Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 июня 2018 г. N Ф06-33059/18 по делу N А57-13703/2017

г. Казань

19 июня 2018 г.

Дело N А57-13703/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Нафиковой Р.А.,

при участии представителя:

истца - Изюмников М.В. (доверенность от 01.06.2018),

в отсутствие:

ответчиков - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018

по делу N А57-13703/2017

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Изюмниковой Ольги Павловны к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области о взыскании 1 058 586,78 руб.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Изюмникова Ольга Павловна (далее - ИП Изюмникова О.П., истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее - ТУ ФАУГИ в Саратовской области), Межрегиональному территориальному управлению Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта объекта аренды по договору от 23.02.2013 N 144-2674 в сумме 1 058 586,78 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018, с ТУ ФАУГИ в Саратовской области в пользу ИП Изюмниковой О.П. взыскана стоимость произведенного капитального ремонта объекта аренды по договору от 23.02.2013 N 144-2674 в сумме 1 058 586,78 руб.

В удовлетворении исковых требований ИП Изюмниковой О.П. к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях, отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ТУ ФАУГИ в Саратовской области просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объёме.

Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 25.02.2013 ТУ ФАУГИ в Саратовской области (арендодатель) и ИП Изюмникова О.П. (арендатор) заключили договор N 144-2674 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, находящиеся в федеральной собственности и являющиеся имуществом Казны РФ: - нежилое здание (гараж), общей площадью 455,3 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Комсомольская, д.249; - нежилое здание (гараж), общей площадью 135,9 кв.м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Комсомольская, д.249, назначение - под обслуживание автотранспортом.

По акту приема - передачи от 01.03.2013 вышеуказанные нежилые помещения были переданы арендатору.

По условиям пункта 1.4 договор заключен сроком на 10 лет, который в установленном законом порядке зарегистрирован 04.04.2013.

Согласно пункту 4.1 договора стороны согласовали арендную плату в размере 566 400 руб. в год. Ответчик обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 10 числа оплачиваемого месяца.

Стороны согласовали не проводить проведение прокладок, скрытых и открытых проводок, коммуникаций, перепланировок, и переоборудования арендуемых помещений, вызываемых потребностями арендатора, без письменного разрешения Управления (пункт 2.2.6 договора).

Согласно пункту 2.2.7 договора арендатор обязуется своевременно производить за свой счет текущий ремонт арендуемых помещений с предварительным письменным уведомлением Управления, принимать долевое участие в капитальном ремонте помещений, инженерно- технических коммуникаций, и в мероприятиях по благоустройству окружающей помещения территории, согласно отдельным соглашениям, заключенным с Управлением.

Иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.

В связи с необходимостью произведения в арендуемых помещениях ремонта, ИП Изюмникова О.П. обратилась в ТУ ФАУГИ в Саратовской области с заявлением о разрешении проведения капитального ремонта.

Согласно письму N 05-4237 от 24.07.2013 ТУ ФАУГИ в Саратовской области сообщило ИП Изюмниковой О.П., что не возражает против проведения ремонтно-восстановительных работ крыши, системы отопления и электроснабжения, а также восстановления и утепления стен в нежилых зданиях (гараж) общей площадью 135,9 кв.м, и 455,3 кв.м, расположенных по адресу: Саратовская обл., г. Вольск, ул. Комсомольская, д. 249.

Одновременно ТУ ФАУГИ в Саратовской области сообщило о необходимости по мере выполнения соответствующих работ представить документы, подтверждающие выполнение ремонтно-восстановительных работ, для составления дополнительного соглашения с целью зачета части произведенных затрат в счет арендной платы.

Между ИП Изюмниковой О.П. (заказчик) и ООО "Новые технологии" 29.04.2014 заключен Договор подряда N 3 по ремонту гаражных боксов.

В соответствии с условиями Договора подряда N 3 ООО "Новые технологии" был произведен ремонт арендуемых ИП Изюмниковой О.П. гаражных боксов (справка о стоимости выполненных работ на сумму 1 310 438,09 руб., акт о приемке выполненных работ N 3 от 30.06.2014).

ИП Изюмниковой О.П. произведена оплата выполненных по договору подряда N 3 работ.

Кроме того, ИП Изюмниковой произведена оплата за установку счетчиков учета тепла и прием в эксплуатацию теплового счетчика.

Истец 23.05.2014 направил в ТУ ФАУГИ в Саратовской области акты выполненных работ по форме КС-2 и КС-3 по ремонту арендуемого на основании договора аренды N 144-2674 от 25.02.2013 имущества.

Письмом от 30.05.2014 N 05-6521 ТУ ФАУГИ в Саратовской области сообщило ИП Изюмниковой О.П., что компенсация затрат в счет ежегодной арендной платы может быть осуществлена только за работы, проведенные арендатором, относящиеся к капитальному ремонту.

Также в указанном письме сообщено, что ИП Изюмниковой О.П. необходимо представить документы, составленные надлежащим образом и заверенные специализированной организацией, подтверждающие неотложную необходимость проведения работ, указанных в локально-сметном расчете N 12/1 на сумму 1 310 438,09 руб., а также отнесение их к работам по капитальному ремонту.

Кроме того указано, что из представленных актов выполненных работ по форме КС-2, КС-3 невозможно идентифицировать заказчика и генподрядчика по вышеуказанной смете.

