Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15 марта 2018 г. N Ф06-29530/18 по делу N А12-14896/2017

г. Казань

15 марта 2018 г.

Дело N А12-14896/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Петрушкина В.А.,

судей Фатхутдиновой А.Ф., Хайруллиной Ф.В.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПромТитан"

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.08.2017 (судья Любимцева Ю.П.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2017 (председательствующий судья Шалкин В.Б., судьи Борисова Т.С., Дубровина О.А.)

по делу N А12-14896/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПромТитан" (ИНН 7729763170, ОГРН 1147746085035) к администрации Волгограда (ИНН 3444059139, ОГРН 1023403433822), с привлечением к участию в деле качестве третьих лиц: Департамента земельных ресурсов администрации Волгограда, общества с ограниченной ответственностью "Ремтрубмаркет", Кокаева Андрея Борисовича, об обязании внести изменения в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ПромТитан" (далее - ООО "ПромТитан", общество) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации Волгограда (далее - администрация) об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769, а именно в "Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769", следующего содержания:

вместо "гражданин Широков Алексей Васильевич" указать "ООО "ПромТитан" со следующими показателями:

ставка арендной платы (руб./кв.м.) на 2006 год - 47,09,

повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы - 1,

площадь земельного участка (кв.м.) - 1766 кв. м,

сумма годовой арендной платы (руб.) за 2006 год - 83160,09.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), привлечены департамент земельных ресурсов администрации Волгограда, общество с ограниченной ответственностью "Ремтрубмаркет" (далее - ООО "Ремтрубмаркет"), Кокаев Андрей Борисович (далее - Кокаев А.Б.).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.08.2017 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2017 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что постановлением администрации Волгограда от 11.08.2006 N 1897 определены размеры земельных участков, соразмерных площадям объектов недвижимости, впоследствии был заключен договор купли-продажи, где к покупателю недвижимости на пользование соответствующей частью земельного участка перешло то право, которое принадлежало продавцу недвижимости, кроме того, доказательств наличия существенных обстоятельств, возникающих после заключения договора аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769, а также наличие условий, приведенных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), как основание для изменения договора, истцом не представлены.

В кассационной жалобе ООО "ПромТитан", поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.

Заявитель кассационной жалобы считает, что доля в праве аренды земельного участка должна быть соразмерна долям в праве на здание и иные строения на земельном участке, кроме того, суд апелляционной инстанции не обоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении судебной землеустроительной экспертизы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, на основании постановления администрации Волгограда от 11.08.2006 N 1897 "Об установлении площади земельного участка, согласовании материалов межевания, предоставлении земельного участка" гражданам Кокаеву А.Б., Широкову Алексею Васильевичу (далее - Широков А.В.), ООО "Ремтрубмаркет" был предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора на 49 лет земельный участок (учетный N 7-144-68, выделенный из учетного N 7-144-15) общей площадью 7418 кв. м из земель поселений, занимаемый нежилым зданием-пристроем, встроено-пристроенными нежилыми помещениями и бетонированной площадкой по ул. Промысловой, 44, строение 4 в Кировском районе, для их эксплуатации.

Согласно пункту 6 данного постановления в целях расчета арендных платежей для гражданина Кокаева А.Б. установлена площадь земельного участка в размере 1371,6 кв. м, для гражданина Широкова А.В. - 5798,7 кв. м, для ООО "Ремтрубмаркет" - 247,7 кв. м.

На основании указанного постановления между администрацией Волгограда (арендодатель) и гражданином Кокаевым А.Б., гражданином Широковым А.В., ООО "Ремтрубмаркет" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769, который зарегистрирован 23.08.2006 в порядке, установленном законом для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с пунктом 2.9 указанного договора в случае невнесения арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Из кадастрового паспорта земельного участка от 22.06.2009 N 3434/203/09-4088 следует, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:070104:15, площадью 7418 кв. м, расположен по адресу: г. Волгоград, ул. Промысловая, д. 44, строение 4, дата внесения его в государственный кадастр недвижимости: 21.12.2005.

В свою очередь, на основании договора купли-продажи от 14.10.2008, заключенного между Широковым А.В. (продавец) и ООО "Титан инвест" (покупатель), покупатель приобрел право собственности на недвижимое имущество: встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1, назначение: прочее, общая площадь 1703,7 кв. м, этаж 1, 2, и бетонированную площадку, назначение: прочее, общая площадь 914 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 44, строение 4.

Впоследствии Комитетом земельных ресурсов администрации города Волгограда было издано распоряжение от 30.07.2009 N 460рз о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769 в части состава арендаторов.

Пунктами 1.1, 1.3 указанного распоряжения предусмотрено, что с 20.10.2008 установлены следующие арендаторы: ООО "Ремтрубмаркет", гражданин Кокаев Андрей Борисович, ООО "Титан инвест", в целях расчета обязательных платежей определено для ООО "Ремтрубмаркет" площадь земельного участка равной 247,7 кв. м, для гражданина Кокаева Андрея Борисовича - 1371,6 кв. м, для ООО "Титан инвест" -5798,7 кв. м., с 03.03.2009 установлены следующие арендаторы: индивидуальный предприниматель Ефремов Геннадий Иванович, гражданин Кокаев Андрей Борисович, ООО "Титан инвест", в целях расчета обязательных платежей определено для индивидуального предпринимателя Ефремова Геннадия Ивановича площадь земельного участка равной 247,7 кв. м, для гражданина Кокаева Андрея Борисовича - 1371,6 кв. м, для ООО "Титан инвест" -5798,7 кв. м.

Согласно данному распоряжению между сторонами были внесены соответствующие изменения от 19.08.2009 в договор аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769.

Впоследствии, в соответствии с протоколом N 1 общего собрания учредителей ООО "Титан инвест" и ООО "Титан ВТ-16" от 29.01.2014 было принято решение о создании нового общества - ООО "ПромТитан", в уставный капитал которого учредитель (ООО "Титан инвест") в качестве вклада внёс недвижимое имущество: встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1, назначение: прочее, общая площадь 1703,7 кв. м, этаж 1, 2, и бетонированную площадку, назначение: прочее, общая площадь 914 кв. м, расположенные по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. Промысловая, 44, строение 4, в связи с чем право собственности на указанные объекты недвижимости с 15.08.2014 перешло к ООО "ПромТитан".

ООО "ПромТитан" 16.10.2016 обратилось в администрацию Волгограда по вопросу внесения изменений в договор аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769, а именно в "Расчет арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769", следующего содержания: вместо "гражданин Широков Алексей Васильевич" указать "ООО "ПромТитан" со следующими показателями:

ставка арендной платы (руб./кв.м.) на 2006 год - 47,09,

повышающий (понижающий) коэффициент к ставке арендной платы - 1,

площадь земельного участка (кв.м.) - 1766 кв. м,

сумма годовой арендной платы (руб.) за 2006 год - 83160,09, при этом указав, что уменьшения размера земельного участка связано с совокупной площадью бетонированной площадки и встроено-пристроенного нежилого помещения, которая составляет 1766 кв. м, а остальная часть земельного участка им не используется, а также в пункт 2.9 договора аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769, устанавливающий ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,1%, и просило установить размер неустойки 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день просрочки.

Администрация Волгограда письмом от 31.10.2016 N 20944 отказало обществу о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769.

Данные обстоятельства и послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей правоприменительной практике.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и в пункте 25 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды), независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них. Отступление от этого правила возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда (пункт 10 статьи 29.20 ЗК РФ).

Из анализа имеющихся в материалах дела доказательств следует, что согласно постановлению администрации Волгограда от 11.08.2006 N 1897 гражданам Кокаеву А.Б., Широкову А.В., ООО "Ремтрубмаркет" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 34:34:070104:15 площадью 7418 кв. м, занимаемый нежилым зданием-пристроем, встроено-пристроенными нежилыми помещениями и бетонированной площадкой, при этом в целях расчета арендных платежей установлена для гражданина Кокаева А.Б. площадь земельного участка равной 1371,6 кв. м, для гражданина Широкова А.В.-5798,7 кв. м, для ООО "Ремтрубмаркет" - 247,7 кв. м, впоследствии ООО "Титан инвест" приобрело у гражданина Широкова А.В. по договору купли-продажи от 14.10.2008 встроенно-пристроенное нежилое помещение N 1 общей площади 1703,7 кв. м и бетонированную площадку общей площади 914 кв. м, в последующем указанная недвижимость была внесена ООО "Титан инвест" в качестве вклада в уставный капитал нового общества - ООО "ПромТитан", переход права собственности на которые зарегистрирован в установленном законом порядке за последним.

Статьи 450 и 451 ГК РФ предусматривают, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Кроме того, из материалов дела следует, что ООО "ПромТитан" просило администрацию Волгограда изменить пункт 2.9 договора аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769, устанавливающий ответственность арендатора в виде неустойки в размере 0,1 %, и установить размер неустойки 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ на день просрочки.

В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон.

Таким образом, став долевым собственником объекта недвижимости (здания), расположенного на арендованном земельном участке, истец в силу закона приобрел право пользования земельным участком, занятым указанным объектом, а также сооружением, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (ООО "Титан инвест"), приняв тем самым права и обязанности арендного земельного участка, в том числе и обязанность по уплате пени за нарушение обязанности по уплате арендной платы.

При заключении договора аренды в 2006 году на условиях с множественностью лиц на стороне арендатора с долей площади земельного участка, пропорциональной площади принадлежащих им помещений и объектов, все арендаторы определили размер доли площади в праве пользования земельным участком, что свидетельствует о наличии достигнутого соглашения о размере всех правообладателей здания и сооружения. Наличие такого согласия собственников о размере долей в праве аренды земельного участка также исключает право требовать внесения изменений в договор аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769.

В связи с указанными обстоятельством с учетом положений статей 450, 451 ГК РФ судебные инстанции обоснованно указали о том, что истец не вправе требовать внесения изменений и в пункт 2.9 договора аренды земельного участка от 15.08.2006 N 6769, уменьшив размер неустойки за просрочку обязательств до 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

Истец, являясь собственником встроенно-пристроенного нежилого помещения N 1 общей площади 1703,7 кв. м и бетонированной площадки общей площади 914 кв. м, доказательств, подтверждающих неправильное определение арендаторами доли в праве на использование земельного участка площадью 7418 кв. м, не представил, при этом не опроверг и факт использования земельного участка в указанном договоре размере.

Довод ООО "ПромТитан" о том, что судом апелляционной инстанции неправомерно отклонено ходатайство о назначении судебной землеустроительной экспертизы является несостоятельным, поскольку, как правильно указал суд апелляционной инстанции, оно не заявлялось в суде первой инстанции (абзац 4 пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", абзац 2 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

С позиции статьи 71 АПК РФ, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 29.20, 35 ЗК РФ, статьями 450, 451, 552 ГК РФ, установив, что отсутствуют основания, предусмотренные законом, для внесения изменений в договор аренды, в том числе в части размера неустойки, отказали в иске.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы по существу направлены на переоценку выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, что в силу положений главы 35 АПК РФ не относится к компетенции суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 04.08.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2017 по делу N А12-14896/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные законом.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.А. Петрушкин

Судьи

А.Ф. Фатхутдинова Ф.В. Хайруллина