Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 декабря 2017 г. N Ф06-27045/17 по делу N А57-4711/2017

г. Казань

12 декабря 2017 г.

Дело N А57-4711/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2017 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Коноплёвой М.В., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Комиссаровой Светланы Анатольевны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.07.2017 (судья Большедворская Е.Л.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Жевак И.И.)

по делу N А57-4711/2017

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова, г. Саратов (ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860) к индивидуальному предпринимателю Комиссаровой Светлане Анатольевне, г. Саратов (ОГРН 312645002600052, ИНН 645056219758), третье лицо: Мораш Татьяна Николаевна, г. Саратов, о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Комиссаровой Светлане Анатольевне (далее - ИП Комисарова С.А.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 25.12.2003 N 1947 за период с 10.12.2014 по 18.10.2015 в размере 49 445,18 руб., пени за период с 15.02.2015 по 14.09.2016 в размере 5033,65 руб.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 03.05.2017 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Мораш Татьяна Николаевна.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.07.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2017, исковые требования удовлетворены частично.

С ИП Комиссаровой С.А. в пользу Комитета взыскана задолженность за пользование земельным участком за период с 10.12.2014 по 18.10.2015 в размере 30 892,03 руб., пени за период с 15.02.2015 по 14.09.2016 в размере 5033,65 руб. и в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2000 руб.

ИП Комисарова С.А. обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией города Саратова (далее - арендодатель) и Дружиной Л.Ф. (далее - арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 25.12.2003 N 1947, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 64:48:050394:0089, находящийся по адресу: г. Саратов, 2-й Береговой пр., д. 6, площадью 1771 кв.м, разрешенное использование - нежилое одноэтажное здание (пункт 1.1. договора). Договор заключен сроком на 15 лет (пункт 2.1. договора).

При этом из пункта 2.4 договора аренды от 25.12.2003 N 1947 следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке: путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее). Ежегодный перерасчет арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору аренды, получаемых арендатором не позднее первого срока внесения платежа по договору аренды.

Арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями, не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября текущего года (пункт 2.6. договора).

В соответствии с пунктом 2.9. договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере, установленном законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки. Размер неустойки устанавливается согласно ставки рефинансирования, утвержденной Банком России и изменяется решением органов государственной власти.

Представленный договор в силу статей 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) считается заключенным, поскольку между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Богдановой Н.Ю. на основании договоров замены стороны в обязательстве от 26.05.2014 перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 25.12.2003 N 1947.

В соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2014 арендаторами по договору аренды от 25.12.2003 N 1947 стали Комисарова С.А. и Мораш Т.Н. (площадь арендуемого земельного участка у каждого арендатора равна 885,5 кв.м, пропорционально долям по ).

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 15.04.2015 N 1076 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:050394:0089, находящийся по адресу: г. Саратов, 2-й Береговой пр., д. 6, в Октябрьском районе, с вида "занимаемый нежилыми одноэтажными зданиями" на вид "многоэтажная жилая застройка: для строительства многоквартирных домов (от 9 наземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями". В результате данного изменения поменялся годовой размер арендной платы за земельный участок.

Далее, в результате договора замены стороны в обязательстве от 01.10.2015 арендатором по договору аренды от 25.12.2003 N 1947 стало общество с ограниченной ответственностью "Апогейстрой", договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.10.2015.

Таким образом, с учетом регистрации договора замены стороны в обязательстве только 19.10.2015, как указал суд первой инстанции, ИП Комисарова С.А. в период с 10.12.2014 по 18.10.2015 являлась арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:050394:0089, находящийся по адресу: г. Саратов, 2-й Береговой пр., д. 6, площадью 885,5 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 15.04.2015 N 1076 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:050394:0089, находящийся по адресу: г. Саратов, 2-й Береговой пр., д. 6, в Октябрьском районе, с вида "занимаемый нежилыми одноэтажными зданиями" на вид "многоэтажная жилая застройка: для строительства многоквартирных домов (от 9 наземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями". В результате данного изменения поменялся годовой размер арендной платы за земельный участок.

Обращаясь с настоящим иском, истец указывает на ненадлежащие исполнение обязательств арендатором, и что в соответствии с вышеуказанным постановлением устанавливается годовой размер арендной платы в размере 2% от кадастровой стоимости как за земельный участок, предназначенный для иных целей.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 25.10.2001 N137-ФЗ) установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации и о несении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).

Договор аренды предусматривает механизм определения арендной платы в зависимости наступления определенных условий, а именно, изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 ЗК РФ, регулирующих порядок определения арендной платы.

Таким образом, фактическое изменение арендной платы не является изменением в соответствии со статьей 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение договорного обязательства.

Суды правильно установили факт пользования земельным участком со стороны ответчика в заявленный период.

Суды, установив, что ответчик во время подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 26.11.2014 и на момент подачи искового заявления - 16.03.2017 являлся индивидуальным предпринимателем, виды разрешенного использование земельного участка предполагают экономический характер деятельности ответчика, правильно указали, что приобретение объектов недвижимости как физическим лицом не определяет подведомственность спора и не является основанием, исключающим рассмотрение дела в арбитражном суде.

