Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 июня 2018 г. N Ф06-33429/18 по делу N А65-18819/2017

г. Казань

26 июня 2018 г.

Дело N А65-18819/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 июня 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Муравьева С.Ю., Карповой В.А.,

при участии представителей:

акционерного общества "Управляющая компания "АКТИВиСТ" Д.У.ЗПИФ недвижимости "ИАРТ Девелопмент" - Гильмутдиновой А.А. (доверенность от 20.03.2018), Аюповой Э.Х. (доверенность от 08.06.2018),

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан - Левашиной Е.Г. (доверенность от 09.01.2018 N 180Д),

в отсутствие:

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 (председательствующий судья Попова Е.Г., судей Бажан П.В., Кузнецов В.В.)

по делу N А65-18819/2017

по заявлению акционерного общества "Управляющая компания "АКТИВиСТ" Д.У.ЗПИФ недвижимости "ИАРТ Девелопмент" (ОГРН 5077746308020, ИНН 7715640298), г. Казань, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, г. Казань, о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Исполнительного комитета Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан, с.Верхний Услон Верхнеуслонского района, муниципального казенного учреждения "Палата имущественных и земельных отношений Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан", с.Верхний Услон Верхнеуслонского района,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Управляющая компания "АКТИВиСТ", Д.У. ЗПИФ недвижимости "ИАРТ Девелопмент" (далее - ОА "УК "АКТИВиСТ", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее - Управление Росреестра по РТ) от 16.06.2017 N 16/123/001/2017-765 об отказе в государственной регистрации договора аренды от 06.03.2017 N 071-2042; понуждении Управления Росреестра по РТ зарегистрировать договор аренды от 06.03.2017 N 071-2042.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2017 отменено, заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по РТ, не согласившись с постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2017.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, а также несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

Представитель Управления Росреестра по РТ, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представители ОА УК "АКТИВиСТ", явившиеся в судебное заседание, с кассационной жалобой не согласились, просили оставить в силе обжалуемые судебные акты.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, считает, что постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 подлежит отмене.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Исполнительным комитетом Верхнеуслонского муниципального района Республики Татарстан (далее - Исполком) (арендодатель) и открытым акционерным обществом "Ипотечное агентство Республики Татарстан" (далее - ОАО "ИА РТ") (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 12.02.2008 N 071-0177, по условиям которого ОАО "ИА РТ" в аренду сроком до 21.04.2052 были предоставлены земельные участки с кадастровыми номерами 16:15:121001:0070, 16:15:121001:0071, 16:15:121001:0072, находящиеся по адресу Республика Татарстан, Верхнеуслонский муниципальный район, Набережно-Морквашское сельское поселение, целевое назначение (категория) земли: "сельскохозяйственного назначения"; разрешенное использование (цель использования): "для сельскохозяйственного производства".

Пунктом 1.3 договора аренды земельных участков от 12.02.2008 N 071-0177 предусмотрено, что приведенная характеристика земельных участков является окончательной.

Договор аренды земельных участков от 12.02.2008 N 071-0177 зарегистрирован, о чем 28.02.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

ОАО "ИА РТ" передало права и обязанности по договору аренды земельных участков от 12.02.2008 N 071-0177 закрытому акционерному обществу "Управляющая компания "ИнвестАРТ Менеджмент" Д.У. закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости "ИАРТ Девелопмент", правопреемником которого является ОА УК "АКТИВиСТ", на основании договора передачи прав и обязанностей (перенаем) от 11.06.2008 N24/08/2006-И, о чем 22.07.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 10.07.2008 N 480 принято предложение Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "ИА РТ" о включении земельных участков с кадастровыми номерами 16:15:121001:0070; 16:15:121001:0071; 16:15:121001:0072 в границы п.Пятидворка Набережно-Морквашского сельского поселения Верхнеуслонского муниципального района для жилищного строительства.

