комитета города Казани"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.02.2017 (судья Салимзянов И.Ш.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-22118/2016

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Параллакс", г. Казань (ОГРН 1021603267476, ИНН 1653021223) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об определении условий договора и обязании заключить договор купли- продажи арендуемого нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, при участии третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Центр Бизнеса и Оценки "Регион", общества с ограниченной ответственностью "Многофункциональный инжиниринговый центр",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Параллакс" (далее - ООО "Параллакс") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет) об определении рыночной стоимости имущества в размере 11 146 400 руб. и об обязании заключить договор купли-продажи арендуемого помещения, находящегося в муниципальной собственности.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.10.2016 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Центр Бизнеса и Оценки "Регион" и общество с ограниченной ответственностью "Многофункциональный инжиниринговый центр".

Определением суда от 15.12.2016 по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, производство которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью "РегионБизнесКонсалтинг", производство по делу приостановлено.

Определением от 17.01.2017 производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд экспертного заключения.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.02.2017 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял уточнение истцом исковых требований в части цены объекта до 12 770 000 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.02.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017, исковые требования удовлетворены. Суд определил рыночную стоимость нежилых помещений 1-го этажа N 1е, 2е, 2-го этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 260 кв. м, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера Б, указанную в проекте договора купли-продажи арендуемого имущества (пункт 2.1 договора), направленного Комитетом в адрес ООО "Параллакс", равной 12 770 000 руб. Суд обязал Комитет в месячный срок со дня вступления решения в законную силу, заключить договор купли-продажи указанного арендуемого имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с проектом договора, представленного Комитетом, с условием о цене объекта в размере 12 770 000 руб.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты и в удовлетворении исковых требованиях отказать.

В обоснование жалобы указывается, что Комитетом представлен отчет оценки, которым определена рыночная стоимость имущества независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данный отчет не признан недействительным, незаконным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения жалобы оснований не находит.

Судом установлено и следует из материалов дела, 16.11.2009 между открытым акционерным обществом "Миллениум Зилант-Сити" (далее - ОАО "Миллениум Зилант-Сити") и истцом был заключен договор аренды нежилого помещения N 1061-Д, в соответствии с которым истцу в аренду были предоставлены нежилые помещения: 1-го этажа N 1е, 2е; 2-го этажа N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 15, 16, 17, 16е, 15е, 16а, общей площадью 254,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Адоратского, д. 29Б, литера А. Срок аренды установлен с 16.11.2009 по 31.10.2010.

Вышеуказанные нежилые помещения, арендуемые истцом, были ранее внесены Комитетом в качестве вклада в уставный капитал ОАО "Миллениум Зилант-Сити", но на основании определения Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2011 по делу N А65-16361/2010 указанные нежилые помещения возвращены ОАО "Миллениум Зилант-Сити" в состав муниципальной собственности города Казани (свидетельство о государственной регистрации права от 16.12.2011 серия 16-АК N 508687).

В связи с принятием вышеуказанных нежилых помещений в муниципальную собственность Комитетом с истцом составлено дополнительное соглашение от 15.12.2011 N 1 к договору аренды нежилого помещения, по которому арендодателем выступил Комитет.

С 04.04.2014 истец арендовал вышеуказанные нежилые помещения у Комитета по договору аренды объекта нежилого фонда муниципальной казны г. Казани N 8418-95 по результатам проведения открытых аукционных торгов, на которые заявился один участник, со сроком по 03.04.2017.

Истец 28.04.2014 обратился в Комитет с заявлением N П02-06/1079 о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений. Письмом от 15.05.2014 N 10151/КЗИО-исх Комитетом отказано истцу в выкупе арендуемых нежилых помещений.

Истец 10.07.2015 вновь обратился в Комитет с заявлением N П02-06/1622 о принятии решения об условиях приватизации арендуемого имущества и направил предложение о заключении договора купли-продажи муниципального имущества с приложением проекта договора купли-продажи указанных помещений.

Письмом от 07.08.2015 N 12057/КЗИО-исх Комитетом истцу вновь отказано в выкупе арендуемых нежилых помещений.

Решением Арбитражного суда Республика Татарстан от 07.12.2015 по делу N А65-21804/2015, вступившим в законную силу, суд признал незаконным отказ Комитет в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений, и обязал Комитет устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Параллакс" путем принятия в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу решения об условиях приватизации арендуемого имущества в отношении арендуемых нежилых помещений, и направить в адрес ООО "Параллакс" проект договора купли-продажи указанного имущества, в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Во исполнение решения суда письмом от 20.04.2016 N 5744/КЗИО-исх Комитет направил в адрес истца проект договора-купли продажи нежилых помещений, определив рыночную стоимость объекта в размере 15 600 000 руб.

В целях проверки цены объекта, предложенной ответчиком, и подтверждения ее соответствия рыночной стоимости арендуемого имущества, отчуждаемого по договору купли-продажи, истец произвел самостоятельную оценку нежилых помещений.

Согласно отчету N 65-2016, составленному обществом с ограниченной ответственностью "Центр Бизнеса и Оценки "Регион", рыночная стоимость объекта равна 11 146 000 руб.

В связи с тем, что соглашение о цене объекта сторонами не достигнуто, ООО "Параллакс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд первой инстанции руководствовался положениями статей 432, 443, 445, 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 159-ФЗ, исходил из рыночной стоимости спорных нежилых помещений, установленной экспертным заключением, полученным по назначенной судом экспертизе.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился.

Для переоценки выводов судов первой и апелляционной инстанций у суда кассационной инстанции оснований не имеется.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" внесены изменения в Закон N 159-ФЗ о том, что субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, и что течение срока, указанного в части 4 статьи 4, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент издания распоряжения от 11.11.2013 N 10569) субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Таким образом, истец избрал допустимый способ защиты путем оспаривания достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ имущества.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьей 2 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества суд первой инстанции, с учетом правил статей 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по ходатайству истца, назначил экспертизу по определению рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

В экспертном заключении общества с ограниченной ответственностью "РегионБизнесКонсалтинг" N 1/2017 установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений составляет 12 770 000 руб.

Сделанные в экспертном заключении выводы ответчиком в порядке статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не опровергнуты.

Доводы Комитета о том, что представленный им отчет оценки, подготовленный ООО "Многофункциональный инжиниринговый центр", соответствует требованиям, предусмотренными положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ; данный отчет не признан недействительным, незаконным, проверены судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонены.

Суд признал, что Комитетом не учтены нормы действующего законодательства, предусматривающие право субъектов малого и среднего предпринимательства обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).

Экспертное заключение содержит сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом признано допустимым и достоверным доказательством по делу.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.02.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2017 по делу N А65-22118/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Р. Нагимуллин

Судьи

В.В. Александров Э.Р. Галиуллин