Суд первой и апелляционной инстанции, частично удовлетворяя исковые требования, исходили из того, что предоставленный в аренду земельный участок не использовался и не используется арендатором под размещение (нахождение) многоэтажных жилых домов, а был предоставлен и использовался для их строительства. В деле отсутствуют доказательства окончания строительства многоэтажных жилых домов. Следовательно, до момента введения объекта в эксплуатацию применение коэффициента 0,2% не может быть признано правомерным. В противном случае применение указанного коэффициента нарушит принцип экономической обоснованности, поскольку компетентный орган в качестве регулируемой цены установил более низкую ставку для арендаторов, использующих земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки, к каковым ответчик в исковой период не относится, и напротив поставит ответчика в неравное (преимущественное) положение с лицами (арендаторами), которые осуществляют одинаковый вид деятельности с соответствующим функциональным использованием земельного участка (под строительство многоэтажных жилых домов).

Вместе с тем судами при определении размера задолженности не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ, а также действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 ЗК РФ и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Государственные органы, обладая необходимой дискрецией при определении размера арендной платы и порядка ее расчета, одновременно связаны требованиями федерального законодательства (статья 39.7 ЗК РФ и постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 N 697) установлены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности: принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы, принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, принцип запрета необоснованных предпочтений.

Одним из основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, является принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться (абзац 7 Основных принципов).

К числу принципов определения арендной платы относится принцип экономической обоснованности.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.04.2017 N 11-АПГ17-2 отмечено, что при принятии нормативного правового акта об установлении арендной платы за землю, помимо оценки категории земель и разрешенного использования земельных участков, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень их доходности, в связи с чем, введение нового правового регулирования размера арендной платы за пользование участком именно в период осуществления строительства объектов и установления коэффициентов также должно иметь экономическое обоснование отраженное в пояснительных документах к нормативному акту.

Из писем Министерства экономического развития России от 01.09.2011, от 16.05.2011 N Д23-2026 следует, что при установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления обязаны руководствоваться, в том числе, Основными принципами.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В соответствии с пунктом 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), виды разрешенного использования земельного участка определяются в градостроительном регламенте, входящем в состав правил землепользования и застройки.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования согласно статье 37 ГрК РФ, осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 15.04.2015 N 1076 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:050394:0089, находящийся по адресу: г. Саратов, 2-й Береговой пр., д. 6, в Октябрьском районе, с вида "занимаемый нежилыми одноэтажными зданиями" на вид "многоэтажная жилая застройка: для строительства многоквартирных домов (от 9 наземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями".

Порядок определения размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Саратовской области утвержден Правительством Саратовской области постановлением от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесении", согласно которому размер годовой арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена, для земельных участков, предназначенных для иных целей - установлен размер арендной платы 2%, а для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов - 0,2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков рассчитывается как произведение площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.

Таким образом, применительно к спорному случаю, осуществляя нормативное регулирование, Правительством Саратовской области было принято постановление, определяющее размер платы за использование земельных участков, находящихся в публичной собственности, однако в нормативном акте отсутствует размер платы, установленной за пользование участками в период строительства.

При таких обстоятельствах, поскольку постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П не устанавливает каких-либо специальных коэффициентов за использование земельных участков в период строительства, по общим правилам их применение определяется в зависимости от предназначения земельного объекта.

Суды не учли, что под размещением домов, согласно действующим строительным нормам и правил, относится процесс из нескольких этапов: территориальное планирование, проектирование, строительно-монтажные работы. Введение объекта в эксплуатацию является началом последнего, завершающего этапа размещения жилого дома.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 29.08.2017 по делу N А57-23296/2016.

С учетом вышеизложенного, вывод судов о том, что до момента введения объекта в эксплуатацию, подлежит применению коэффициент 2%, не может быть признан правомерным.

Кроме того, заявитель жалобы ссылается на решение Октябрьского районного суда города Саратова от 23.03.2017 по делу N 2-748/2017, которым с Мораш Т.Н. (соарендатора по спорному договору аренды) за период с 10.06.2015 по 18.10.2015 (после изменения вида разрешенного использования) была взыскана арендная плата за спорный земельный участок с применением в расчете арендной платы коэффициента 0,2%.

При кадастровом учете земельного участка вид его разрешенного использования определяется исходя из совокупности всех предъявляемых требований, являясь единым и единообразно понимаемым для всех возможных впоследствии правоотношений. В связи с чем установление органом местного самоуправления различного порядка расчета размера арендной платы за земельный участок, используемого для одних и тех же видов деятельности и предоставленного по одним и тем же основаниям по одному договору аренды за тот же период пользования, неправомерно.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что судебные акты первой и апелляционной инстанций приняты с нарушением норм материального и процессуального права, что привело к неполному выяснению обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, то дело подлежит направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

При новом рассмотрении суду первой инстанции следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства дела, имеющие значение для разрешения данного спора, и с учетом установленных обстоятельств, принять решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.07.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2017 по делу N А57-4711/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

М.В. Коноплёва Ф.В. Хайруллина