На основании постановления руководителем Исполнительного комитета Верхнеулонского муниципального района от 22.09.2009 N 889 между Исполком и обществом заключено дополнительное соглашение от 20.10.2009 N 171-0390, которым внесены изменения в договор аренды земельных участков от 12.02.2008 N 071-0177, а именно изменена категория земельных участков на "земли населенных пунктов" и изменен вид разрешенного использования земельных участков на "осуществление комплексного освоения в целях жилищного строительства".

Кроме того, между Исполком и заявителем был заключен договор аренды земельных участков от 20.10.2009 N 071-0432, который как указано сторонами, является приложением к дополнительному соглашению от 20.10.2009 N 171-0390.

Пунктом 9 постановления Исполкома от 22.09.2009 предусмотрено заключение отдельного договора между Исполкомом и ЗАО УК "ИАРТ Менеджмент" об условиях и порядке осуществления жилищного строительства и иного строительства в целях комплексного освоения на земельных участках.

Дополнительное соглашение от 20.10.2009 N 171-0390 зарегистрировано, о чем 17.12.2009 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

В результате раздела земельного участка с кадастровым номером 16:15:121001:72 были образованы несколько земельных участков, в том числе земельный участок с кадастровым номером 16:15:121001:615, из которого в свою очередь были образованы несколько земельных участков, в том числе с кадастровым номером 16:15:121001:1206, который в свою очередь был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 16:15:121001:1537 и 16:15:121001:1538.

В связи с разделами земельных участков между сторонами заключались дополнительные соглашения к договору аренды от 20.10.2009 N 071-0432

В последующем между Исполкомом (арендодатель) и ОА УК "АКТИВиСТ" (арендатор) заключен договор аренды от 06.03.2017 N 071-2042, по условиям которого обществу в аренду сроком до 21.04.2052 предоставлен земельный участок площадью 10 295 кв.м с кадастровым номером 16:15:121001:1537, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Верхнеуслонский муниципальный район, Набережно-Морквашское сельское поселение, п. Пятидворка, для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Исполком обратился в Управление Росреестра по РТ с заявлением от 03.03.2017 о государственной регистрации договора аренды от 06.03.2017 N 071-2042.

Уведомлением от 16.06.2017 N 16/123/001/2017-765 Управление Росреестра по РТ отказало в государственной регистрации договора аренды от 06.03.2017 N 071-2042 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", поскольку не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, а именно договор комплексного освоения территории, заключенный одновременно с договором аренды земельного участка, как предусмотрено пунктом 6 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации; договор аренды заключен сроком до 2052 года, тогда как в силу подпункта 4 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае предоставления земельного участка юридическому лицу для комплексного освоения территории срок аренды устанавливается от трех до пяти лет; договор аренды не содержит обязательства сторон обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории и другие условия, предусмотренные пунктом 7 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации; паевой инвестиционный фонд не является юридическим лицом, в связи с чем, не может быть стороной договора аренды земельного участка для комплексного освоения.

ОА "УК "АКТИВиСТ", полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, установив, что дополнительное соглашение от 20.10.2009 N 171-0390 к договору аренды от 12.02.2008 N 071-0177, которым было изменено целевое использование арендованных земельных участков с "земли для сельскохозяйственного производства" на "осуществление комплексного освоения в целях жилищного строительства", пришел к выводу о том, что право аренды на земельные участки с целевым назначением "осуществление комплексного освоения в целях жилищного строительства" возникло у заявителя не в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действующий на момент заключения указанного дополнительного соглашения, в связи с чем к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Кроме того, суд первой инстанции, установив, что условия договора аренды от 06.03.2017 N 071-2042 отличаются от условий договора аренды от 12.02.2008 N 071-0177, в частности по объему и содержанию прав и обязанностей сторон, ответственности за нарушение условий договора, основаниям прекращения договора аренды, а также, учитывая, что договор аренды от 12.02.2008 N 071-0177 был заключен не с заявителем, пришел к выводу, что положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации также не подлежат применению к спорным правоотношениям.

Поскольку обществом не представлен договор комплексного освоения территории, как было предусмотрено пунктом 9 постановления Исполкома от 22.09.2009 N 898, не представлено печатное издание, в котором опубликованы сообщения о регистрации изменений и дополнений в правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом, не представлена выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном законом порядке, не ранее чем за 10 дней до даты представления документов, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по РТ не противоречит требованиям действующего законодательства, в связи с чем отказал ОА "УК "АКТИВиСТ" в удовлетворении заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, исходил из того, что изменение условий договора аренды от 06.03.2017 N 071-2042 по сравнению с договором аренды от 20.10.2009 N071-0432, который по сути является новой редакцией договора аренды от 12.02.2008 N 071-0177, не повлияло на правовую связь спорной сделки по передаче в аренду земельного участка со сделкой от 12.02.2008, пришел к выводу о том. что к договору аренды от 06.03.2017 N 071-2042 подлежат применению положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Кроме того, суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу о том, что на заявителя распространяются положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, в связи с чем ссылки Управления Росреестра по РТ в оспариваемом отказе на положения Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.03.2015, противоречат действующему законодательству.

При этом судом апелляционной инстанции был отклонен довод о том, что договор аренды от 20.10.2009 N 071-0432 не соответствует требованиям статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, поскольку данный договор в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан.

Также суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что общество на государственную регистрацию должно было представить договор комплексного освоения территории, как было предусмотрено пунктом 9 постановления Исполкома от 22.09.2009 N 898, поскольку обязанности представить на государственную регистрацию такой договор Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не предусмотрено.

Поскольку оспариваемый отказ Управления Росреестра по РТ не соответствует требования законодательства, подлежащим применению к договору аренды от 06.03.2017 N 071-2042, суд апелляционной инстанции удовлетворил заявленные требования.

Между тем судом апелляционной инстанции не было принято во внимание следующее.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статьи 28-34 Земельного кодекса Российской Федерации признаны утратившими силу с 01.03.2015.

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

В силу пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции до 01.03.2015, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Согласно пункту 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции до 01.03.2015, предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действующей на момент заключения дополнительного соглашения от 20.10.2009 N 171-0390 и договора аренды земельных участков от 20.10.2009 N071-0432, предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Изменение вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных в аренду по договору аренды от 12.02.2008 N 071-0177, с "для сельскохозяйственного производства" на вид разрешенного использования: "для осуществление комплексного освоения в целях жилищного строительства" путем заключения дополнительного соглашения от 20.10.2009 N 171-0390, а также нового договора аренды 20.10.2009 N071-0432, по существу направлено на обход процедуры, предусмотренной статьями 30.2, 38.1, 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку позволили обществу получить в аренду земельные участки для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства без проведения торгов в форме аукциона, в котором могли участвовать иные потенциальные претенденты, и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные сделки являются ничтожными.

Аналогичная позиция изложена в определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2016 N 309-ЭС16-11029.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Поскольку дополнительное соглашение от 20.10.2009 N 171-0390 и договор аренды земельных участков от 20.10.2009 N071-0432, которыми были внесены изменения в договор аренды от 12.02.2008 N 071-0177, являются ничтожными сделками, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что к договору аренды от 06.03.2017 N 071-2042 не подлежат применению положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положения пункта 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Таким образом, договор аренды от 06.03.2017 N 071-2042 подлежал заключению в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения данного договора.

По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации указан перечень оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Между тем, оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для заключения договора аренды земельного участка от 06.03.2017 N 071-2042, которым заявителю в аренду сроком до 21.04.2052 предоставлен земельный участок площадью 10 295 кв.м с кадастровым номером 16:15:121001:1537, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Верхнеуслонский муниципальный район, Набережно-Морквашское сельское поселение, п. Пятидворка, для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства, без проведения торгов не имеется.

При этом, как правильно указано Управлением Росреестра по РТ в оспариваемом отказе, договор аренды от 06.03.2017 N 071-2042 должен соответствовать требованиям, предусмотренным в пунктах 6-8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды.

Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды от 06.03.2017 N 071-2042 заключен без торгов с нарушением порядка, предусмотренного Земельным кодексом Российской Федерации, данный договор в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по РТ соответствует требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2017.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2018 по делу N А65-18819/2017 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.10.2017 по данному делу.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Карпова