Ссылаясь на то, что ИП Изюмниковой О.П. был проведен капитальный ремонт арендуемых объектов недвижимости, однако его стоимость арендатору не возмещена, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя иск к ТУ ФАУГИ в Саратовской области, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу части 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. При том, расходы на капитальный ремонт возмещаются, если арендатор доказал необходимость осуществления такого ремонта и согласовал его проведение с арендодателем.

Факт передачи арендуемых объектов недвижимости ИП Изюмниковой О.П. в неудовлетворительном состоянии, требующем ремонта подтверждается имеющимися в материалах дела доказательствами (акт приема-передачи от 01.03.2013).

Кроме того, между сторонами имеется вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2017 по делу N А12-58518/2015 по иску ТУ ФАУГИ в Саратовской области к ИП Изюмниковой О.П. о взыскании задолженности по оплате арендных платежей по договору N 144-2674 от 25.02.2013, имеющие в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

В ходе рассмотрения дела N А12-58518/2015 судом была назначена судебная экспертиза, из заключения которой следует, что выполненные ООО "Новые технологии" по договору подряда N3 работы по утеплению стен отделки их металлическими профильными листами гаражных боксов N 11, 12, 13, 21, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Комсомольская, д. 249, являются работами по капитальному ремонту арендованной имущества. Стоимость работ по капитальному ремонту, выполненных ООО "Новые технологии" по договору подряда N3 от 29.04.2014 гаражных боксов N11, 12, 13, 21 расположенных по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Комсомольская, д. 249. составляет 982 466 руб. 65 коп.

Общие затраты на капитальный ремонт составили 1 058 586 руб. 78 коп. Проведение работ относящихся к работам по капитальному ремонт арендованного имущества, было вызвано неотложной необходимостью в виду наличия деформаций в конструкции стен и колонн, отсутствия отделки помещения возможных следов возгорания гаражных боксов N 11, 12, 13, 21.

Кроме того, из решения Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2017 по делу N А12-58518/2015 следует, что из буквального толкования пункта 2.2.7 спорного договора аренды усматривается, что участие в капительном ремонте помещений арендатор принимает участие на основании отдельных соглашений. В данном случае не следует, что отдельное соглашение должно обязательно иметь форму дополнительного соглашения к договору.

Суд в решении по делу N А12-58518/2015 сделал вывод, что стороны договора в одном пункте (2.2.7) противопоставляют отдельное соглашение и дополнительное соглашение.

Кроме того, суд в решении по делу N А12-58518/2015 указал, что действия истца (ТУ ФАУГИ в Саратовской области) по письменному согласию зачесть работы по ремонту гаражей (письмо исх.N 05-4237 от 24.07.2013) и последующий отказ в зачете стоимости работ по капительному ремонту является злоупотреблением правом, поскольку из переписки сторон следовало, что имеется согласие на последующий зачет суммы ремонтных работ.

Оценив все представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2017 по делу N А12-58518/2015, судебные инстанции правомерно установили, что истцом документально подтверждены необходимость осуществления капитального ремонта арендуемого имущества, согласование его проведения с арендодателем, факт проведения капитального ремонта арендуемого объекта, а также стоимость выполненных работ по капитальному ремонту в сумме 1 058 586,78 руб. и удовлетворили иск в заявленной сумме к ответчику ТУ ФАУГИ в Саратовской области.

Отказывая во взыскании стоимости работ по капитальному ремонту к ответчику - Межрегиональное территориальное управление Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской, Ярославской областях, судебные инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 8.1, пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", правомерно указали, что право хозяйственного ведения ФГУП "Экран" на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды, возникло с момента регистрации права на него (26.01.2017), а ИП Изюмникова О.П. произвела капитальный ремонт 23.05.2014, т.е. до передачи имущества и регистрации права хозяйственного ведения за ФГУП "Экран".

Полномочия по договору аренды в спорный период осуществляло ТУ ФАУГИ в Саратовской области.

Доводы кассационной жалобы об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, ввиду отсутствия дополнительных соглашений к договору аренды о согласовании затрат на проведение капитального ремонта, основаны на неверном толковании норм материального права.

Судебные инстанции, основываясь на вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Волгоградской области от 27.02.2017 по делу N А12-58518/2015, указали, что стороны договора противопоставляют отдельное соглашение и дополнительное соглашение.

Иного порядка стороны не устанавливали, следовательно, обмен подписанными экземплярами оферты ИП Изюмниковой О.П. и ее акцепта ТУ ФАУГИ в Саратовской области имеют юридическую силу.

Из буквального толкования пункта 2.2.7 договора не следует, что отдельное соглашение должно исключительно иметь письменную форму дополнительного соглашения к договору.

Кроме того, установив доказанность истцом необходимости осуществления капитального ремонта арендуемого имущества, получения согласия на его проведение от арендодателя, факта проведения капитального ремонта арендуемого объекта, а также стоимости выполненных работ по капитальному ремонту, само по себе не составление отдельного соглашения свидетельствует лишь о формальном подходе ответчика, что нарушает права добросовестного арендатора и не может служить основанием для отказа в возмещении арендатору затрат, понесенных им на капитальный ремонт объекта аренды.

Иные доводы кассационной жалобы, в том числе о том, что ТУ ФАУГИ в Саратовской области является ненадлежащим ответчиком по иску, являлись предметом исследования судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.12.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2018 по делу N А57-13703/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королева Р.А. Нафикова