Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 октября 2017 г. N Ф06-24790/17 по делу N А57-22700/2016

г. Казань

05 октября 2017 г.

Дело N А57-22700/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 октября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Ананьева Р.В.,

при участии представителя:

ответчика - Цехновой Н.К. (доверенность от 26.02.2016),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.03.2017 (судья Заграничный И.М.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017 (председательствующий судья Никольский С.В., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-22700/2016

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов (ОГРН 1036405000280, ИНН 6450011003) к индивидуальному предпринимателю Галлямовой Марте Маратовне, г. Самара (ОГРН ИП 316631300069209, ИНН 631551966310), третьи лица: Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству, о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2014 N А-14-212Ф-2, о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "город Саратов" (далее - администрация, администрация МО "город Саратов") обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к индивидуальному предпринимателю Галлямовой Марте Маратовне (далее - ИП Галлямова М.М., предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2014 N А-4-212Ф-2, о прекращении ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок, площадью 2071 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020305:1987, расположенный по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Чернышевского Н.Г. и ул. Большая Садовая.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечены Комитет по управлению имуществом города Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству.

До принятия решения администрация в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неоднократно изменяло основания материально-правовых требований, в частности, указывала о наличии у арендатора задолженности по арендной платы более чем за два срока подряд (84 132 руб.), впоследствии ссылалась на те обстоятельства, что земельный участок не может быть использован для размещения автостоянки вследствие нарушения нормативов, установленных СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов".

Решением Арбитражный суд Саратовской области от 20.03.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, его собственник (арендатор) вправе продолжать использование этого участка, если только такое использование не создает опасности для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, в связи с чем изменение вида территориальной зоны не является основанием для расторжение договора аренды, так как не лишает арендатора права на пользование данным земельным участком.

В кассационной жалобе администрации МО "город Саратов", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что предпринимателем при размещении на испрашиваемом земельном участке автостоянки нарушены санитарно-эпидемиологические правила и нормативы.

В отзыве на кассационную жалобу ИП Галлямова М.М. просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения как соответствующие действующему законодательству.

В судебном заседании представитель ИП Галлямовой М.М. возражал против удовлетворения кассационной жалобы по мотивам, изложенным в отзыве на неё.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, отзыве на нее и в выступлении представителя лица, участвующего в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании решения Саратовской городской Думы от 29.06.2000 N 46-471 "Об утверждении плана красных линий центрального планировочного района города", постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 27.07.2011 N 1530 "Об утверждении проекта планировки территории общего пользования города Саратова (Заводской район)" администрацией МО "город Саратов" постановлением от 17.03.2014 N 682 предоставлен Еремееву Александру Николаевичу (далее - Еремеев А.Н.) в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 2017 кв. м с кадастровым номером 64:48:020305:1987 из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Саратов, пересечение ул. им. Н.Г. Чернышевского и ул. Большая Садовая, для целей, не связанных со строительством - размещение автостоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 100 машиномест.

Согласно указанному постановлению между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (арендодатель) и Еремеевым А.Н. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.03.2014 N А-14-212Ф-2.

Из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.02.2014 N 64/201/2014-42265 следует, что данный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет 03.02.2014, имеет вид разрешенного использования: для размещения автостоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 100 машиномест.

По соглашению о перенайме от 14.04.2016 Еремеев А.Н. передал ИП Галлямовой М.М. все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 17.03.2014 N А-14-212Ф-2.

Саратовской городской Думой принято решение от 14.06.2016 N 60-634 "О внесении изменений в решение Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", согласно которому пунктом 1.11 внесены изменения в карту градостроительного зонирования, из которого следует, что указанный земельный участок расположен в территориальной зоне ОД-3 - зоне общественно-деловой застройки специализированных центров обслуживания (учебных, медицинских, спортивных, научных и т.д.).

В связи с изменением целевого использования земельного участка администрация МО "город Саратов" направила в адрес ИП Галлямовой М.М. письменное предложение от 02.08.2016 N 13-05/19959 о расторжении договора аренды земельного участка от 17.03.2014 N А-14-212Ф-2, приложив к нему соглашение о расторжении.

ИП Галлямова М.М. в ответе от 18.08.2016 сообщила, что работы по строительству капитальных объектов не ведутся, произведены только работа по обустройству земельного участка, в связи с чем отказывается от предложения о расторжении договора аренды.

Администрация МО "город Саратов", полагая, что предприниматель использует арендуемый земельный участок с нарушением целевого назначения, тем самым нарушает права арендодателя и публичного образования, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

Положения пункта 2 статьи 450 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) наделяют арендодателя правом в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора аренды ввиду использования арендатором имущества с существенным нарушением условий договора или не по назначению.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как установлено пунктом 4 статьи 85 ЗК РФ, пунктом 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

По смыслу части 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами собственников. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит не в обеспечении приоритета прав собственников земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрацией МО "город Саратов" в установленном порядке был предоставлен предпринимателю в аренду сроком на 49 лет спорный земельный участок для целей, не связанных со строительством, с разрешенным использованием: для размещения автостоянки открытого типа индивидуального легкового автотранспорта до 100 машиномест.

Впоследствии после заключения договор аренды земельного участка от 17.03.2014 N А-14-212Ф-2 внесены изменения в решение от 29.04.2008 N 27-280 "Об утверждении Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов" (в редакции от 14.06.2016 N 60-634), в связи с чем спорный земельный участок расположен в территориальной зоне ОД-3 - зоне общественно-деловой застройки специализированных центров обслуживания (учебных, медицинских, спортивных, научных и т.д.), согласно которой размещение автостоянки относится к условно разрешенным видам разрешенного использования земельного участка.

Однако изменение Правил землепользования и застройки само по себе не свидетельствует о наличии оснований для досрочного расторжения договора в связи с нецелевым использованием земельного участка.

Таким образом, утверждаемые нормативными правовыми актами органов местного самоуправления правила землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, не могут повлечь изменения ранее правомерно сложившихся правоотношений по использованию земельных участков. Правообладатель такого земельного участка вправе осуществлять свои права в отношении него в соответствии с тем разрешенным использованием, которое было установлено в момент предоставления, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 136/13, которая учтена судами при разрешении спора.

Системные толкования положений статей 36, 40, 80 ГрК РФ и пункта 451 ГК РФ не предусматривают в качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка изменение правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, являющегося объектом аренды. В этом случае арендатор вправе использовать участок в рамках условий заключенного договора, если такое использование не создает опасности для перечисленных законом объектов.

Не учтено администрацией, что при ином подходе нарушаются права землепользователей, арендаторов земельных участков, поскольку последние лишаются возможности дальнейшего использования.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывал свое требование к ответчику.

Однако учитываются положения пункта 2 статьи 452 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ (в редакции, действующей на момент предъявления иска), предусматривающие обязательный досудебный порядок по требованиям о расторжении договора вне зависимости от основания.

В связи с чем, учитывая специфику данной категории спора, досудебное предложение о расторжении договора аренды и основание иска о расторжении должны содержать одни и те же обстоятельства.

Такой подход гарантирует и обеспечивает интересы и правовые последствия участников договора, как в рамках досудебной процедуры, так и при рассмотрении спора.

В данном конкретном случае в целях соблюдения досудебного порядка администрация предложила расторгнуть договор аренды в добровольном порядке (уведомление от 02.08.2016 N 13-05/19959) только по основаниям внесения изменений в 2016 году в Правила землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", по этим же основаниям орган публично-правового образования и обратился в суд с иском о расторжении договора аренды.

Не учитывая требования указанных норм, администрация в процессе рассмотрения спора неоднократно изменяло основание иска, указывая на иные обстоятельства для расторжения договора (наличие задолженности, нарушение норм СанПиН), при этом, реализуя процессуальное право на изменение, истец не учел, что по указанным основаниям до обращения в суд предложение о добровольном расторжении арендатору не направлялось и предпринимателем не рассматривалось.

Такие действия администрации правомерно были учтены и не приняты во внимание судами при разрешении спора.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ администрация не представила доказательств существенного нарушения условий договора аренды предпринимателем.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 450, 619 ГК РФ, статьями 1, 36, 85 ЗК РФ, статьями 1, 36, 37 ГрК РФ, установив, что использование спорного земельного участка арендатором осуществляется в соответствии с целями его предоставления и его разрешенным использованием, отказали в иске.

Указанные в кассационной жалобе доводы полностью идентичны доводам администрации МО "город Саратов", отраженным в апелляционной жалобе, которым была дана надлежащая правовая оценка.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу положений главы 35 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20.03.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2017 по делу N А57-22700/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

С.Ю. Муравьев Р.В. Ананьев