Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 апреля 2018 г. N Ф06-32156/18 по делу N А65-29225/2017

г. Казань

27 апреля 2018 г.

Дело N А65-29225/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Желаевой М.З.,

судей Вильданова Р.А., Мельниковой Н.Ю.,

при участии представителей:

истца - Киреленко О.И., доверенность от 09.01.2018,

ответчика - Соловьева М.В., доверенность от 01.02.2018,

в отсутствие:

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФОН"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2017 (судья Сотов А.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А65-29225/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Техстрой-Казань" (ОГРН 1111690032090) к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" (ОГРН 1021603148500) о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 02.07.2014 N AГ11-255 договором участия в долевом строительстве; о регистрации договора в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ; о регистрации перехода права собственности на трехкомнатную квартиру N 83, общей площадью 90,2 кв.м, жилой площадью 55,8 кв.м, расположенной на втором этаже жилого дома N 1к, по ул. Зур Урам, г. Казань на общество с ограниченной ответственностью "Техстрой-Казань",

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Республики Татарстан обратилось общество с ограниченной ответственностью "Техстрой-Казань" (далее - ООО "Техстрой-Казань", истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ФОН" (далее - ООО "ФОН", ответчик) о признании предварительного договора купли-продажи квартиры от 02.07.2014 N AГ11-255 договором участия в долевом строительстве заключенным между истцом и ответчиком, регистрации этого договора и о регистрации перехода права собственности на трехкомнатную квартиру N 83, общей площадью 90,2 кв.м, жилой площадью 55,8 кв.м, расположенную на втором этаже жилого дома N 1к, по ул. Зур Урам, в г. Казани на истца.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018, исковые требования в части регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и регистрации перехода права собственности на трехкомнатную квартиру N 83, общей площадью 90,2 кв.м, жилой площадью 55,8 кв.м, расположенную на втором этаже жилого дома N 1к, по ул. Зур Урам, в г. Казани - оставлены без рассмотрения. В оставшейся части исковые требования удовлетворены.

Суд признал предварительный договор купли-продажи жилого помещения N АГ11-255, заключенный сторонами 02.07.2014 в редакции соглашений от 30.03.2015, от 31.07.2015 и дополнительного соглашения от 19.05.2017, договором долевого участия в строительстве.

Названные судебные акты обжалованы в Арбитражный суд Поволжского округа ответчиком, с указанием на нарушение его прав и законных интересов, в результате неправильного применения и толкования норм права, на не соответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель ставит вопрос об отмене судебных актов в удовлетворенной части исковых требований, просит в указанной части отказать в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на кассационную жалобу истец отклонил доводы, приведенные в ней как необоснованные, просит принятые судами первой и апелляционной инстанций судебные акты оставить без изменения, считая их законными и обоснованными.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при участии представителей: истца - Киреленко О.И., доверенность от 09.01.2018; ответчика - Соловьева М.В., доверенность от 01.02.2018, в судебном заседании 19.04.2018 объявлялся перерыв до 12 часов 00 минут 26.04.2018.

После перерыва в судебном заседании, явка представителей обеспечена представителями истца и ответчика.

Изучив доводы кассационной жалобы и возражений относительно нее, проверив в порядке статей 284, 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, с учетом правовой позиции озвученной в судебном заседании представителями истца и ответчика, суд кассационной инстанции полагает, что обжалованные решение и постановление подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в связи со следующим.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) 02.07.2014 был заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения N АК11-255, по условиям которого стороны взяли на себя обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи жилого помещения - трех комнатной квартиры общей площадью 88,78 кв.м (жилой - 56,04) под номером 83 секция N 4, блок А, на 2 этаже 9 этажного кирпичного, кирпично-монолитного жилого дома N 1 (1 очередь) по ул. Академика Губкина г. Казани.

Между сторонами была согласована цена продаваемой квартиры - 4 261 440 руб., срок ее оплаты - до 31 декабря 2014 года и срок подписания основного договора купли-продажи - в течение 60 дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика на продаваемую квартиру, но не позднее 01 июля 2015 года.

Впоследствии между сторонами были заключены соглашения:

- 30.03.2015 об изменении условий указанного предварительного договора в части стоимости квартиры - 4 705 340 руб. и срока ее оплаты - до 31 июня 2015 года.

- 31.07.2015 об изменении условий указанного выше предварительного договора в части срока оплаты цены квартиры - до 31 декабря 2015 года.

Дополнительным соглашением от 19.05.2017 к рассматриваемому предварительному договору купли-продажи, между сторонами, с учетом ввода жилого дома в эксплуатацию и проведенной технической инвентаризации, согласованы данные о передаваемой квартире, в части площади, и стоимости.

В частности, продаже подлежала трехкомнатная квартира N 83, общей площадью 90,2 кв.м и жилой площадью 55,8 кв.м, расположенная на втором этаже жилого дома N 1к, по ул. Зур Урам, в г. Казани, а окончательная и согласованная стоимость квартиры составила 4 780 600 руб.

Указанная квартира по акту приема-передачи от 19.05.2017 была передана ответчиком и принята истцом.

Основной договор купли-продажи в отношении указанной квартиры между истцом и ответчиком не был заключен до передачи квартиры по акту.

Истец обратился с требованием о признании предварительного договора купли-продажи квартиры договором участия в долевом строительстве жилья, регистрации этого договора и регистрации перехода права собственности на квартиру от ответчика к истцу.

Суды первой и апелляционной инстанций, отмечая, что между истцом и ответчиком был заключен договор, поименованный ими как предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества - квартиры, которое будет создано ответчиком в последующем, но при этом, предварительный договор предусматривает обязанность покупателя квартиры до заключения основного договора уплатить цену этой квартиры, то такой договор, с учетом уже сложившихся отношений, пришли к выводу, что спорный договор должен квалифицироваться как договор участия в долевом строительстве.

По смыслу части 1 статьи 420 и части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, при этом, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Статьей 420 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором, который заключается в форме, установленной для основного договора.

В предварительном договоре должен быть определен срок, в который его стороны обязуются заключить основной договор.

Предварительный договор купли-продажи между сторонами был заключен 02.07.2014, по условиям которого основной договор купли-продажи в отношении согласованной сторонами квартиры должен был быть заключен в срок не позднее 01 июля 2015 года.

Между сторонами 30.03.2015 заключено соглашение к предварительному договору купли-продажи, изменяющее стоимость и срок оплаты квартиры, без изменения даты и условий заключения основного договора купли-продажи.

В соглашении от 31.07.2015 к предварительному договору купли-продажи между сторонами внесены изменения только в части стоимости и сроков оплаты квартиры.

После заключения 19.05.2017 дополнительного соглашения к предварительному договору купли-продажи квартира по акту передается ответчиком и принимается истцом.

В установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи квартиры не был заключен, 19.05.2017 квартира фактически была передана истцу, как покупателю.

Из акта приема-передачи от 19.05.2017 следует, что между истцом и ответчиком был произведен расчет за переданную квартиру, в полном объеме, в размере 4 780 600 руб.

Закон об участии в долевом строительстве регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

По смыслу части 1 и 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, привлечение денежных средств юридических лиц, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, допускается в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 названного федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно части 4 указанной нормы федерального закона договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием основных характеристик дома и жилого помещения; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства и способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Суды, независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в договоре слов и выражений, его условий в целом с учетом цели договора.

Суды пришли к выводу, что поскольку между истцом и ответчиком был заключен договор, поименованный ими как предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества - квартиры, которое будет создано ответчиком в последующем, но при этом, предварительный договор предусматривает обязанность покупателя квартиры до заключения основного договора уплатить цену этой квартиры, то такой договор, с учетом уже сложившихся отношений, должен квалифицироваться как договор участия в долевом строительстве.

При этом суды указали, что в частности, в предварительном договоре купли-продажи и последующих соглашениях к нему стороны согласовали все существенные условия конкретного объекта долевого строительства - квартиры, ее номер, адрес жилого дома, количество комнат, площадь, этаж и стоимость.

Сама квартира фактически передана истцу и истцом оплачена в согласованном размере, что не оспаривается сторонами.

Требование о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения от 02.07.2014 N АГ11-255, в редакции соглашений от 30.03.2015, от 31.07.2015 и от 19.05.2017, договором долевого участия в строительстве, признано судами первой и апелляционной инстанций обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Вместе с тем, судами не дана правовая оценка следующим обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения заявленного истцом требования.

Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статья 4 Арбитражного кодекса Российской Федерации указывает на то, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Суды, рассматривая заявленные по иску требования, не установили, соответствует ли избранный истцом способ защиты требованиям норм права и каким образом нарушены права и законные интересы заявителя.

Кроме того, в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

С учетом изложенного, судебная коллегия суда кассационной инстанции полагает, что судебные акты подлежат отмене, поскольку выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неполном исследовании обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, что в соответствии с частями 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебного акта.

Поскольку для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении спора суду первой инстанции следует учесть изложенное, всесторонне, полно и объективно, с учетом имеющихся в деле доказательств, доводов лиц, участвующих в деле, с соблюдением требований норм арбитражного процессуального законодательства, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания по данному спору.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.12.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2018 по делу N А65-29225/2017 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

М.З. Желаева

Судьи

Р.А. Вильданов Н.Ю. Мельникова