Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 июля 2018 г. N Ф06-33852/18 по делу N А55-13282/2017

г. Казань

05 июля 2018 г.

Дело N А55-13282/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 июня 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Королёвой Н.Н.,

судей Смоленского И.Н., Александрова В.В.,

при участии представителя:

истца - Абрамова А.Н. (доверенность от 04.04.2018 N 2628/1),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации городского округа Тольятти, г. Тольятти Самарской области,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.11.2017 (судья Дегтярев Д.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу N А55-13282/2017

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти, г. Тольятти Самарской области (ОГРН 1036301078054) к обществу с ограниченной ответственностью "Богема", г. Тольятти Самарской области (ОГРН 1106320000533) о выселении из нежилого помещения, при участии третьих лиц: муниципального автономного учреждения городского округа Тольятти "Агентство экономического развития", г. Тольятти, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Богема" (далее - ответчик, ООО "Богема") о выселении из нежилого помещения.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы тем, что постановлениями мэрии городского округа Тольятти от 07.07.2015 N 2167-п/1 и от 06.08.2015 N 2566-п/1 нежилое помещение по Бульвару Королёва, 13 г. Тольятти на 1 этаже общей площадью 461,6 кв.м передано из оперативного управления муниципального автономного учреждения городского округа Тольятти "Агентство экономического развития" (далее - третье лицо) Департаменту по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти с обременением в виде договора от 22.12.2014 N 19/14 аренды нежилого помещения, заключенного между ответчиком и третьим лицом, который не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным.

Определениями от 26.06.2017 и 19.09.2017 Арбитражный суд Самарской области привлек к участию в деле муниципальное автономное учреждение городского округа Тольятти "Агентство экономического развития" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

Решением от 15.11.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018, Арбитражный суд Самарской области в иске отказал.

В кассационной жалобе Администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы ссылается на отсутствие договорных отношений между сторонами спора, поскольку спорный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается, в том числе вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-27615/2016 о взыскании с ответчика задолженности за пользование помещением по незарегистрированному договору аренды в размере арендной платы, предусмотренной договором, а также определением Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2016 по делу N А55-4486/2016 об утверждении мирового соглашения, согласно которому ответчик уплачивает истцу денежные средства за фактическое пользование спорным помещением.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя истца, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Отказывая в удовлетворении иска о выселении, суд первой инстанции, оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), руководствуясь статьей 617 ГК РФ, пунктом 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, пунктом 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктами 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" (далее - информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165), принимая во внимание, что регистрация договора от 22.12.2014 N 19/14 аренды нежилого помещения не состоялась по причинам, не зависящим от арендатора (ответчика), не установил незаконность владения ответчиком нежилым помещением.

При этом суд первой инстанции признал, что правоотношения сторон регулируются договором аренды, срок действия которого не истек, и который по иным основаниям не расторгнут.

Кроме того, суд первой инстанции со ссылкой на пункт 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации" признал наличие в действиях истца злоупотребление правом, поскольку обращаясь с иском о выселении из нежилого помещения, истцом не учтен факт произведенных ответчиком неотделимых улучшений в арендуемых помещениях.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, согласился с выводами суда первой инстанции.

У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.

Доводы кассационной жалобы отклоняются в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между МАУ городского округа Тольятти "Агентство экономического развития" (арендодатель) и ООО "Богема" (арендатор) заключен договор от 11.03.2011 N 07/11 аренды нежилого помещения, по Бульвару Королёва, 13 г. Тольятти на 1 этаже общей площадью 461,6 кв.м сроком с 11.03.2011 по 10.03.2014, зарегистрированный в установленном законом порядке.

После истечения срока действия договора арендатор продолжал использовать нежилое помещение по назначению.

Между теми же лицами заключен договор от 22.12.2014 N 19/14 аренды этого же нежилого помещения сроком с 22.12.2014 по 21.12.2017.

Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 22.12.2014.

В соответствии с пунктом 2.3.15 договора от 22.12.2014 N 19/14 аренды нежилого помещения на арендатора возложена обязанность по проведению государственной регистрации договора, которая не состоялась по причинам не зависящим от арендатора, поскольку в ЕГРН имелось препятствие для регистрации в виде иного зарегистрированного договора аренды (договор от 11.03.2011 N 07/11) на одно и тоже помещение.

Постановлениями мэрии городского округа Тольятти от 07.07.2015 N 2167-п/1 и от 06.08.2015 N 2566-п/1 спорное нежилое помещение передано из оперативного управления МАУ городского округа Тольятти "Агентство экономического развития"" Департаменту по управлению муниципальным имуществом мэрии городского округа Тольятти с обременением в виде договора аренды нежилого помещения от 22.12.2014 N 19/14.

Судом установлено, что право оперативного управления МАУ городского округа Тольятти "Агентство экономического развития" в отношении спорного объекта в ЕГРН было прекращено 30.11.2015.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными".

Согласно пункту 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, арендодатель (МАУ городского округа Тольятти "Агентство экономического развития") принял на себя обязательство, которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Поскольку спорный договор от 22.12.2014 N 19/14 аренды нежилого помещения не прекращен и исполняется сторонами спора на момент принятия решения, арендодатель не заявил об отказе от договора или о его расторжении, отказ в иске о выселении соответствует закону.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на решение Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-27615/2016, а также на определение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2016 по делу N А55-4486/2016 об утверждении мирового соглашения между истцом и ответчиком, не свидетельствует о незаконности выводов судов обеих инстанций.

При таких условиях оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 15.11.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2018 по делу N А55-13282/2017 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.Н. Королёва

Судьи

И.Н. Смоленский В.В. Александров