Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 9 июля 2018 г. N Ф06-34189/18 по делу N А06-3847/2017

г. Казань

09 июля 2018 г.

Дело N А06-3847/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 июля 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И.Н.,

судей Александрова В.В., Нафиковой Р.А.,

при ведении протокола судебного заседания путем использования систем видеоконференц-связи помощником судьи Фахрутдиновой Ч.Р.,

при участии в Арбитражном суде Астраханской области представителей:

истца - Шевченко И.А. по доверенности от 09.01.2018,

ответчика - Радченко Н.В. по доверенности от 24.08.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества Администрации муниципального образования "Город Астрахань"

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 10.01.2018 (судья Цепляева Л.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018 (председательствующий судья Жаткина С.А., судьи Антонова О.И., Волкова Т.В.)

по делу N А06-3847/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Инвестстрой" к Управлению муниципального имущества Администрации муниципального образования "Город Астрахань" о понуждении к заключению договора купли-продажи арендованного имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань. ул. Бабушкина, 7 литер А, помещение N 1 общей площадью 330,8 кв.м., установлении стоимости объекта недвижимости в размере 6 895 134 руб., зачете в качестве частичной оплаты стоимости объекта недвижимости оплаты стоимости неотделимых улучшений (капитального ремонта) арендуемого имущества в размере 536 472 руб.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Инвестстрой" (далее - ООО "ПКФ "Инвестстрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" (далее - Управление, ответчик) о понуждении к заключению договора купли-продажи арендованного имущества, расположенного по адресу: г. Астрахань. ул. Бабушкина, 7 литер А, помещение N 1 общей площадью 330,8 кв.м., установлении стоимости объекта недвижимости в размере 6 895 134 руб., зачете в качестве частичной оплаты стоимости объекта недвижимости оплаты стоимости неотделимых улучшений (капитального ремонта) арендуемого имущества в размере 536 472 руб.

Решением Арбитражного суда Астраханской области, оставленным без изменения постановлением двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018, исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал ответчика заключить договор купли-продажи арендованного имущества на условиях изложенных в резолютивной части решения.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судебными инстанциями норм материального права, несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, истец на основании договора аренды от 28.02.2000 N 7143 является арендатором названного нежилого помещения.

Управление муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань" направило 12.09.2016 в адрес ООО ПКФ "Инвестстрой" предложение воспользоваться преимущественным правом на приобретение указанного имущества, приложив проект договора купли-продажи объекта недвижимости по рыночной стоимости 8 666 949,15 руб. без НДС.

В целях проверки достоверности рыночной цены объекта, истцом заказана соответствующая оценка.

Согласно отчету N 095-16, составленному ООО "Экспертно-оценочная компания "Астрапрайс", рыночная стоимость объекта определена в 6 895 134 руб. без НДС.

Письмом от 06.10.2016 истец сообщил ответчику о рассмотрении вопроса о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указав, что предложенная рыночная стоимость объекта аренды является завышенной.

В связи с указанным обстоятельством ООО ПКФ "Инвестстрой" в рамках дела N А06-9961/2016 оспорило величину рыночной стоимости арендуемого объекта и просило Управление приостановить исчисление срока для рассмотрения предложения о выкупе имущества до рассмотрения арбитражным судом искового заявления.

Управление, письмом от 28.10.2016 N 30-10-02-8733/16, сообщило истцу о принятии к сведению его обращения.

Письмами от 20.01.2017 истец заявил о намерении перебрести имущество, просил Управление принять в работу по подготовке договора купли-продажи указанный отчет, предоставить рассрочку по оплате сроком на пять лет, а в качестве частичной оплаты выкупной стоимости арендуемого имущества зачесть затраты на капитальный ремонт в размере 536 472 руб.

Однако письмом от 17.01.2017 N 30-10-02-87 Управление сообщило ООО "ПКФ "Инвестстрой" об утрате им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с истечением тридцатидневного срока, предоставленного для заключения договора с момента вручения предложения о выкупе арендованного имущества, а также указало на наличие задолженности по арендной плате в размере 34 996,99 руб.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 27.04.2017 по делу N А06-9961/2016 исковое заявление ООО "ПКФ "Инвестстрой" к Управлению муниципального имущества Администрации Муниципального образования "Город Астрахань" и обществу с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки и судебных экспертиз" о признании отчета об оценке от 12.08.2016 недействительным оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Вышеизложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с указанными требованиями.

Принимая обжалуемые судебные акты, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приватизацию муниципального имущества установлен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).

На основании положений частей 2, 4, пунктов 1, 2 части 9 статьи 4 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при направлении уполномоченными органами субъектам малого или среднего предпринимательства предложения о заключении договоров купли-продажи арендуемого ими имущества и в случае согласия названных субъектов на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определятся в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Поскольку между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещений, и представленные в материалах дела два отчета независимых оценщиков отличались по показателю величины рыночной стоимости одного и того же объекта, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости объекта.

В экспертном заключении ООО "Коммерческая фирма "Альфа" N 014 от 17.11.2017 установлено, что рыночная стоимость нежилых помещений составляет 5 853 025 руб. без НДС.

Оценив указанное экспертное заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о его соответствии требованиям действующего законодательства, регулирующего оценочную деятельность, и признали данное заключение допустимым доказательством, которое может быть использовано для определения выкупной цены арендуемого нежилого помещения.

При таких обстоятельствах, условия договора купли-продажи правомерно урегулированы судом с учетом результатов экспертного исследования.

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся а материалах дела доказательствам.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, в том числе об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, в связи с пропуском 30-дневного срока для дачи ответа на предложение о его приобретении, о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора, являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, получили надлежащую правовую оценку.

Основания для иных выводов у суда кассационной инстанции отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 10.01.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018 по делу N А06-3847/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

И.Н. Смоленский

Судьи

В.В. Александров Р.А. Нафикова