|
10 декабря 2018 г.
|
Дело N А06-7535/2017
|
Резолютивная часть постановления объявлена 04 декабря 2018 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 декабря 2018 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей: Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,
при участии представителей:
заявителя - Николаевой Ю.О. (доверенность от 28.03.2018),
ответчика - Зеленского А.Н. (доверенность от 26.12.2017),
в отсутствие:
третьих лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Астрахань"
на решение Арбитражного суда Астраханской области от 23.05.2018 (судья Бочарникова Г.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Пузина Е.В., Смирников А.В.)
по делу N А06-7535/2017
по заявлению закрытого акционерного общества "Инфо-Телеком", г. Самара (ИНН 6315373543; ОГРН 1046300472701) к администрации муниципального образования "Город Астрахань", г. Астрахань (ИНН 3015009178; ОГРН 1033000821809) о признании незаконным ненормативного правового акта; о восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости сведений, при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, г. Астрахань (ИНН 3015067349; ОГРН 1043000718200), Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань", г. Астрахань (ИНН 3015074956; ОГРН 1043000718200), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, г. Астрахань,
УСТАНОВИЛ:
закрытое акционерное общество "Инфо-Телеком" (далее - заявитель, ЗАО "Инфо-Телеком") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области к администрации муниципального образования "Город Астрахань" (далее - Администрация, ответчик) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в котором просило суд: признать незаконным постановление администрации муниципального образования "Город Астрахань" от 23.08.2016 N 5572 "Об изменении вида разрешенного использования, включении и замене стороны по договору аренды, прекращении права аренды и заключении с ЗАО "Инфо-Телеком" договора купли-продажи земельного участка по ул. Трофимова, 102 в Советском районе с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража); обязать Администрацию совершить действия, направленные на восстановление положение ЗАО "Инфо-Телеком", существовавшее до издания постановления от 23.08.2016 N 5572, путем обращения в орган кадастрового учета для внесения в государственный кадастр недвижимости ранее существовавших сведений о виде разрешенном использовании земельного участка с кадастровым номером 30:12:03:0807:0069.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (414014, г. Астрахань, Астраханская область, ул. Савушкина д. 45).
Решением Арбитражного суда Астраханской области от 23.05.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе Администрация просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать в полном объеме по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.
Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора аренды от 26.06.2006 N 242 администрация города Астрахани предоставила закрытому акционерному обществу "Астрахань GSM" (далее - ЗАО "Астрахань GSM") в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 30:12:03 0807:0069, находящейся по адресу: г. Астрахань, р-н Советский, ул. Трофимова, д. 102, для использования в целях эксплуатации производственной базы, общей площадью 3300,00 кв. м.
Дополнительным соглашением от 12.10.2016 к договору аренды земельного участка, заключенного между Администрацией и акционерным обществом "Мобиком Волга" (далее - АО "Мобиком Волга"), расположенного на территории г. Астрахани от 26.06.2006 N 242 были внесены изменения, где в преамбуле договора, в разделах "Юридические адреса сторон", "Подписи сторон", "Расчет арендной платы" ЗАО "Астрахань GSM" было заменено на АО "Мобиком Волга".
Указанное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды от 26.06.2006 N 242 и зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области.
На основании договоров купли-продажи от 09.10.2015 недвижимого имущества за ЗАО "Инфо-Телеком" было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества (здания), которые расположены на участке по адресу: г. Астрахань, р-н Советский, ул. Трофимова, д. 102.
13 мая 2016 года ЗАО "Инфо-Телеком" обратилось к Администрации с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 30:12:03 0807:0069, находящейся по адресу: г. Астрахань, р-н Советский, ул. Трофимова, д. 102.
ЗАО "Инфо-Телеком" обратилось 23.05.2016 в Администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность.
Ответ на вышеуказанные заявления ЗАО "Инфо-Телеком" не получало.
На основании договора от 30.12.2016 N 1 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2006 N 242 АО "Мобиком Волга" передал свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26.06.2006 N 242 ЗАО "Инфо-Телеком".
Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в марте 2017 года.
Администрация приняла постановление от 23.08.2016 N 5572, согласно которому изменила вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:03 0807:0069 с "для эксплуатации производственной базы" на "бытовое - бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража).
Кроме того, данным постановлением Администрация включила с 30.04.2009 сторону по договору аренды земельного участка от 26.06.2006 N 242 ЗАО "Инфо-Телеком"; заменила с 09.10.2015 арендатора ЗАО "Астрахань GSM" на ЗАО "Инфо-Телеком" в договоре аренды земельного участка от 26.06.2006 N 242; постановила заключить с ЗАО "Инфо-Телеком" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:03 0807:0069 с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража).
Оспариваемое постановление явилось основанием для федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Астраханской области внести изменение в государственный кадастр недвижимости по земельному участку с кадастровым номером 30:12:03 0807:0069 в части вида разрешенного использования и кадастровой стоимости.
ЗАО "Инфо-Телеком", полагая, что постановление от 23.08.2016 N 5572 является незаконным и нарушает его права, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Арбитражный суд кассационной инстанции, отменяя обжалованные судебные акты, исходит из следующего.
Пунктом 26 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к числу вопросов местного значения городского округа отнесено, в том числе, утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа.
Из пункта 1 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) следует, что под градостроительной деятельностью, к субъектам которой отнесены органы местного самоуправления городских округов, выступающие от имени муниципальных образований, понимается деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства.
К полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относится утверждение правил землепользования и застройки городских округов (часть 3 статьи 8 ГрК РФ).
Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - ЗК РФ).
Пунктом 1 статьи 7 ЗК РФ подразделены по целевому назначению на следующие категории: 1) земли сельскохозяйственного назначения; 2) земли населенных пунктов; 3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; 4) земли особо охраняемых территорий и объектов; 5) земли лесного фонда; 6) земли водного фонда; 7) земли запаса.
Градостроительное зонирование территории регламентируется ГрК РФ, в пункте 7 статьи 1 ГрК РФ содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.
Порядок установления территориальных зон, их виды и состав регулируются нормами статей 34, 35 ГрК РФ.
Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешенного использования; 2) условно разрешенные виды использования; 3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 ГрК РФ).
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 ГрК РФ, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ). Разрешение на условно разрешенный вид использования предоставляется в установленном статьей 39 ГрК РФ порядке (часть 6 статьи 37 ГрК РФ).
В рамках, утвержденных в установленном порядке правилами землепользования и застройки основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства изменение одного вида использования на другой осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. В случае расположения земельного участка на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, изменение одного вида разрешенного использования на другой вид такого использования осуществляется на основании решения, принимаемого в соответствии с федеральными законами (части 3, 5 статьи 37 ГрК РФ).
Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 (далее - классификатор видов разрешенного использования земельных участков).
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
При подготовке правовых актов об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровой карте территории фактическое использование земельного участка определяется на основании установленных при технической инвентаризации сведений о функциональном назначении зданий и сооружений, расположенных на таком земельном участке.
Функциональное назначение объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, имеет определяющее значение при установлении вида разрешенного использования земельного участка.
При этом воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленной собственником земельного участка, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка.
Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречит фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивает его права.
Признавая необоснованным изменение вида разрешенного использования земельного участка по ул. Трофимова, 102 в Советском районе с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража) судами сделан вывод без учета вышеуказанных норм права.
Кроме того, собственником объектов недвижимого имущества ЗАО "Астрахань-GSМ" (по договору купли-продажи собственником объектов стал ЗАО "Инфо-Телеком") в порядке статьи 37 ГрК РФ изменен вид разрешенного использования объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке по ул. Трофимова, 102 в Советском районе.
Объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке в едином государственном реестре указаны как административные здания.
Однако после изменения вида разрешенного использования объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке по ул. Трофимова, 102 в Советском районе, вид разрешенного использования земельного участка оставался прежним - "эксплуатация производственной базы".
При этом и по договору аренды земельный участок предоставлен "для эксплуатации производственной базы" и арендатор обязан использовать земельный участок исходя из вида разрешенного использования и целевого назначения.
В тоже время, изменение вида разрешенного использования объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке по ул. Трофимова, 102 в Советском районе, привело к фактическому изменению вида целевого использования земельного участка.
В силу абзаца 2 статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.
Арендатор земельного участка вправе использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земли.
Если по ходатайству арендатора изменяется категория земельного участка, в договор аренды должны быть в обязательном порядке внесены изменения.
Собственник выбирает самостоятельно любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов без дополнительных разрешений и процедур согласования. Разрешенное использование устанавливается не на основе федерального закона, а на основе актов государственных органов и органов местного самоуправления.
Представленный в материалы дела акт обследования земельного участка, выполненный Астраханским государственным фондом пространственных и технических данных (БТИ) от 24.05.2018, подтверждает тот факт, что использование объектов капитального строительства расположенных на земельном участке по ул. Трофимова, 102 в Советском районе, соответствует классификатору и фактическому использованию.
Между тем использование арендаторами помещений по своему усмотрению, не является определяющим, такое использование должно определяться статусом объекта.
Изменение одного вида разрешенного использования на другой вид использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (части 2, 3 статьи 37 ГрК РФ).
Градостроительный регламент обязателен для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.
Изменение разрешенного использования любого земельного участка осуществляется с использованием процедуры кадастрового учета изменений этого объекта недвижимости, при условии уже состоявшегося изменения его фактического использования с соблюдением установленных требований.
Частью 9 статьи 36 ГрК РФ предусмотрена возможность изменения видов разрешенного использования земельных участков путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, установленными градостроительным регламентом.
Администрация в ходе судебного разбирательства по настоящему делу ссылалась на неправомерность установления того вида разрешенного использования спор
