Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2018 г. N 11АП-11963/18

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28 ноября 2018 г. N Ф06-39632/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Самара

30 августа 2018 г.

Дело N А55-9894/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2018 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М., судей Апаркина В.Н., Корнилова А.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рахматуллиной А.Н.,

с участием:

от заявителя - Нилова О.В. (доверенность N Д0501/2053 от 12.07.2018 г.),

от ответчика - не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22 июня 2018 года по делу N А55-9894/2018 (судья Кулешова Л.В.),

по заявлению департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третьи лица:

общество с ограниченной ответственностью "Самаражилстрой", г. Самара,

министерство строительства Самарской области, г. Самара,

о признании незаконным ненормативного акта,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - департамент, заявитель) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области, ответчик) от 19.02.2018 N 63/001/365/2017-9800, выраженного в уведомлении об отказе в государственной регистрации прекращения ограничений (обременения) - аренды, об обязании ответчика произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:09180016:30 площадью 3742,70 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Авроры/ул. Аэродромная.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.06.2018 заявленные требования удовлетворены.

Управление Росреестра по Самарской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой, выразив несогласие с принятым судебным актом, просит отменить решение суда от 22.06.2018, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных департаментом требований.

В судебном заседании представитель заявителя просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, извещены.

На основании статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке апелляционного производства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Самары и ООО "СтройТрест" 30.09.2005 заключен договор аренды земельного участка N 001060з.

В соответствии с пунктом 1.1 договора на основании Постановления главы города Самары от 29.07.2005 N 1918 Комитет по управлению имуществом г. Самары предоставляет, а ООО "СтройТрест" принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящий с категории "земли поселений", имеющий кадастровый номер 63:01:09 18 001:0030, находящийся по адресу: г. Самара, ул. Авроры/ул. Аэродромная, площадью 3742,70 кв.м. Участок предоставлен под строительство.

ООО "СтройТрест" 23.10.2013 заключило с ООО "Самаражилстрой" договор передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 30.09.2005 N 001060з.

С 01.03.2015 Министерство утратило полномочия распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления Администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

В соответствии с условиями заключенного договора (пункт 4.4.) Арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

В нарушение договорных обязательств арендатор уклонился от исполнения своих обязательств.

Данное обстоятельство явилось основанием для обращения Департамента градостроительства городского округа Самара с арбитражный суд с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате в размере 1 436 284,80 руб. за период с по 30.06.2017 и пени. Решением Арбитражного суда Самарской области от по делу N А55 -26358/2017 иск удовлетворен.

Пунктом 8.3 договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа в случаях: неиспользования участка в соответствии с назначением, предусмотренным п. 1.2 договора; если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно частям 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Учитывая нарушение арендатором условий договора, Департамент направил письмо от 28.06.2017 N 38-Д05-01-01/1425 в адрес ООО "Самаражилстрой" об отказе от договора аренды N 001060з. Также в указанном письме Департамент сообщил о необходимости передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 63:01:0918001:30 площадью 3742,70 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, ул. Авроры/ ул. Аэродромная, в двухнедельный срок после прекращения договора аренды земельного участка N 001060з, а также направил три экземпляра акта приема-передачи земельного участка.

Письмо направлено 29.06.2017 заказным письмом (номер почтового идентификатора 44310010194458), что подтверждается отметками организации почтовой связи на описи вложения, а также квитанцией организации почтовой связи от 29.06.2017. Почтовое отправление вручено адресату 19.07.2017, что подтверждается отчетом об отслеживании отправлений.

В судебном заседании суда первой инстанции обозревалось подлинное почтовое уведомление с идентификационным номером 44310010194458, на котором имеется подпись о получении письма от 19.07.2017. Также на уведомлении имеется отметка, о том, что в конверте находилось письмо с исх.N N38-Д05-01-01/1425.

Таким образом, Департаментом соблюден порядок одностороннего отказа от договора аренды в соответствии с требованиями статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Департамент обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 09.11.2017 N 63/001/365/2017-9800 о прекращении ограничения (обременения) права аренды земельного участка с кадастровым номером 63:01:0918001:30 площадью 3742,70 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, город Самара, Советский район, ул. Авроры/ ул. Аэродромная.

19.02.2018 получено уведомление об отказе в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) - аренда, в связи с тем, что документы, подтверждающие факт получения ООО "Самаражилстрой" уведомления об отказе от договора аренды N 001060з, не приложены.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с рассматриваемым в рамках настоящего дела заявлением.

При вынесении решения арбитражный суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств.

В силу положений части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, для признания решения государственного органа незаконным суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие решения государственного органа закону или иному нормативному правовому акту; нарушение решением государственного органа прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органом местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ней, подлежит право собственности и иные права.

Согласно пункту 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости;

К заявлению о прекращении регистрации прекращения ограничения (обременения) -аренды в отношении земельного участка заявитель представил письмо от 28.06.2017, чек от 29.06.2017, опись от 29.06.2017, ВПО от 29.06.2017, которые подтверждают факт направления в адрес арендатора уведомления об одностороннем отказе от договора. При этом последние 3 документа имели оттиск почтового штемпеля. Таким образом, совокупность представленных документов подтверждала факт надлежащего направления арендатору одностороннего отказа от договора и соблюдения требований ст. 450 ГК РФ.

