Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29 июня 2018 г. N Ф06-33225/18 по делу N А55-12520/2017

г. Казань

29 июня 2018 г.

Дело N А55-12520/2017

Резолютивная часть постановления объявлена - 28.06.2018.

Полный текст постановления изготовлен - 29.06.2018.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителей:

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Нижний пирс Самара" - Богородниковой О.А., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.11.2017 (судья Стуликова Н.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2018 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-12520/2017

по иску Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН 1036300450086), г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Нижний пирс Самара" (ОГРН 1056367037594), г. Самара, с участием третьего лица: администрации городского округа Самара, г. Самара, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 443 125 руб. 09 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Нижний пирс Самара" (далее - общество) о взыскании задолженности в сумме 860 402 руб. 12 коп. и пени в сумме 582 722 руб. 97 коп.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 29.06.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация городского округа Самара (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.11.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2018, в иске отказано.

Департамент, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (далее - министерство) (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 11.01.2010 N 563 земельного участка с кадастровым номером 63:01:09 31 001:522 площадью 786,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, в границах Советского и Железнодорожного районов по ул. Набережной реки Самара, предоставленного для строительства базы складирования и хранения нерудных строительных материалов.

Согласно статьям 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - закон N 122) договор аренды на указанный объект недвижимости зарегистрирован 15.06.2010.

Между министерством и обществом заключено дополнительное соглашение от 22.03.2012 N 1 к договору аренды земельного участка, в соответствии с которым изменен расчет арендной платы, зарегистрированное в установленном законом порядке 27.07.2012.

С 01.03.2015 министерство утратило полномочия распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы администрации.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления администрации от 11.01.2017 N 1 департамент наделяется полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) Ответчик принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Обращаясь в суд департамент указывал, что в период с 01.12.2012 по 31.03.2017 арендная плата обществом не вносилась, в связи с чем у последнего образовалась задолженность по арендной плате в сумме 860 402 руб. 12 коп.

Пунктом 7.3 договора предусмотрено условие о начислении пени в размере 0,1% за каждый день просрочки с просроченной суммы.

В связи ненадлежащим исполнением условий договора истцом начислены пени в размере 582 722 руб. 97 коп. за период с 11.01.2013 по 31.03.2017.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, отказывая в иске, исходили из установленного факта невозможности пользования обществом земельным участком, в связи с чем последним было избрано предоставленное ему законом право приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей. Также суды применили срок исковой давности.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, то есть обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает лишь, когда имеет место исполнение со стороны арендодателя обязанности по передаче арендатору объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и его назначению. В противном случае имеет место нарушение обязательств по договору аренды со стороны арендодателя, что исключает возникновение обязанности по оплате со стороны арендатора.

Согласно пункту 1.2. договора земельный участок предоставлен обществу для строительства базы складирования и хранения нерудных строительных материалов. В случае предоставления земельного участка для строительства объекта обязательство арендодателя может считаться исполненным надлежащим образом лишь в том случае, если арендатор сможет использовать участок по указанному в договоре аренды назначению.

Министерство письмом от 07.11.2012 N 3/7685 уведомило общество об отмене своих приказов от 16.07.2009 N 204-п "Об утверждении акта о выборе земельного участка для строительства, предварительном согласовании места размещения базы складирования и хранения нерудных материалов обществу с ограниченной ответственностью "Нижний Пирс Самара" на земельном участке, расположенном по улице Набережной реки Самара в границах Советского и Железнодорожного районов города Самары", от 22.12.2009 N 354-п "О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Нижний Пирс Самара" в аренду земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, в границах Советского и Железнодорожного районов по ул. Набережной реки Самары, для строительства базы складирования и хранения нерудных материалов".

Причиной отмены данных приказов послужило представление прокуратуры Самарской области от 07.06.2012 N 7-07-1162-12 "Об устранении нарушений земельного законодательства" и письма департамента от 17.05.2012 N Д05-01-01/5859-0-1, от 16.08.2012 N Д05-01-01/5859-1-1, согласно которым часть земельного участка, арендуемого обществом, расположена в береговой полосе реки Самара.

