г. Казань |
|
25 сентября 2018 г. |
Дело N А55-18272/2017 |
Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2018 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2018 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Смоленского И.Н.,
судей Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,
при участии представителей:
истца - Воротынской О.Л. по доверенности от 30.05.2018,
ответчика - Михайлова Д.В. по доверенности от 17.07.2018,
третьего лица (администрация городского округа Тольятти) - Безруковой И.В. по доверенности от 10.01.2018,
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стройторг"
на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.03.2018 (судья Веремей Л.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)
по делу N А55-18272/2017
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Стройторг" (ИНН 6321089731, ОГРН 1036301033053) к акционерному обществу "Тандер" (ИНН 2310031475, ОГРН 1022301598549) о взыскании стоимости восстановительного ремонта в размере 10 406 946 руб. 58 коп., с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации городского округа Тольятти, публичного акционерного общества "Самараэенрго", публичного акционерного общества "ТПлюс", закрытого акционерного общества "Квант" (АО "ОРЭС"), общества с ограниченной ответственностью ОО "Волжские коммунальные системы", общества с ограниченной ответственностью "ПСК "Центр",
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью "Стройторг" (далее - ООО "Стройторг", истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к акционерному обществу "Тандер" (далее - ЗАО "Тандер", ответчик) о взыскании 10 406 946 руб. 58 коп. - стоимость восстановительного ремонта здания по адресу: г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа Тольятти, ПАО "Самараэенрго", ПАО "Т-Плюс", ЗАО "Квант", ООО "Волжские коммунальные системы", ООО "ПСК "Центр".
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.03.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018, в иске отказано.
Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение норм материального права.
Заявитель жалобы считает, что выводы судебных инстанций о демонтаже только отделимых улучшений и передаче ответчиком здания в исправном состоянии с учетом естественного износа являются ошибочными и противоречащими представленным доказательствам.
Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 29.08.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N ТлФ/369/14, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание с кадастровым номером 63:09:0201058:1566, этажность:1, общей площадью 1 422,9 кв. м., местоположение: Самарская область, г. Тольятти, ул. Коммунистическая, 6, принадлежащее арендодателю на праве собственности.
Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Самарской области в установленном законом порядке 15.09.2014.
В рамках дела N А55-16754/2017 рассмотрено исковое заявление ООО "Стройторг" к АО "Тандер" о взыскании задолженности по арендной плате за май, июнь 2017 года и пени. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 21.11.2017 по указанному делу в иске ООО "Стройторг" отказано.
При рассмотрении дела N А55-16754/2017 установлено, что АО "Тандер" реализовало в порядке, установленном абзацем 5 пункта 8.9. договора, свое право на односторонний отказ от выполнения договора во внесудебном порядке, направив в адрес истца уведомление от 31.03.2017 N 125/17 о расторжении договора. Ответчик 24.04.2017 освободил здание и неоднократно извещал истца о готовности передать его с оформлением акта возврата, как это предусмотрено договором, однако акт приема-передачи со стороны истца подписан не был. Суды указали, что в рассматриваемом случае имело место уклонение истца от приемки спорных помещений.
Государственная регистрация прекращения ограничения в виде аренды в отношении указанного здания произведена 25.05.2017.
Телефонограммой от 10.05.2017 ООО "Стройторг" уведомило АО "Тандер" о проведении 11.05.2017 в 13.00 ч. осмотра здания в целях определения фактического технического состояния здания и систем, выявления дефектов, повреждений и неисправностей.
В обозначенную дату ООО "Стройторг" совместно со специализированной организацией ООО "ГАНЕША-проект" произвело осмотр здания, по результатам которого составлено заключение N 51/17.Р-ВО.
Согласно заключению здание на момент обследования находилось в "ограниченном работоспособном состоянии" и не могло безопасно эксплуатироваться без комплекса мероприятий ремонтно-восстановительных работ, в том числе установлена необходимость проведения капитального ремонта находящихся в нерабочем состоянии инженерных систем - вентиляции, кондиционирования, холодоснабжения, электроснабжения, электроосвещения, пожаротушения, водоснабжения, ГВС, водоотведения.
Согласно дефектным ведомостям и сметам общая стоимость восстановительных работ составила 10 406 946, 58 руб., в том числе: ремонт систем вентиляции и кондиционирования - 8 164 791,28 руб.; ремонт системы автоматизации пожарной сигнализации, оповещения людей о пожаре, охранной сигнализации, контроль доступ, ОЭК - 1 035 183, 05 руб.; ремонт торгового центра (кровли) - 56 721, 49 руб.; установка конвекторов - 788 348, 50 руб.; электромонтажные работы - 361 902, 26 руб.
Полагая, что ответчик обязан возместить стоимость восстановительного ремонта здания, истец обратился в суд с указанным иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требования, судебные инстанции руководствовались положениями статей 15, 393, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, учитывая выводы, отраженные в судебных актах по делу N А55-16754/2017, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, исходили из недоказанности истцом совокупности обстоятельств, обуславливающих правомерность требований ООО "Стройторг".
В соответствии с пунктом 7.1.1. договора арендатор без дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ проводит подготовительные работы.
Объемы и виды работ, которые оплачивает и за которые отвечает арендатор, предусмотрены разграничительной ведомостью и согласованы сторонами в Приложении N 7 к договору аренды.
В соответствии с пунктом 7.2.3. договора арендатор вправе установить в объекте оборудование, сигнализацию, присоединять и использовать коммуникации и оборудование, обслуживающие объект.
Непосредственно после принятия помещения по акту приема-передачи ответчиком выполнены ремонтные, монтажные и пусконаладочные работы, в том числе внутренняя инженерия, стоимостью 1 092 397,26 руб. - разработка рабочей документации; 69 364 587,53 руб. - ремонтные, монтажные и пусконаладочные работы, что подтверждается актами выполненных работ по форме КС-2 к договору подряда, а также справками по форме КС-3.
В соответствии с пунктом 7.2.5. договора арендатор вправе по окончании действия договора демонтировать и вывезти из объекта отделимые улучшения, произведенные силами и за счет арендатора.
Согласно пункту 7.1.7. договора по окончании срока аренды ответчик обязан освободить объект и передать его арендодателю в порядке, предусмотренном статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, в состоянии в котором его принял, с учетом нормального износа и неотделимых улучшений.
Суды установили, что ответчик руководствовался условиями договора и при освобождении здания демонтировал без ущерба его строительным конструкциям приобретенное и установленное за счет собственных средств навесное оборудование, не относящееся к неотделимым улучшениям, в частности: холодильное оборудование (договор N МС83/1468/17 от 17.02.2017), систему телевизионного наблюдения, систему контроля и управления доступом, систему охранно-тревожной сигнализации (договор N РЦЦ/11820/15 от 11.03.2015).
Все согласованные с истцом неотделимые улучшения, произведенные ответчиком, направленные на оснащение объекта инженерными коммуникациями, отвечающими высоким стандартам функционирования крупного торгового предприятия, были оставлены в месте установки в рабочем состоянии.
Составленные истцом в одностороннем порядке документы, в том числе локальный ресурсный сметный расчет, дефектные ведомости и сметы, не приняты судебными инстанциями в качестве достаточных и достоверных доказательств того, что после возврата здания из арендного пользования оно подлежало ремонту, со ссылкой на то, что на момент составления указанных документов арендатор освободил помещение, а ответчик не приглашался истцом для проведения осмотра помещения и не доказал отсутствие возможности составления акта в надлежащем (двухстороннем) порядке.
Кроме того, судами учтено, что указанное здание впоследствии передано истцом в пользование новому арендатору - Мамедову, с приведением его в состояние, ожидаемое предпринимателем для осуществления торговой деятельности без осуществления работ по восстановлению здания в состояние, соответствующее тому, в котором оно принималось ответчиком в 2014 году.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что в двухстороннем акте приема-передачи здания от 29.08.2014 не отражено в каком состоянии оно было передано в аренду, в том числе состояние крылец, полов, стен здания, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истцом не представлены доказательства возврата ответчиком объекта аренды в состоянии худшем, чем он его принял, и что ответчиком здание эксплуатировалось ненадлежащим образом, в результате чего оно находится в "ограниченно работоспособном состоянии" и не может безопасно эксплуатироваться.
Выводы суда основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу. Нормы материального и процессуального права применены правильно.
Доводы жалобы о демонтаже неотделимых улучшений и передаче здания в ненадлежащем состоянии не опровергают выводы судов, по существу сводятся к переоценке доказательств и фактических обстоятельств дела, которые исследованы судами и получили соответствующую правовую оценку.
Коллегия отмечает, что снятие съемного оборудования, обслуживающего здание, не противоречит условиям договора.
Демонтаж съемного оборудования не исключает возможность их установки, что и было сделано при последующей передачи помещений новому арендатору.
Наличие технологических отверстий в конструктивных элементах здания, в том числе в кровле, связано с установкой инженерных систем. Эти отверстия не носят эксплуатационный характер, а по сути являются частью инженерных систем, которые остались в собственности истца.
В этой связи суды верно указали, что затраты истца связаны с последующей передачей имущества в аренду новому арендатору и возложение их на ответчика недопустимо.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Самарской области от 29.03.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.06.2018 по делу N А55-18272/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья |
И.Н. Смоленский |
Судьи |
Н.Н. Королёва |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
"Отказывая в удовлетворении исковых требования, судебные инстанции руководствовались положениями статей 15, 393, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, и, учитывая выводы, отраженные в судебных актах по делу N А55-16754/2017, имеющие преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, исходили из недоказанности истцом совокупности обстоятельств, обуславливающих правомерность требований ООО "Стройторг".
...
Согласно пункту 7.1.7. договора по окончании срока аренды ответчик обязан освободить объект и передать его арендодателю в порядке, предусмотренном статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, в состоянии в котором его принял, с учетом нормального износа и неотделимых улучшений."
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 сентября 2018 г. N Ф06-37048/18 по делу N А55-18272/2017