Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28 ноября 2018 г. N Ф06-39632/18 по делу N А55-9894/2018

г. Казань

28 ноября 2018 г.

Дело N А55-9894/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

заявителя - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьих лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2018 (судья Кулешова Л.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2018 (председательствующий судья Рогалева Е.М., судьи Апаркин В.Н., Корнилов А.Б.)

по делу N А55-9894/2018

по заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара о признании незаконным ненормативного акта, с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "Самаражилстрой", Министерства строительства Самарской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - Департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, ответчик) от 19.02.2018 N 63/001/365/2017-9800, выраженного в уведомлении об отказе в государственной регистрации прекращения ограничений (обременения) - аренды, об обязании ответчика произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:09180016:30 площадью 3742,70 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Авроры/ул. Аэродромная.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2018, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе Управление Росреестра по Самарской области просит судебные акты отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению имуществом города Самары и обществом с ограниченной ответственностью "СтройТрест" (далее - ООО "СтройТрест") 30.09.2005 заключен договор аренды земельного участка N 001060з.

В соответствии с пунктом 1.1 договора на основании постановления главы города Самары от 29.07.2005 N 1918 Комитет по управлению имуществом г. Самары предоставляет, а ООО "СтройТрест" принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящий с категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:09 18 001:0030, находящийся по адресу: г. Самара, ул. Авроры/ул. Аэродромная, площадью 3742,70 кв. м. Участок предоставлен под строительство.

ООО "СтройТрест" 23.10.2013 заключило с обществом с ограниченной ответственностью "Самаражилстрой" (далее - ООО "Самаражилстрой") договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001060з.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

В нарушение договорных обязательств арендатор уклонился от исполнения своих обязательств.

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО "Самаражилстрой" задолженности по арендной плате в размере 1 436 284 руб. 80 коп. за период с 01.03.2016 по 30.06.2017 и неустойки в сумме 164 572 руб. 64 коп. Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.12.2017 по делу N А55 -26358/2017 иск удовлетворен.

Пунктом 8.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа в случаях: неиспользования участка в соответствии с назначением, предусмотренным пунктом 1.2 договора; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Учитывая нарушение арендатором условий договора, Департамент направил письмо от 28.06.2017 N 38-Д05-01-01/1425 в адрес ООО "Самаражилстрой" об отказе от договора аренды N 001060з. Также в указанном письме Департамент сообщил о необходимости передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 63:01:0918001:30 площадью 3742,70 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Авроры/ул. Аэродромная, в двухнедельный срок после прекращения договора аренды земельного участка N 001060з, а также направил три экземпляра акта приема-передачи земельного участка.

Письмо направлено 29.06.2017 заказным письмом (номер почтового идентификатора 44310010194458), что подтверждается отметками организации почтовой связи на описи вложения, а также квитанцией организации почтовой связи от 29.06.2017. Почтовое отправление вручено адресату 19.07.2017, что подтверждается отчетом об отслеживании отправлений.

В судебном заседании суда первой инстанции обозревалось подлинное почтовое уведомление с идентификационным номером 44310010194458, на котором имеется подпись о получении письма от 19.07.2017. Также на уведомлении имеется отметка, о том, что в конверте находилось письмо с исх. N 38-Д05-01-01/1425.

Департамент обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 09.11.2017 N 63/001/365/2017-9800 о прекращении ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0918001:30 площадью 3742,70 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Авроры/ул. Аэродромная.

19 февраля 2018 года получено уведомление об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренда, в связи с тем, что документы, подтверждающие факт получения ООО "Самаражилстрой" уведомления об отказе от договора аренды N 001060з, не приложены.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости;

Департамент в Управление Росреестра по Самарской области на государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) -права аренды в отношении земельного участка заявитель представил письмо от 28.06.2017, чек от 29.06.2017, опись от 29.06.2017, ВПО от 29.06.2017, которые подтверждают факт направления в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора. При этом последние 3 документа имели оттиск почтового штемпеля. Таким образом, совокупность представленных документов подтверждала факт надлежащего направления арендатору одностороннего отказа от договора и соблюдения требований статьи 450 ГК РФ.

Согласно частям 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 1 статьи 165.1 ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом доводы ответчика о необходимости представления уведомления не могут быть признаны правомерными. В связи с чем, отказ в государственной регистрации прекращения обременения по данному основанию является незаконным в силу его необоснованности.

Иные основания для отказа в уведомлении не указаны.

Вместе с тем, суд отметил, что в абзаце 3 пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В данном случае было одностороннее обращение Департамента. При таких обстоятельствах заинтересованное лицо в соответствии с указанным выше порядком обязано было предложить заявителю представить согласие арендатора на прекращение договора. Однако данное обстоятельство не было указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 17.11.2017. Данное основание должно было быть положено в основу отказа в регистрации прекращения обременения, однако в оспариваемом отказе этот довод отсутствует.

С момента направления заявителем уведомления арендатору 29.06.2017 до момента направления в регистрирующий орган заявления о регистрации прекращения обременения 09.11.2017 прошло более 4 месяцев, уведомление направлено по адресу регистрации ООО "Самаражилстрой" и получено им 19.07.2017. Никаких возражений арендатор в регистрирующий орган не представил.

Арендатор надлежащим образом извещен о наличии в арбитражном суде данного спора, поэтому при намерении продолжить арендные отношения был вправе заявить свои возражения. Однако в ходе рассмотрения дела ООО "Самаражилстрой" не представило своих возражений против прекращения договора.

Более того, как следует из материалов дела, данный земельный участок предоставлен в аренду для строительства.

В производстве арбитражного суда находилось дело N А55-32455/2017 по иску ООО "Самаражилстрой" к администрации городского округа Самара о взыскании с муниципального образования городской округ Самара, в лице администрации городского округа Самара убытков. Решение по делу принято 05.06.2018. В названном судебном акте имеется ссылка на решение Ленинского районного суда г. Самары от 04.09.2015, вступившего в законную силу 13.11.2015, которым разрешение на строительство N RU633010000-103 признано незаконным. Постановлением администрации городского округа Самара от 28.03.2016 N 318 указанное разрешение на строительство отменено. Данные факты не относятся к обстоятельствам, установленным названным судебным актом, они лишь констатируются судом путем перечисления материалов дела. Поэтому в их отношении не применяются положения статьи 69 АПК РФ и суд при рассмотрении настоящего дела вправе принять во внимание не вступивший в законную силу судебный акт.

Таким образом, на момент отказа Департамента от продолжения договорных отношений с ООО "Самаражилстрой" у арендатора отсутствовала возможность использовать участок по назначению. Учитывая отсутствие каких-либо возражений от прекращения договора аренды, а также возможности реального использования земельного участка со стороны арендатора как при получении уведомления от Департамента, так и получения определений суда о наличии рассматриваемого спора, суд правомерно пришел к выводу, что при таких обстоятельствах регистрация прекращения обременения соответствует воле обеих сторон сделки.

Учитывая изложенное, фактические обстоятельства установлены судами в результате полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем, оснований для иной оценки доказательств не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, фактически направлены на переоценку установленных судами предыдущих инстанций обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, не влияют на законность принятых судебных актов.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2018 по делу N А55-9894/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев