Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 сентября 2017 г. N Ф06-24227/17 по делу N А12-6876/2017

г. Казань

15 сентября 2017 г.

Дело N А12-6876/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 сентября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Муравьёва С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

заявителя - Карпенко Е.А., доверенность от 01.09.2017,

в отсутствие:

заинтересованного лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.04.2017 (судья Середа Н.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2017 (председательствующий судья Землянникова В.В., судьи Комнатная Ю.А., Кузьмичев С.А.)

по делу N А12-6876/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройсервис", г. Волгоград (ОГРН 1083460004308, ИНН 3446030706) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области, г. Волгоград (ОГРН 1093444002684, ИНН 3444168900) о признании недействительным распоряжения,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Стройсервис" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением о признании недействительным и отмене распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - Управление Росимущества) от 28.10.2016 N 613-р "О расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации от 18.03.2008 N 15/2008".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.04.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2017, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росимущества просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права. Заявитель жалобы со ссылкой на письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.09.2013 N Д23и-2615 указывает, что если изменившееся разрешенное использование земельного участка стало следствием решения органа местного самоуправления, не являющегося арендодателем земельного участка, то оно может быть воспринято сторонами существенным изменением обстоятельств, дающих право на изменение или расторжение договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации). В связи с этим Управление Росимущества полагает, что распоряжение о прекращении договора аренды было правомерно принято им, поскольку изменился вид разрешенного использования земельным участком.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением Росимущества (арендодатель) и Государственным научным учреждением "Всероссийский научно-исследовательский институт агролесомелиорации Российской академии сельскохозяйственных наук (арендатор, далее - Институт) заключен договор аренды от 18.03.2008 N 15/2008 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, с кадастровым номером 34:34:07 00 01:0055, площадью 529 841 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Советский и Кировский районы, для размещения и эксплуатации зданий, строений и сооружений: асфальтированных дорог, производственных зданий, гаражей, мастерских, складов, сараев, цехов, стоянок и других объектов недвижимости, со сроком аренды на 49 лет, с 01.03.2008 до 28.02.2057.

По договору о передаче прав и обязанностей от 22.07.2008 Институт передал Обществу права и обязанности арендатора в полном объеме по договору аренды от 18.03.2008 N 15/2008.

Дополнительным соглашением от 21.06.2010 N 1 к договору аренды земельного участка от 18.03.2008 N 15/2008 стороны внесли изменения, в том числе, в качестве арендатора указано Общество, а также пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 34:34:070001:55, площадью 529 841 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Советский и Кировский районы, разрешенное использование - под организацию экспериментального хозяйства института, производственное и жилищное строительство.

Впоследствии земельный участок в кадастровым номером 34:34:070001:55 был разделен на шесть земельных участков, и дополнительным соглашением от 29.12.2010 N 2 в договор аренды от 18.03.2008 N 15/2008 внесены изменения о предмете аренды, в соответствии с которым в аренду у Общества находятся земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:070001:65, 34:34:070001:66, 34:34:070001:67, 34:34:070001:68, 34:34:070001:69, 34:34:070001:70.

В соответствии с распоряжением Управления Росимущества от 26.03.2014 N 181-р и дополнительным соглашением от 17.04.2014 N 4 в аренде у Общества находились земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:070001:162, 34:34:070001:163 (сформированы из участка с кадастровым номером 34:34:070001:65), 34:34:070001:66, 34:34:070001:67, 34:34:070001:68, 34:34:070001:69, 34:34:070001:70. Указанным дополнительным соглашением также прекращено право аренды Общества на земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:070001:160, 34:34:070001:161 (также сформированы из участка с кадастровым номером 34:34:070001:65).

В соответствии с распоряжениями Управления Росимущества от 07.08.2014 N 442-р, от 22.08.2014 N 457-р и дополнительным соглашением от 04.09.2014 N 5 в аренде у Общества находились земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:070001:1396, 34:34:070001:1397, 34:34:070001:1398, 34:34:070001:1399, 34:34:070001:1400, 34:34:070001:1401, 34:34:070001:1402, 34:34:070001:1403 (все участки сформированы из участка с кадастровым номером 34:34:070001:66), 34:34:070001:1404, 34:34:070001:1405 (сформированы из участка с кадастровым номером 34:34:070001:67), 34:34:070001:68, 34:34:070001:69, 34:34:070001:70, 34:34:070001:162, 34:34:070001:163.

В соответствии с распоряжением Управления Росимущества от 13.11.2014 N 626-р и дополнительным соглашением от 19.11.2014 N 6 в аренде у Общества находились земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:070001:1764, 34:34:070001:1765, сформированные из участка с кадастровым номером 34:34:070001:1396.

В соответствии с распоряжением Управления Росимущества от 19.12.2014 N 695-р дополнительным соглашением от 26.01.2015 N 6 к договору аренды пять земельных участков с кадастровыми номерами 34:34:070001:1397, 34:34:070001:1398, 34:34:070001:1400, 34:34:070001:1401, 34:34:070001:1403 объединены в земельный участок с кадастровым номером 34:34:070001:1885.

Впоследствии, в соответствии с распоряжениями Управления Росимущества от 11.12.2015 N 698-р, от 16.02.2016 N 85-р, от 02.09.2016 N 543-р и дополнительными соглашениями от 10.12.2015 N 7, от 11.12.2015 N 8, от 16.02.2016 N 9, от 02.09.2016 N 10, от 02.09.2016 N 11 к договору аренды, в связи со строительством на земельных участках жилых домов и вводом их в эксплуатацию, прекращено право аренды Общества на земельные участки с кадастровыми номерами 34:34:070001:162, 34:34:070001:1764, 34:34:070001:163, 34:34:070001:1402, 34:34:070001:68, 34:34:070001:1399, 34:34:070001:1404.

Распоряжением Управления Росимущества от 28.10.2016 N 613-р в соответствии со статьей 9 Земельного кодекса Российской Федерации, письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.09.2013 N Д23и-2615 и на основании поручения Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 03.10.2016 N ПП-10/41185, договор аренды от 18.03.2008 N 15/2008 расторгнут в отношении оставшихся у Общества в аренде земельных участков с кадастровыми номерами 34:34:070001:69, 34:34:070001:70, 34:34:070001:1405, 34:34:070001:1765.

Общество, ссылаясь на то, что правовых оснований для расторжения договора аренды не имеется, в связи с чем распоряжение Управления Росимущества от 28.10.2016 N 613-р является незаконным, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции исходили из того, что ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Земельный кодекс Российской Федерации в сложившейся ситуации не допускают возможность одностороннего отказа арендодателя от договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации; указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в тех случаях, когда изменившееся разрешенное использование земельного участка стало следствием решения органа местного самоуправления, не являющегося арендодателем земельного участка, может быть воспринято сторонами существенным изменением обстоятельств, дающих право на изменение или расторжение договора (статья 451 Гражданского кодекса Российской Федерации), со ссылкой на письмо Минэкономразвития РФ от 04.09.2013 N Д23и-2615, был предметом оценки судебных инстанций и правомерно отклонен ими.

Судами установлено, что по спорному земельному участку органами местного самоуправления не принималось решений об изменении его разрешенного использования.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.05.2009 по делу N А12-4001/2009 удовлетворено заявление Института о признании недействительным распоряжения Управления Росимущества от 27.12.2006 N 1160-р, которым было уточнено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 34:34:000000:0014 (из которого образован первоначально предоставленный Институту земельный участок с кадастровым номером 34:34:070001:55).

Из указанного решения суда усматривается, что изначально земельный участок был предоставлен Институту решением Исполкома Сталинградского городского Совета депутатов трудящихся от 08.08.1956 N 15/432 под организацию экспериментального хозяйства института, производственное и жилищное строительство.

Однако распоряжением Управления Росимущества от 27.12.2006 N 1160-р земельному участку был определен следующий вид разрешенного использования: "для размещения и эксплуатации зданий, строений и сооружений: асфальтированных дорог, производственных зданий, гаражей, мастерских, складов, сараев, цехов, стоянок и других объектов недвижимости Института".

Установив, что Управлением Росимущества без законных на то оснований изменено разрешенное использование земельного участка, суд в порядке восстановления нарушенного права Института обязал Управление Росимущества восстановить положение, существовавшее до принятия распоряжения от 27.12.2006 N 1160-р.

Дополнительное соглашение от 21.06.2010 N 1 к договору аренды земельного участка, в котором стороны указали вид разрешенного использования земельного участка - под организацию экспериментального хозяйства института, производственное и жилищное строительство, было подписано сторонами во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Волгоградской области от 18.05.2009 по делу N А12-4001/2009, что прямо указано в тексте дополнительного соглашения.

Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что в спорном случае имело место восстановление ранее существующего вида разрешенного использования земельного участка, а не его изменение решением органа местного самоуправления.

При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что у Управления Росимущества отсутствовали правовые основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке и принятия оспариваемого распоряжения.

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают правильность выводов судебных инстанций и не могут служить основанием для отмены судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.04.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2017 по делу N А12-6876/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

С.Ю. Муравьёв Ф.В. Хайруллина