Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 октября 2018 г. N Ф06-37527/18 по делу N А55-33582/2017

г. Казань

02 октября 2018 г.

Дело N А55-33582/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

закрытого акционерного общества "Компания Владимир" - Исаева В.Н. (доверенность от 14.12.2017 N 481),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2018 (судья Селиваткин П.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Балакирева Е.М., Пышкина Н.Ю.)

по делу N А55-33582/2017

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН 1036300450086, ИНН 6315700286) к закрытому акционерному обществу "Компания Владимир" (ОГРН 1026300522687, ИНН 6311044273), с участием третьих лиц: администрации городского округа Самара, Департамента управления имуществом городского округа Самара, о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области к закрытому акционерному обществу "Компания Владимир" (далее - ЗАО "Компания Владимир") с заявлением о взыскании 53 128 479 руб. 60 коп. из них: 17 208 491 руб. 17 коп. основной долг по арендной плате за период с 01.09.2013 по 30.07.2017; 35 919 988,43 руб. пеней с 11.09.2013 по 30.07.2017.

Определением от 29.03.2018 суд, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент управления имуществом городского округа Самара и администрацию городского округа Самара.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018, исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ЗАО "Компания Владимир" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара 6 471 942 руб. 32 коп., в т.ч. 5 098 734 руб. 99 коп. - основной долг, 1 373 207 руб. 33 коп. - пени. В остальной части иска отказано.

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт, удовлетворить требования в полном объеме, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 07.11.2008 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ЗАО "Компания Владимир" был заключен договор аренды земельного участка N 418, в соответствии с которым Министерство являлось арендодателем, а ответчик арендатором земельного участка кадастровый номер 63:01:06 34 001:0016 площадью 14 159,10 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Ново-Садовая, Академика Платонова, Академика Павлова, Паркового переулка. Земельный участок предоставлен для строительства жилой застройки (вторая очередь).

Согласно статьям 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 20.12.2008.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Одним из основных принципов действующего земельного законодательства является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 3.3.) Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Указывая, что условия договора ответчик не исполнил, в период с 01.09.2013 по 30.07.2017 арендная плата ответчиком не вносилась, образовалась задолженность по арендной плате в сумме 17 208 491,17 руб., размер пеней, начисленных в соответствии с пунктом 7.3. договора за период с 11.09.2013 по 30.07.2017, составил 35 919 988,43 руб., направленная в адрес ответчика 30.08.2017 претензия N Д05-01/1973 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность оставлена без удовлетворения, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК РФ).

Суд установил факты наличия между сторонами арендных правоотношений и передачи спорного имущества Обществу, а также ненадлежащее исполнение Обществом обязательства по внесению арендных платежей.

Ответчиком заявлено ходатайство о применении срока исковой давности. Кроме того, ответчиком заявлено о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

В силу статей 196 и 200 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года; если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По правилам статьи 203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается предъявлением иска в установленном порядке, а также совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. После перерыва течения срока исковой давности начинается заново; время, истекшее до перерыва, не засчитывается в новый срок.

Приняв во внимание указанные нормы закона о начале исчисления срока исковой давности, суды обеих инстанций установили, что срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности до 13.12.2014 на момент обращения с иском в суд (13.12.2017) трехгодичный срок исковой давности, предусмотренный в статье 196 ГК РФ, истек.

Бесспорных доказательств совершения ответчиком действий, свидетельствующих о признании долга, истец в материалы дела не представил.

Таким образом, суды правомерно со ссылкой отказали Департаменту во взыскании задолженности по арендной плате с 01.09.2013 до 01.12.2014 и неустойки с 11.09.2013 до 01.12.2014 в связи с пропуском истцом срока для обращения за судебной защитой своего нарушенного права.

Как следует из кассационной жалобы, Департамент не согласен с произведенным судом расчетом задолженности по арендной плате, исходя из того, что судами неверно установлены площадь спорного земельного участка и периоды его использования.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016), в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судами установлено, что ЗАО "Компания "Владимир" осуществляло строительство на указанном земельном участке поэтапно. Построенные объекты капитального строительства были введены в эксплуатацию в следующем порядке:

1) 07.11.2008 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-056э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция 17, 18, 19) и распределительной подстанции со встроенной трансформаторной подстанцией (площадью 5941 кв. м и 59 кв. м).

Письмом от 09.07.2009 N 376 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось к Министру строительства и ЖКХ Самарской области с требованием о заключении договора аренды на 8159,1 кв. м. Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0634001:215 площадью 8159,1 кв. м находился на временном кадастровом учёте до 21.11.2011, как и земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0634001:214 (5941 кв. м) и 63:01:0634001:216 (59 кв. м).

Однако сведения были аннулированы в связи с не поступлением документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах.

Данное уменьшение площади используемого земельного участка до 8159,1 кв. м установлено Арбитражным судом Самарской области в судебных решениях от 22.09.2011 по делу N А55-7779/2011 и от 28.12.2014 по делу N А55-22854/2014.

2) 19.12.2013 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-078э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция 15, 16) площадь застройки 1331 кв. м.

Письмом от 20.01.2014 N 11 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось в Министерство строительства Самарской области, уведомив о завершении строительства, и попросило уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 111 в секции 15 зарегистрировано за Антоновой Розой Викторовной 24.02.2014 (номер госрегистрации 63-63-01/401/2014-662), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2982.

Соответственно размер используемого земельного участка с 24.02.2014 составил 6828,10 кв. м.

3) 19.12.2014 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-097э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилой застройки (секция 21) площадь застройки 119 кв. м. Письмом от 29.12.2014 N 504 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось к Министру строительства Самарской области уведомив о завершении строительства и попросило уменьшить размер арендной платы. Право собственности на квартиру 245 в секции 21 зарегистрировано за Хасиятуллиной Уммиёй Муртазовной 12.03.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/770/2015-5273/1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2983.

Соответственно размер используемого земельного участка с 12.03.2015 составил 6709,10 кв. м.

4) 19.12.2014 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-098э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (секция 20) площадь застройки 667 кв. м. Письмом от 29.12.2014 N 504 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось к Министру строительства Самарской области уведомив о завершении строительства и попросило уменьшить размер арендной платы. Право собственности на квартиру 197 в секции 20 зарегистрировано за Моргуновой Ириной Владимировной 08.04.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/001/2015-9329/3), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2980. Соответственно размер используемого земельного участка с 08.04.2015 составил 6042,10 кв. м.

5) 20.12.2011 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-067э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства трансформаторной подстанции площадь застройки 176 кв. м. Право собственности на трансформаторную подстанцию зарегистрировано за ОАО "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги", ИНН 6450925077, 13.04.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/001/2015-6633/1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.09.2017 N 63/116/723/2017-7456. Соответственно размер используемого земельного участка с 13.04.2015 составил 5866,10 кв. м.

6) 26.12.2016 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N 63-301000-089-2014, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства Застройки градостроительного комплекса "ГосУниверситет", жилая секция N 22, площадь застройки 552 кв. м.

Письмом от 27.02.2017 N 84 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось в Департамент градостроительства городского округа Самара, уведомив о завершении строительства, и попросило провести землеустроительные работы, подготовить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, а также уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 19 в секции 22 зарегистрировано за Дементьевой Анной Михайловной 02.05.2017 (номер госрегистрации 63:01:0634001:663-63/001/2017-1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2981.

Соответственно размер используемого земельного участка с 02.05.2017 составил 5314,10 кв. м.

Размер земельных участков под объектами строительства и остаточная площадь земельного участка в спорные периоды времени для расчета арендной платы определены судами по результатам исследования представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 АПК РФ, в том числе подготовленного кадастровым инженером Шалагиной Татьяной Николаевной Плана земельного участка, и не оспаривался истцом.

Доказательств того, что для эксплуатации названных жилых домов и нежилого строения необходим земельный участок иной площади, в материалы дела не представлено.

В связи с изложенным, учитывая, что оснований для взыскания арендной платы, исчисленной Департаментом исходя из всей площади земельного участка не имеется, суды правомерно произвели перерасчет подлежащей взысканию арендной платы за период с 01.12.2014 по 30.07.2017 и удовлетворили заявленные требования в размере 5 098 734 руб. 99 коп.

При этом, определяя конкретный размер взыскиваемой неустойки, судебные инстанции пришли к выводу, что в данном конкретном случае с учетом возражений ответчика, основанных на положениях статьи 333 ГК РФ, установленная в дополнительном соглашении от 20.09.2010 N 1 ставка пени в размере 0,1% за каждый день просрочки подлежит снижению до размера двойной ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, поскольку это в полной мере соотносится с последствиями нарушения обществом своих обязательств и обеспечивает баланс сторон.

С учетом установленных обстоятельств суды сделали обоснованный вывод о несоразмерности предъявленных истцом требований и уменьшили подлежащую взысканию с ответчика неустойку до 1 373 207 руб. 33 коп.

Приведенные в жалобе аргументы о необходимости исчисления задолженности по арендной плате исходя из первоначальной площади земельного участка 14 159,10 кв. м, об отсутствии между сторонами соглашения о расторжении договора аренды, необходимости возложения на арендодателя ответственности за ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по межеванию земельного участка и его возврату, окружным судом не принимаются, как заявленные без учета содержания норм права, примененных судами к установленным ими обстоятельствам при разрешении возникшего спора, и отраженных в обжалуемых судебных актах.

Довод жалобы о ненадлежащем выполнении обществом своих обязательств соответствует действительности, и учтен судебными инстанциями при разрешении настоящего спора.

Доводы заявителя кассационной жалобы являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, и им дана надлежащая правовая оценка, по существу доводы направлены на переоценку собранных по делу доказательств и выводов суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции, что выходит за пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, установленные статьей 286 АПК РФ.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 25.04.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 по делу N А55-33582/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

С.Ю. Муравьев Ф.В. Хайруллина