Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 августа 2017 г. N Ф06-23670/17 по делу N А65-30034/2015

г. Казань

25 августа 2017 г.

Дело N А65-30034/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 августа 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Нагимуллина И.Р., Галиуллина Э.Р.,

при участии представителей:

истца - Балаева А.Ш. (доверенность от 24.07.2017),

ответчика - Чикириной Р.Г. (доверенность от 20.10.2016),

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017

по делу N А65-30034/2015

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Хамрабаева Хашима Касимовича (ОГРН 309169011400091, ИНН 165812941900), г. Казань, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г. Казань, о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества путем зачета в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Хамрабаев Хашим Касимович (далее - ИП Хамбраев Х.К., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", ответчик) о взыскании 18 781 194 руб. 42 коп. стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества путем зачета в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2016 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 решение изменено, по делу принят новый судебный акт. С ответчика в пользу истца взыскано 14 345 244 руб. 74 коп. В остальной части в иске отказано.

Обжалуя постановление суда апелляционной инстанции в кассационном порядке, МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" просит его отменить, в иске отказать.

Кассационная жалоба мотивирована нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда апелляционной инстанции фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1438-Л от 01.04.2011, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование: нежилые помещения: 1- этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 8а, 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20; 2- этажа N N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14; антресоль - этажа N N 15, 16, 17, 18, 19, 20, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 11; подвал - этажа N N 8, 9, 10, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 11, 12, назначение: нежилое, общая площадь 981,1 кв.м., согласно техническому паспорту Вахитовского района города Казани, инвентарный N3095 от 2.04.2007, расположенные: ул. Право-Булачная, д.17.

По акту приема-передачи от 15.04.2011 указанные помещения переданы истцу.

Срок аренды установлен с 01.04.2011 по 31.03.2016, цель использования: кафе и реализация продовольственных товаров.

В связи с переходом права собственности на нежилые помещения по адресу: г. Казань, ул. Право-Булачная, д.17, между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) 06.02.2012 подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 1438-Л, в соответствии с которым арендодателем по указанном договору является МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани".

Истец 15.04.2014 обратился к ответчику с требованием о выкупе арендуемого имущества.

Письмом от 12.05.2014 N 9966/КЗИО-ИСХ ответчик отказал заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в связи с тем, что имущество, выбывшее из муниципальной собственности на момент вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также имущество, в отношении которого на тот же момент принято иное управленческое решение, не может быть приватизировано и, соответственно, передано в собственность арендатору по процедуре, установленной Законом N 159-ФЗ.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республика Татарстан от 22.08.2014 по делу N А65-13313/2014, суд признал незаконным данный отказ МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", незаконным и обязал МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" согласовать с ИП Хамрабаевым Х.К., в месячный срок со дня вступления данного решения в законную силу, условия выкупа спорного недвижимого имущества.

В соответствии с положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ стороны 07.05.2015 заключили договор купли-продажи арендуемого имущества, в соответствии с которым истец приобрел в собственность объект недвижимости: нежилые помещения первого, второго этажей, антресоли и подвала в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г.Казань, ул.Право-Булачная, д.17, лит.А, А1, общей площадью 970,6 кв.м.

Рыночная стоимость объекта недвижимости составила 46 400 000 руб.

Ссылаясь на то, что в период действия договоров аренды с согласия первоначального арендодателя (ОАО "Миллениум Зилант-Сити") арендатором были произведены неотделимые улучшения арендованного имущества, которые, по мнению истца, подлежат зачету в счет оплаты по договору купли-продажи арендованного помещения от 07.05.2015, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался результатами судебной экспертизы, согласно которым стоимость неотделимых улучшений недвижимого имущества составила 18 781 194 руб. 42 коп.

Отменяя решение суда первой инстанции и снижая размер стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, подлежащий зачету в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества, суд апелляционной инстанции исходил из того, что представленное в суд первой инстанции заключение судебной строительно-технической экспертизы не соответствует требованиям действующего законодательства, в связи с чем не может быть принято в качестве допустимого доказательства на основании части 3 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно повторной судебной экспертизе, выполненной ООО "Центр экспертизы и кадастра" по определению суда апелляционной инстанции рыночная стоимость фактически выполненных работ на момент их выполнения составляет 14 345 244 руб. 74 коп.

Принимая во внимание виды и объем работ по улучшению арендованного имущества, согласованных арендодателем, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что истец с согласия первоначального арендодателя в период арендных отношений произвело неотделимые улучшения спорного помещения, согласно экспертного заключения стоимостью 14 345 244 руб. 74 коп.

При этом, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу статьи 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно пункту 6 статьи 5 названного Закона стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

ОАО "Миллениум Зилант-Сити" выразило свое согласие на проведение арендатором работ, обеспечивающих неотделимые улучшения арендованного имущества.

Согласно положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

К тому же, на момент перехода прав арендодателя по договору аренды N 1438-Л от ОАО "Миллениум Зилант-Сити" к ответчику весь перечень работ был выполнен.

Таким образом, доводы кассационной жалобы о том, что ответчик не давал согласия на проведение работ по неотделимым улучшениям арендуемого имущества, противоречат как фактическим обстоятельствам дела, так и нормам материального права.

Доводы кассационной жалобы об ошибочном указании в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции взыскания оплаты по договору купли-продажи арендуемого имущества от 07.05.2015 N 058 в размере 14 345 244 руб. 74 коп., также не могут являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, поскольку из мотивировочной части постановления (л.д. 7 абз. 2) следует, что неотделимые улучшения арендованного имущества в размере взысканной судом апелляционной инстанции суммы 14 345 244 руб. 74 коп. засчитываются в счет выкупной стоимости приобретенного имущества и исковые требования подлежат удовлетворению.

Техническая ошибка об указании в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции о том, что судом взыскана оплата по договору купли-продажи арендуемого имущества от 07.05.2015 N 058 в размере 14 345 244 руб. 74 коп., может быть исправлена по правилам статьи 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные доводы кассационной жалобы также не свидетельствует о неправильном применении судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права и не могут являться основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2017 по делу N А65-30034/2015 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

И.Р. Нагимуллин Э.Р. Галиуллин