Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11 октября 2018 г. N Ф06-37140/18 по делу N А65-26333/2017

г. Казань

11 октября 2018 г.

Дело N А65-26333/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 октября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Галиуллина Э.Р.,

судей Королевой Н.Н., Смоленского И.Н.,

при участии представителя:

истца - Стахеевой К.Ю., доверенность от 29.01.2018,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани"

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018

по делу N А65-26333/2017

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" к обществу с ограниченной ответственностью "Геодезия Групп" о взыскании 396 055 руб. 38 коп. задолженности, 19 616 руб. 39 коп. пени, расторжении договора аренды от 15 марта 2017 года N 8789-95, обязании освободить нежилые помещения,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Геодезия Групп" к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" об изменении условий договора аренды

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" (далее - МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани", истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Геодезия Групп" (далее - ООО "Геодезия Групп") о взыскании 396 055 руб. 38 коп. задолженности, 19 616 руб. 39 коп. пени, расторжении договора аренды от 15.03.2017 N 8789-95, обязании освободить нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2018 исковые требования муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" в части расторжения договора аренды от 15.03.2017 N 8789-95 оставлены без рассмотрения. Иск муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани", удовлетворено частично. С общества с ограниченной ответственностью "Геодезия Групп" в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" взыскано 396 055 руб. 38 коп. задолженности, 19 616 руб. 39 коп. пени. В части обязания освободить нежилые помещения, в иске отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 решение от 13.03.2018 изменено. Исковые требования муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" в части расторжения договора аренды от 15.03.2017 N 8789-95 оставлены без рассмотрения. Исковые требования муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Геодезия Групп" в пользу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" взыскано 106 642 руб. 89 коп. задолженности, 18 857 руб. 34 коп. пени. В остальной части в иске отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Обжалуя принятый судебный акт в кассационном порядке, истец просит его отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме, мотивируя кассационную жалобу нарушением судом апелляционной инстанции норм материального права.

Проверив законность обжалуемого судебного акта по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании проведенных открытых аукционных торгов между МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" (арендодатель по договору) и ООО "Геодезия Групп" (арендатор по договору) заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны гор. Казани от 07.03.2014 N 8399-95, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в аренду нежилые помещения подвал NN 2 - 4, 7, 10, 11, 13, 16, 19, 20, 23, 25, 25а, 25б, 25в, 25г, 25д, 25е, 26, 46, 46а, инв. N 50-м.2-283/п-2 находящийся в муниципальной казне гор. Казани, помещения расположенные по адресу: Республика Татарстан, гор. Казань, ул. Гагарина, д. 99, для использования под торговлю, бытовое обслуживание населения, офис, склад. Договор был заключен сроком до 06.03.2017.

В связи с истечением срока действия договора аренды N 8399-95 от 07.03.2014, на основании заявления ООО "Геодезия Групп", в соответствии с частью 9 статьи 17.7 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования гор. Казани" (арендодателем) подготовлен приказ от 15.03.2017 N 489/кзио-пк "О заключении на новый срок договора аренды на нежилые помещения в доме N 99 по ул. Гагарина". Договор заключен сроком на три года с 15.03.2017 по 14.03.2020 (пункт 2.1). Дата возврата имущества - 14.03.2020 (пункт 2.2).

Согласно пункту 3.1 договора, размер ежегодной арендной платы на момент подписания договора на основании отчета об определении рыночной стоимости арендной платы составляет 1 979 344 руб. 98 коп., включая налог на добавленную стоимость 301 933 руб. 98 коп.

Арендатор ежемесячно вносит на лицевой счет арендодателя арендную плату из расчета 1/12 размера ежегодной арендной платы в сумме 139 784 руб. 25 коп. не позднее 10-го числа текущего месяца (пункт 3.2).

Первый платеж (предоплата) в размере двухмесячной арендной платы, установленной пунктом 3.2 договора, в сумме 279 568 руб. 50 коп. должен быть внесен арендатором на момент подписания договора.

Актом приема-передачи от 15.03.2017 подтверждается передача арендодателем арендованных нежилых помещений арендатору.

За период с 15.03.2017 по 31.05.2017 у общества имеется задолженность по внесению арендных платежей в размере 396 055 руб. 38 коп.

В адрес общества была направлена претензия от 01.06.2017 исх. N 7006/кзио-исх с требованием оплаты задолженности и пени по арендным платежам, расторжении договора аренды, однако требование оставлено без удовлетворения, в связи с чем Комитет обратился в суд с исковым заявлением о взыскании 396 055 руб. 38 коп. задолженности, 19 616 руб. 39 коп. пени, расторжении договора аренды от 15.03.2017 N 8789-95, обязании освободить нежилые помещения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с положениями статьей 307 - 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допустим (статья 310 Кодекса).

Согласно положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что согласно разделу 9 договора аренды недвижимого имущества муниципальной казны гор. Казани (без проведения открытых аукционных торгов) N 8789-95 от 15.03.2017 арендная плата начисляется с 07.03.2017, в связи с чем задолженность по арендной плате составляет 392 297 руб. 73 коп.

ООО "Геодезия Групп" частично внесена оплата по договору в размере 285 654 руб. 84 коп. согласно платежных поручений N 63 от 29.06.2017 на сумму 139 784 руб. 25 коп., N 131 от 10.10.2017 на сумму 6 086 руб. 34 коп., N 132 от 10.10.2017 на сумму 403 748 руб. 95 коп.

Таким образом, задолженность ООО "Геодезия Групп" по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны гор. Казани (без проведения открытых аукционных торгов) от 15.03.2017 N 8789-95 за период с 07.03.2017 по 31.05.2017 составляет 106 642 руб. 89 коп.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что все поступающие платежи учитываются датой совершения операции, подлежат отклонению.

Согласно пункту 3 статьи 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

Таким образом, в случае, если должник не воспользовался правом выразить свою волю в момент исполнения обязательства в форме указания назначения платежа, то исполнение засчитывается в погашение обязательств, срок исполнения которых наступил ранее. Иное толкование повлекло бы необоснованное начисление пени при фактическом нахождении денежных средств в распоряжении арендодателя.

В связи с тем, что доказательства оплаты задолженности в размере 106 642 руб. 89 коп. отсутствуют, истцом, на основании п. 3.5 договора, заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 19 616 руб. 39 коп. за период с 15.03.2017 по 31.05.2017. Поскольку судом установлено нарушение обязательств по оплате и требование о взыскании задолженности удовлетворены частично, требование о взыскании неустойки судом апелляционной инстанции признано обоснованным и подлежащим удовлетворению в размере 18 857 руб. 34 коп.

Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора аренды от 15.03.2017 N 8789-95, суд правомерно пришел к выводу, что претензия от 01.06.2017 N 7006/кзио-исх не является доказательством надлежащего соблюдения досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора по требованию арендодателя, поскольку исключает возможность добровольного исполнения ответчиком обязательства, что противоречит части 3 статьи 619 и части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (аналогичные выводы содержаться в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 28.07.2017 по делу N А65-20046/2016).

Комитетом также заявлено требование об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения, расположенные по адресу: Республика Татарстан, гор. Казань, ул. Гагарина, д. 99.

Поскольку требование о расторжении договора аренды от 15.03.2017 N 8789-95 оставлено без рассмотрения, суд обоснованно указал на отсутствие оснований для удовлетворения искового требования об обязании вернуть нежилые помещения.

Отказывая в удовлетворении встречных требований, суды обосновано пришли к выводу, что исключение из договора части нежилых помещений общей площадью 181,6 кв.м., изменяющих существенные условия договора без проведения торгов, является нарушением требований, предусмотренных статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", поскольку указанные условия согласованы в момент заключения договора на торгах (часть 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения в судах, где им была дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки приведённых доводов у суда кассационной инстанции нет.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу N А65-26333/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

Э.Р. Галиуллин

Судьи

Н.Н. Королева И.Н. Смоленский