Ссылки ответчика на необходимость представления почтового уведомления о вручении письма получателю не могут быть признаны состоятельными, поскольку не основаны на нормах действующего законодательства.

Законом о регистрации не предусмотрена обязанность представлять почтовое уведомление о вручении заказного почтового отправления.

Это обусловлено тем, что в силу пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Таким образом доводы ответчика о необходимости представления уведомления не могут быть признаны правомерными. В связи с чем отказ в государственной регистрации прекращения обременения по данному основанию является незаконным в силу его необоснованности.

Иные основания для отказа в уведомлении не указаны.

В связи с изложенным судом правомерно признаны подлежащими удовлетворению заявленные департаментом требования.

При этом суд обоснованно принял во внимание следующие обстоятельства.

На основании части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Как отмечено выше, доводы ответчика, положенные в основу отказа в регистрации прекращения обременения, являются незаконными. Иных оснований правомерности своих действий регистрирующий орган суду не представил.

Вместе с тем, как определено в абзаце 3 пункта 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

В данном случае было одностороннее обращение Департамента. При таких обстоятельствах заинтересованное лицо в соответствии с указанным выше порядком обязано было предложить заявителю представить согласие арендатора на прекращение договора. Однако данное обстоятельство не было указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 17.11.2017. Данное основание должно было быть положено в основу отказа в регистрации прекращения обременения, однако в оспариваемом отказе этот довод отсутствует.

С момента направления заявителем уведомления арендатору 29.06.2017 до момента направления в регистрирующий орган заявления о регистрации прекращения обременения 09.11.2017 прошло более 4 месяцев, уведомление направлено по адресу регистрации ООО "Самаражилстрой" и получено им 19.07.2017. Никаких возражений арендатор в регистрирующий орган не представил.

Арендатор надлежащим образом извещен о наличии в арбитражном суде данного спора, поэтому при намерении продолжить арендные отношения был вправе заявить свои возражения. Однако в ходе рассмотрения дела ООО "Самаражилстрой" не представило своих возражений против прекращения договора.

Более того, как следует из материалов дела данный земельный участок предоставлен в аренду для строительства.

В производстве арбитражного суда находилось дело А55-32455/2017 по иску ООО "Самаражилстрой" к Администрации городского округа Самара о взыскании с Муниципального образования городской округ Самара, в лице Администрации г.о.Самара убытков. Решение по делу принято 05.06.2018. В названном судебном акте имеется ссылка на решение Ленинского районного суда г. Самары от 04.09.2015, вступившего в законную силу 13.11.2015, которым разрешение на строительство N RU633010000-103 признано незаконным. Постановлением Администрации городского округа Самара от 28.03.2016 N 318 указанное разрешение на строительство отменено. Данные факты не относятся к обстоятельствам, установленным названным судебным актом, они лишь констатируются судом путем перечисления материалов дела. Поэтому в их отношении не применяются положения статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и суд при рассмотрении настоящего дела вправе принять во внимание не вступивший в законную силу судебный акт.

Таким образом, на момент отказа Департамента от продолжения договорных отношений с ООО "Самаражилстрой" у арендатора отсутствовала возможность использовать участок по назначению. Учитывая отсутствие каких-либо возражений от прекращения договора аренды, а также возможности реального использования земельного участка со стороны арендатора как при получении уведомления от Департамента, так и получения определений суда о наличии рассматриваемого спора, суд правомерно пришел к выводу, что при таких обстоятельствах регистрация прекращения обременения соответствует воле обеих сторон сделки.

В соответствии с частью 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Часть 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном этой статьей, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу. Таким образом, положения части 5 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распространяются на обстоятельства, которые считаются признанными стороной в порядке части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.10.2013 N 8127/13 по делу N А46-12382/2012).

В связи с чем доводы заявителя о фактическом расторжении договора аренды и наличии оснований для прекращения регистрации обременения, а также о согласии арендатора на расторжение договора в силу названной выше нормы следует считать доказанными.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства в их совокупности, в том числе отсутствие в уведомлении о приостановлении регистрации и в оспариваемом отказе доводов о необходимости представления согласия арендатора на расторжение договора, учитывая отсутствие у арендатора реальной возможности использовать земельный участок по назначению, с учетом отсутствия каких-либо возражений по данному факту как на стадии получения волеизъявления арендодателя, так и в ходе рассмотрения настоящего дела, последствием признания оспариваемого отказа незаконным должно быть указание на обязание Управления Росреестра по Самарской области произвести государственную регистрацию прекращения ограничения (обременения) права в виде аренды на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 63:01:09180016:30 площадью 3742,70 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Авроры/ул. Аэродромная.

С учетом изложенного судом первой инстанции сделан правильный вывод о необходимости удовлетворения заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы ответчика являлись предметом исследования и надлежащей правовой оценки суда первой инстанции при рассмотрении спора по существу. Данные доводы не опровергают обстоятельств, установленных арбитражным судом при рассмотрении настоящего дела, сделанных судом выводов, и, соответственно, не влияют на законность принятого судебного акта.

При вынесении обжалуемого решения суд первой инстанции исследовал материалы дела, дал им надлежащую оценку и правильно применил нормы права.

Нарушений процессуального закона, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, не установлено.

Оснований для отмены решения суда не имеется.

Расходы по уплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 22 июня 2018 года по делу N А55-9894/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

В.Н. Апаркин А.Б. Корнилов