Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 июня 2018 г. N Ф06-33096/18 по делу N А57-14756/2017

г. Казань

21 июня 2018 г.

Дело N А57-14756/2017

Резолютивная часть постановления объявлена - 20.06.2018.

Полный текст постановления изготовлен - 21.06.2018.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца - открытого акционерного общества "Саратовнефтегаз" - Амельяненко Р.В., доверенность,

ответчика - индивидуального предпринимателя главы крестьянского фермерского хозяйства Свотневой Инны Николаевны - Свотневой И.Н., лично, паспорт, Свотнева С.В., доверенность.

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства Свотневой Инны Николаевны, Саратовская область,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2017 (судья Горбунова Н.В.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 (председательствующий судья Борисова Т.С., судьи Дубровина О.А., Шалкин В.Б.)

по делу N А57-14756/2017

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Саратовнефтегаз" (ИНН 6450011500, ОГРН 1026403339302), г. Саратов, к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Свотневой Инне Николаевне (ИНН 642801598860, ОГРНИП 308644912900037), Саратовская область, о взыскании неосновательного обогащения, на оплату арендной платы за часть земельного участка, третье лицо: Территориальное управление по управлению государственным имуществом в Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общества "Саратовнефтегаз" (далее - ОАО "Саратовнефтегаз", общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к индивидуальному предпринимателю главе крестьянского фермерского хозяйства Свотневой Инне Николаевне (далее - ИП Глава КФХ Свотнева И.Н, предприниматель) о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов, понесенных на оплату арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером 64:28:010501:1, находящегося в фактическом пользовании за период с 01.04.2014 по 31.03.2017 в размере 259 678 руб. 45 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2017, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018, иск удовлетворён частично. С предпринимателя в пользу общества взыскано неосновательное обогащение за период с 01.04.2014 по 20.03.2017 в размере 256 735 руб. 01 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Предприниматель, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В отзыве общество просит в удовлетворении жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Между администрацией ОМО Ровенского района (арендодатель) и ОАО "Саратовнефтегаз" заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 14.04.2004 N 163/543-БА, согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:28 01 05 01:0001, имеющий адресные ориентиры: Саратовская область, Ровенский район, р.п. Ровное, База СУБР, в целях размещения объекта нефтегазодобывающей промышленности в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемому к настоящему договору и являющийся его неотъемлемой частью, общей площадью 47 900 кв. м.

01.11.2008 к договору аренды заключено соглашение о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Росимущества по Саратовской области (далее - теруправление) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

Между ОАО "Саратовнефтегаз" (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи от 26.01.2011 N 34-ЛТ, согласно которого продавцом переданы, а покупателем приняты объекты движимого и недвижимого имущества, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 64:28:010501:1, общей площадью 47 900 кв. м. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество осуществлена 16.03.2011.

На указанном земельном участке находились также объекты недвижимости общества.

Межевание земельного участка с кадастровым номером 64:28:010501:1 общей площадью 47 900 кв. м произведено ОАО "Саратовнефтегаз".

Распоряжением теруправления от 11.11.2016 N 489-р утверждена схема расположения земельного участка, образованного из земельного участка с кадастровым номером 64:28:010501:1, согласно которой для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих истцу, сформирован земельный участок площадью 9066 кв. м, поставлен обществом на кадастровый учет за номером 64:28:010501:19. В результате межевания объекты движимого и недвижимого имущества, принадлежащие предпринимателю на праве собственности, расположены на земельном участке с кадастровым номером 64:28:010501:1 общей площадью 38 834 кв. м, сформированном для эксплуатации объектов движимого и недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на праве собственности.

Выделенная обществу площадь земельного участка в размере 9066 кв. м подтверждена теруправлением.

20.03.2017 по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 64:28:010501:1 передан истцом и принят теруправлением.

Между теруправлением и ОАО "Саратовнефтегаз" заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 21.03.2017 N 1432, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 64:28:010501:19, площадью 9066 кв. м.

Постановка на кадастровый учет образуемого земельного участка с кадастровым номером 64:28:010501:19, общей площадью 9066 кв. м, под производственными объектами общества, образуемого в границах земельного участка с кадастровым номером 64:28:010501:1, осуществлена 30.12.2016.

Согласно данным из Единого государственного реестра недвижимости (далее - реестр), площадь земельного участка 64:28:010501:1 (в измененных границах) составляет 38 834 кв. м (81,07% от общей площади земельного участка до раздела) и земельного участка с кадастровым номером 64:28:010501:19 9066 кв. м (18,93% от площади земельного участка до раздела).

Объекты недвижимого имущества, принадлежащие ИП Главе КФХ Свотневой И.Н., на земельном участке с кадастровым номером 64:28:010501:1 (в измененных границах) площадью 38 834 кв. м.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество ссылалось на то, что в спорный период несло расходы в виде арендной платы за арендованный земельный участок в полном объеме, в том числе, за ту часть земельного участка, на которой расположены объекты недвижимого и движимого имущества, принадлежащие предпринимателю.

Удовлетворяя требования общества, суды исходили из отсутствия доказательств оплаты ответчиком пользования земельным участком, в заявленный к взысканию период с 01.04.2014 по 20.03.2017, исходя из пропорции их использования, определенной на основании вышеназванного распоряжения теруправления от 11.11.2016.

По мнению суда кассационной инстанции, выводы судов нельзя признать в полной мере правильными.

Согласно пункту 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В этой связи, установив, что в указанный период истец производил оплату арендных платежей за весь земельный участок, требование истца о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной ответчиком платы за землю, является правомерным.

Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Как пояснили представители сторон в суде кассационной инстанции какого-либо соглашения между ними о порядке пользования земельным участком площадью 47 900 кв. м не заключалось.

В отсутствии соглашения сторон о порядке пользования земельным участком, находящимся в аренде с множественностью лиц на стороне арендатора после регистрации предпринимателем права собственности на объекты недвижимости на этом земельном участке, плата за пользование должна определяться в пропорции относительно площади занимаемой объектами сторон.

Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих необходимость предоставления ответчику земельного участка площадью 38 834 кв. м.

Согласно пункту 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

По утверждению кассатора, не опровергнутого представителем общества, образование земельного участка площадью 9066 кв. м произведено без согласия предпринимателя.

Возражая против иска, ответчик указывал, что на образованном без его согласия земельном участке площадью 38 834 кв. находятся два его объекта недвижимости - нежилое здание котельной площадью 123,7 кв. м и сооружение водяная скважина площадью 55 кв. м. Все остальное имущество является движимым, и необходимость в использовании 38 834 кв. отсутствует. Данные возражения ответчика не опровергнуты.

На образованном земельном участке площадью 9066 кв. м находятся объекты недвижимости истца - одноэтажное здание диспетчерского пункта 44,8 кв. м и здания общежития площадью 1023,1 кв. м.

Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора судом не исследовались, оценки им не давалось.

При таких обстоятельствах судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, в связи с чем они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 18.12.2017 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2018 по делу N А57-14756/2017 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Петрушкин