Из письма министерства от 20.06.2012 N 3/4114 следует, что при нанесении поворотных точек с координатами и границ земельного участка (согласно проекту границ земельного участка) на исполнительную съемку земельного участка выявлено, что участок расположен в береговой полосе, более того, часть участка находится в воде.

Данные обстоятельства также подтверждаются заключением кадастрового инженера от 13.10.2017, согласно выводам которого земельный участок с кадастровым номером 63:01:09 31 001:522 в 2008 году фактически был предоставлен частично в акватории р. Самара, а частично в береговой полосе. Данная ситуация сложилась в результате ошибки, допущенной муниципальным предприятием г. Самары "Архитектурно-планировочное бюро" при изготовлении графического материала проекта границ земельного участка, в последующем утвержденного постановлением главы городского округа Самара от 31.10.2008 N 919. Эта же ошибка была допущена при проведении кадастровых работ и изготовлении межевого плана земельного участка.

Представление прокуратуры Самарской области от 07.06.2012 N 7-07-1162-12 "Об устранении нарушений земельного законодательства" направлено министерством в адрес департамента письмом от 20.06.2012 N 3/4114, с предложением разобраться в сложившейся ситуации и устранить техническую ошибку, допущенную при подготовке проекта границ земельного участка в кратчайшие сроки.

Арбитражный суд Самарской области по делу N А55-544/2013 решением от 15.05.2013 признал недействительным постановления главы городского округа Самара от 31.10.2008 N 919 "Об утверждении проекта границ земельного участка, расположенного по улице Набережной реки Самары в границах Советского и Железнодорожного районов города Самары, для строительства базы складирования и хранения нерудных строительных материалов", в части местоположения земельного участка (каталога координат поворотных точек), указанного в графической части утвержденного проекта границ земельного участка, а также обязал главу городского округа Самара и департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества.

В рамках исполнительного производства департамент повторно рассмотрел обращение общества об обеспечении процедуры выбора земельного участка, и принял решение о невозможности обеспечения процедуры выбора земельного участка, о чем уведомил министерство письмом от 10.10.2013 N СП-9/2027-0-20.

Не согласившись с данным отказом, общество обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании его незаконным.

Арбитражный суд Самарской области решением от 14.10.2014 по делу N А55-8598/2014 признал незаконным отказ департамента от 10.10.2013 N СП-9/2027-0-20 в организации работы по обеспечению процедуры выбора земельного участка и обязал департамент устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества путем продолжения работы по выбору земельного участка.

В силу пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если недостатки объекта аренды полностью препятствуют его использованию и арендатор фактически лишен возможности его использования, арендатор может приостановить исполнение обязанности по оплате арендной платы, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым, в случае, если арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы может быть отказано.

Судами двух инстаний установлено, что ответчиком приняты все необходимые меры для устранения обстоятельств, препятствующих использованию по назначению земельного участка, переданного в аренду по договору, арендодателем никаких мер для устранения данных обстоятельств не осуществлено.

В силу норм Градостроительного кодекса Российской Федерации решение указанных вопросов относится к компетенции органов местного самоуправления, арендодатель имел возможность устранить обстоятельства, препятствующие использованию спорного земельного участка по его назначению. Однако такие меры со стороны арендодателя приняты не были.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства свидетельствующие об использовании ответчиком арендуемого земельного участка либо его части.

Оценив в совокупности фактические обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций пришли к выводу о том, что в спорных правоотношениях арендатором избрано предоставленное ему законом право приостановить исполнение обязательства по оплате арендных платежей.

При разрешении спора суды правильно исходили из системного толкования статей 328, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Доводы кассационной жалобы повторяют позицию департамента в судах первой и апелляционной инстанций, которым дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 21.11.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2018 по делу N А55-12520/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова