Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12 сентября 2018 г. N Ф06-36361/18 по делу N А57-18489/2017

г. Казань

12 сентября 2018 г.

Дело N А57-18489/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Александрова В.В.,

судей Королевой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Крапивко Ирины Сергеевны

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.02.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018

по делу N А57-18489/2017

по исковому заявлению администрации Красноармейского муниципального района Саратовской области к индивидуальному предпринимателю Крапивко Ирине Сергеевне о расторжении договора аренды и взыскании аре6ндной платы,

УСТАНОВИЛ:

администрация Красноармейского муниципального района Саратовской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Крапивко Ирине Сергеевне (далее - ответчик, ИП Крапивко И.С.) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 10.03.2006 N 37 за период с 01.08.2014 по 31.07.2017 в сумме 64 884 руб. 24 коп. и его расторжении.

Ответчик, в свою очередь, обратился с встречным иском о признании исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения от 10.03.2006 N 37 прекращёнными, возмещении стоимости произведённого капитального ремонта арендованного помещения в размере 312 598 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 08.02.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018, иск удовлетворен частично. С ИП Крапивко И.С. в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 10.03.2006 N 37 за период с 01.08.2014 по 31.07.2017 в сумме 64 884 руб. 24 коп.; - в остальной части иска - отказано. В удовлетворении встречных исковых требований - отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Саратовской области.

Кассационная жалоба мотивирована неправильным применением норм материального права и несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 10.03.2006 между администрацией объединенного муниципального образования Красноармейского района Саратовской области (арендодатель) и ИП Крапивко И.С. (арендатор) заключён договор аренды нежилого помещения N 37, по условиям которого, арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду нежилые помещения общей площадью 60,9 кв.м, расположенные на первом этаже двухэтажного жилого дома по адресу: г. Красноармейск, Саратовская область, ул. Богдана Хмельницкого, д. 158, кв. 2, зарегистрированный в установленном законом порядке - 16.05.2006.

Пунктом 2.1 договора установлен срок аренды помещения с момента его государственной регистрации по 10.03.2026.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.03.2007, за пользование нежилым помещением арендатор перечисляет арендную плату в местный бюджет в размере 1 802 руб. 34 коп. с учётом НДС за каждый месяц до 10 числа следующего месяца.

Пунктом 5.2 договора предусмотрены обязанности арендатора в том числе, письменно сообщать арендодателю не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем возвращении имущества как в связи с окончанием действия договора, так и при досрочном его завершении, сдать имущество арендодателю по акту, в исправном состоянии, с учётом производственных переделок, улучшением и нормального износа.

Согласно пункту 7.1 договора, любые изменения и дополнения к нему действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или уполномоченными на то представителями сторон.

В силу пункта 7.2 договора, арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть настоящий договор, письменно уведомив арендодателя за 30 дней и уплатив арендодателю причитающиеся ему платежи в соответствии с настоящим договором.

Такое уведомление при наличии доказательств получения его арендодателем - роспись в получении, уведомление о вручении и т.п., считается соглашением сторон о расторжении настоящего договора.

Условиями пункта 7.3 договора установлено, что при неуплате арендатором арендной платы в течение двух месяцев арендодатель имеет право на расторжение договора в одностороннем порядке.

Арендованное помещение передано арендодателем и принято арендатором по акту приёма-передачи нежилого помещения от 22.03.2006, подписанным сторонами без замечаний и возражений в отношении его состояния и подтверждающим, что на момент передачи данное помещение находилось в хорошем состоянии, проведён капитальный ремонт, имеются все коммуникации, кроме горячего водоснабжения.

В связи с ненадлежащим исполнением ИП Крапивко И.С. обязанности внесения арендной платы, администрация направила в ее адрес уведомление от 27.04.2017 N 0111/1991 о намерении расторгнуть спорный договор аренды с приложением проекта дополнительного соглашения о его расторжении.

Оставление уведомления без ответа послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, в свою очередь, ссылаясь на невозможность эксплуатации по назначению арендуемого помещения в целях осуществления торговой деятельности, ввиду аварийного состояния здания, в котором оно находится, а также на обстоятельства произведённого им капитального ремонта обратился в суд с встречным иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции правомерно руководствовались положениями статей 606, 607, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ответчик, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательств возврата объекта аренды после 16.11.2016, подписанного сторонами, в материалы дела не представил, также как и не представил доказательств соблюдения требований пунктов 7.2 и 5.2 договора аренды по уведомлению арендодателя о расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества.

Установив факт пользования ответчиком арендуемым помещением в период с 01.08.2014 по 31.07.2017 и прекращения действия спорного договора аренды на момент рассмотрения настоящего дела, ввиду отказа арендодателя от исполнения указанного договора в одностороннем порядке, на основании части 1, 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебные инстанции правомерно удовлетворили иск в части взыскания задолженности по арендной плате за спорный период в сумме 64 884 руб. 24 коп.

Исходя из положений статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества, соответственно, в предмет доказывания входят следующие обстоятельства: - улучшение арендатором арендованного имущества; - выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; - отнесение результатов произведённых работ к неотделимым улучшениям арендованного имущества; - действительная стоимость произведённых улучшений; - выполнение улучшений арендованного имущества за счёт собственных средств.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды, арендатор имеет право в том числе, осуществлять по письменному согласованию с арендодателем капитальный ремонт, инженерно-техническое переоборудование, перепланировку помещения.

Пунктом 6.1 договора, предусмотрено, что в случае проведения арендатором, по письменному согласованию с арендодателем, капитального ремонта, инженерно-технического переоборудования и иных улучшений арендуемого имущества арендодатель возмещает арендатору произведённые арендатором соответствующие затраты.

В подтверждение факта передачи арендованного помещения арендодателем арендатору между сторонами был подписан акт приёма-передачи нежилого помещения от 22.03.2006, которым установлено хорошее состояние спорного помещения на момент его передачи с проведением в нём капитального ремонта и наличием всех коммуникаций, кроме горячего водоснабжения.

ИП Крапивко И.С., в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлены доказательства согласования с арендодателем намерения произвести в спорном помещении капитального ремонта и производство неотделимых улучшений, так и доказательства необходимости произведения такого ремонта.

Таким образом, отказывая в удовлетворении встречного иска, судебные инстанции правомерно исходили из недоказанности ответчиком как факта невозможности использования арендуемого помещения, так и согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений спорного помещения и факта несения им затрат по капитальному ремонту в заявленной к взысканию сумме.

Доводы кассационной жалобы о невозможности использования арендуемого помещения в связи с его аварийным состоянием и непригодности на момент передачи в аренду, являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку.

Как установлено судами, ответчик ни одним из способов защиты гражданских прав арендатора, в установленном законом порядке не воспользовался, в соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации никаких действий, предоставленных для возмещения недостатков имущества не совершил, действий к досрочному расторжению договора и возврату арендодателю недвижимого имущества в связи с невозможностью его использования по целевому назначению в спорный период не предпринял.

Переоценка установленных по делу фактических обстоятельств согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 08.02.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2018 по делу N А57-18489/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья

В.В. Александров

Судьи

Н.Н. Королева И.Р. Нагимуллин