Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 сентября 2017 г. N Ф06-23788/17 по делу N А65-1565/2017

г. Казань

06 сентября 2017 г.

Дело N А65-1565/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

истца - Астафьева П.А., доверенность от 28.06.2017,

в отсутствие:

ответчика - извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Яз"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи Николаева С.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-1565/2017

по иску общества с ограниченной ответственностью "Яз" (ОГРН 1041621013697, ИНН 1655081549), г. Казань, к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) об обязании заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Яз" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет) об обязании Комитета заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:011906:126 площадью 1371 кв.м, для строительства административно-торгового здания по ул. Коротченко сроком на три года для завершения строительства гостинично-торгового комплекса.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.02.2017 исковые требования удовлетворены. Суд обязал Комитет в месячный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с Обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:011906:126 площадью 1371 кв.м, для строительства административно-торгового здания по адресу: г. Казань, ул. Коротченко сроком на три года - для завершения строительства гостинично-торгового комплекса.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 решение суда первой инстанции от 22.02.2017 отменено, исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационной жалобе Общество просит постановление апелляционного суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением апелляционным судом норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что Обществом в течение срока аренды осуществлялись мероприятия, направленные на освоение земельного участка с целью получения решения о согласовании архитектурно-градостроительного облика объекта и последующей разработки проектной документации с целью получения разрешения на строительство.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 23.04.2012 N 2417 между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.06.2012 N 16463, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 1371,0 кв.м с кадастровым номером 16:50:011906:126, категория земель -земли населенных пунктов, адрес расположения земельного участка - г. Казань, Вахитовский район, ул. Коротченко, разрешенное использование (назначение) земельного участка - для строительства административно-торгового здания.

Срок действия договора установлен на три года, до 23.04.2015, дата возврата земельного участка - 23.04.2015.

В соответствии с пунктом 2.7 договора, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.

На письмо Общества от 13.05.2015 N 17 с просьбой о продлении договора аренды земельного участка от 06.06.2012 N 16463, Комитет письмом от 11.06.2015 N 8854 сообщил, что какие-либо строения на земельном участке отсутствуют, в связи с чем арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов в силу статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 13.13.2016 Общество вновь обратилось в Комитет с заявлением, со ссылкой на положения подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 16:50:011906:126 площадью 1371 кв.м для строительства административно-торгового здания по ул. Коротченко сроком на три года, для завершения строительства гостинично-торгового комплекса, с приложением к указанному заявлению проекта договора.

Однако в материалы дела указанный проект договора аренды Обществом предоставлен не был.

Письмом от 17.01.2017 N 556 Комитет, со ссылкой на то, что испрашиваемый земельный участок не огорожен, не освоен, капитальные строения и сооружения отсутствуют, в связи с чем его предоставление без проведения торгов Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено, отказал Обществу в заключении нового договора аренды земельного участка.

Общество, ссылаясь на то, что им предпринимались действия, направленные на строительство объекта, однако строительство не было начато по причине затягивания процедуры согласования эскизного предложения Градостроительным Советом, без которого невозможна разработка проектной документации, в связи с чем имеются основания для понуждения Комитета к заключению договора аренды на новый срок, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

При разрешении спора суд первой инстанции расценил письмо Комитета от 11.06.2015 N 8854 как односторонний отказ от договора, предусмотренный пунктами 2.7 и 8.5 договора, что повлекло прекращение договорных отношений.

Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу о том, что в настоящем случае физическое отсутствие объекта на земельном участке не может являться основанием для отказа в предоставлении этого участка в аренду для завершения строительства, поскольку Обществом представлены относимые, допустимые и достаточные доказательства, которые в своей совокупности позволяют придти к выводу о наличии объективных препятствий к возведению объекта в срок, предусмотренный первоначальным договором аренды.

Суд апелляционной инстанции, не соглашаясь выводом суда первой инстанции о прекращении договорных отношений, указал, что представленные в материалы дела письма Комитета от 11.06.2015 N 8854 и от 17.01.2017 N 556 не содержат возражений против использования спорного земельного участка Обществом на основании ранее заключенного договора аренды, а лишь содержат указание на невозможность в силу закона заключения с Обществом нового договора аренды без проведения торгов. В связи с этим апелляционный суд пришел к выводу о том, что доказательств расторжения договора аренды от 06.06.2012 N 16463 не имеется, в связи с чем он после истечения срока действия (23.04.2015) в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2.7 договора аренды перешел в режим, заключенный на неопределенный срок, то есть является действующим, и Общество имеет возможность в настоящее время продолжить использовать земельный участок для целей завершения строительства объекта без заключения нового договора аренды.

Также суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что Обществом в материалы дела не представлен проект договора, который направлялся в адрес Комитета до обращения с иском в суд, в связи с чем суд был лишен возможности оценить на соответствие закону условий договора, о заключении которого просило Общество. Удовлетворенное судом первой инстанции требование не может быть исполнено, поскольку понуждение Комитета к заключению договора без формулировки спорных условий (а в рассматриваемом деле, поскольку ответчиком в заключении договора отказано вовсе, без формулирования условий всего договора в целом) невозможно.

Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции исходя из следующего.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.

Правила и порядок предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду юридическим лицам регламентируются нормами Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации случаях при наличии в совокупности следующих условий: заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

При отсутствии указанной совокупности условий арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В обоснование своих требований Общество ссылается на то, что испрашиваемый земельный участок должен быть предоставлен ему в аренду на новый срок для завершения строительства.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (продление) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, равно как отсутствуют доказательства получения Обществом разрешения на строительство.

Судом первой инстанции установлено, и представитель истца в суде кассационной инстанции также подтвердил, что строительные работы на арендованном земельном участке не начаты.

Наличие заключенного договора на проведение инженерно-геологических изысканий по объекту, а также получение ордера на производство инженерно-геологических изысканий, действия по согласованию эскизного проекта, на что указано судом первой инстанции, исходя из буквального толкования подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не являются условиями для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Действующие положения Земельного кодекса Российской Федерации не содержат норм, предоставляющих возможность заключения нового договора аренды земельного участка в случаях, если отсутствует объект незавершенного строительства и не начато соответствующее строительство.

Ссылка суда первой инстанции на правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, ошибочна, поскольку настоящее дело имеет иные фактические обстоятельства (на спорном земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства).

При необходимости Общество не лишено возможности заключить договор аренды спорного участка на торгах, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 по делу N А65-1565/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина