Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 ноября 2017 г. N Ф06-26205/17 по делу N А65-26158/2016

г. Казань

28 ноября 2017 г.

Дело N А65-26158/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Муравьёва С.Ю., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

истца - Хайруллиной К., доверенность от 31.08.2017 N 52,

ответчика - Шерматова Р.И., доверенность от 16.01.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Автотехсервис"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.06.2017 (судья Салимзянов И.Ш.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А65-26158/2016

по иску муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Автотехсервис" (ОГРН 1021602018602, ИНН 1650014524) о расторжении договора аренды земельного участка, о взыскании задолженности и пеней,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (далее - Исполком) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Автотехсервис" (далее - Общество), с уточнением требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01.11.2013 по 31.08.2016 в размере 3 482 079 руб., пеней за период с 17.12.2013 по 28.09.2016 в размере 2 088 392 руб. 96 коп. и о расторжении договора аренды земельного участка от 13.09.2013 N 3752-А3.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.06.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017, исковые требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Общество просит принятые по делу судебные акты отменить, в иске отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает, что в период с сентября 2013 года по декабрь 2015 года Общество произвело оплату арендных платежей в размере, установленном договором аренды и расчетами арендной платы, подписанными сторонами, в размере 2 870 467 руб. Однако Исполком в 2016 году, в одностороннем порядке без уведомления Общества, в нарушение условий договора аренды произвел перерасчет арендной платы за период с сентября 2013 года по декабрь 2015 года, установив дифференцированный коэффициент со значением 10, используемый под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, в то время как на спорном земельном участке объекты торговли отсутствуют. Кроме того, в части требования о расторжении договора аренды Исполкомом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В судебном заседании 21.11.2017 в порядке статьи 163 АПК РФ был объявлен перерыв до 14 ч. 00 мин. 27.11.2017. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" Арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит магазин запчастей с АБК, пристроенный к АЗС, общей площадью 560,7 кв.м, а также нежилые помещения N 1 площадью 6,7 кв.м, N 2 площадью 218 кв.м и N 3 площадью 166,1 кв.м, расположенные по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, за 32 микрорайоном, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности от 06.07.2009 и от 28.06.2011.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 16:52:040201:19, площадью 4779 кв.м, адрес: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, за 32 микрорайоном, разрешенное использование: земельный участок, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (под комплекс по обслуживанию автомобилей и автостоянку).

На основании постановления Исполкома от 20.06.2013 между Исполкомом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 13.09.2013 N 3752-АЗ аренды земельного участка, кадастровый номер: 16:52:040201:19, площадью 4779 кв.м, находящийся по адресу: Республика Татарстан, г. Набережные Челны, за 32 микрорайоном, для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (под комплекс по обслуживанию автомобилей, автостоянка). Договор заключен сроком на пять лет.

Согласно пункту 3.4. договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора составляет 1 230 185 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор (пункт 3.5 договора).

Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели начисление пеней в размере 0,1 процента от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Претензией от 29.09.2016 N 06/190п Исполком сообщил Обществу о наличии задолженности по арендной плате в размере 4 661 505 руб. и пеней в размере 2 462 446 руб. 34 коп. и предложил в 10-дневный срок со дня получения претензии погасить указанную задолженность. Также в претензии Исполком предложил Обществу в 10-дневный срок со дня получения претензии расторгнуть договор аренды земельного участка от 13.09.2013 N 3752-АЗ.

Поскольку данная претензия оставлена Обществом без ответа, Исполком обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Судебные инстанции, руководствуясь положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), 307, 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), порядком определения размера арендной платы за земельные участки, утвержденным постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 "Об арендной плате за землю", признав правильным произведенный Исполкомом расчет задолженности с учетом применения коэффициента Кф, учитывающий вид использования земельного участка со значением 10 (используемый под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки), удовлетворили исковые требования в заявленном размере о взыскании суммы долга, пеней, и о расторжении договора аренды.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

Спецификой спорных правоотношений являются те обстоятельства, что в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, применяемого во взаимосвязи со статьями 11, 65 ЗК РФ арендная плата за использование земельного участка, относящегося к публичной собственности, носит регулируемый характер.

Договор аренды от 13.09.2013 N 3752-АЗ заключен после введения в действие ЗК РФ в отношении земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено, размер арендной платы определен не по результатам торгов, следовательно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", арендная плата по этому договору является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться нормативно установленным размером арендной платы.

Аналогичная правовая позиция приведена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015).

Из материалов дела усматривается, что постановлением Исполкома от 20.06.2013 N 3759, на основании которого был заключен договор аренды земельного участка от 13.09.2013 N 3752-АЗ, прекращено право постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок площадью 19 700 кв.м, предоставленного Обществу постановлением главы администрации города от 04.07.2001 N 1724.

Также указанным постановлением произведен раздел земельного участка, предоставленного Обществу постановлением главы администрации города от 04.07.2001 N 1724, на два земельных участка и спорный земельный участок с кадастровым номером 16:52:040201:19 площадью 4779 кв.м предоставлен Обществу в аренду.

Из указанного следует, что ранее спорный земельный участок принадлежал Обществу на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое было переоформлено на право аренды, что подтвердили в суде кассационной инстанции представители сторон.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ (далее - Закон N 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами статьи 36 ЗК РФ.

В силу абзаца 3 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка (абзац 4 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, в случае наличия обязанности по внесению арендной платы за пользование земельным участком, ранее предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, размер арендной платы не должен превышать двух процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Поскольку при проверке правильности произведенного расчета арендной платы судами неправильно применены нормы материального права, а также не проверялись наличие либо отсутствие задолженности Общества по арендной плате и пеней с учетом внесенных за спорный период платежей, то выводы судов о наличии задолженности по оплате арендных платежей и пеней за пользование земельным участком сделаны при неполно исследованных и установленных обстоятельствах дела.

Кроме того, удовлетворяя исковые требования о расторжении спорного договора аренды, судебные инстанции не учли следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что по смыслу части 3 статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как разъяснено в пункте 30 указанного информационного письма необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Необходимость исследования обстоятельства получения другой стороной такой претензии обусловлено тем, что основанием для расторжения договора по статье 619 ГК РФ является нарушение арендатором условий договора, ввиду чего арендатору должно быть предоставлено право исполнить нарушенное обязательство в разумный срок.

В силу указанного в предмет доказывания по требованию о расторжении договора входит наличие доказательств соблюдения досудебной процедуры расторжения договора.

В подтверждение соблюдения досудебного порядка расторжения договора Исполком предоставил направленную в адрес Общества претензию от 29.09.2016 N 06/1090п, которая содержит требование об уплате задолженности по арендной плате в 10-дневный срок со дня получения претензии и предложение о расторжении договора также в 10-дневный срок со дня получения настоящей претензии.

Однако, предъявив требование о погашении задолженности по арендной плате с одновременным предложением о расторжении договора аренды к тому же сроку, Исполком не учел требования указанных норм, чем нарушил права Общества, которое лишено было возможности исполнить обязательство в разумный срок.

В связи с этим указанный документ нельзя принять в качестве надлежащего доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения Обществом обязательства, что противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 ГК РФ.

Иных доказательств, свидетельствующих о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, материалы дела не содержат.

Таким образом, выводы судов о соблюдении Исполкомом досудебного порядка урегулирования спора являются преждевременными и требуют повторной оценки в части допустимости арендодателя требовать устранения нарушения и предложение расторгнуть договор до истечения разумного срока.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене.

Принимая во внимание, что для принятия законного и обоснованного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных действий процессуального характера, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, судебная коллегия считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, в том числе установить наличие либо отсутствие права постоянного (бессрочного) пользования Общества на спорный земельный участок, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.06.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2017 по делу N А65-26158/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

С.Ю. Муравьёв А.Ф. Фатхутдинова