Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 21 января 2019 г. N Ф06-41887/18 по делу N А55-5624/2018

г. Казань

21 января 2019 г.

Дело N А55-5624/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 января 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Ананьева Р.В.,

судей Петрушкина В.А., Муравьева С.Ю.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Дом туризма" - Новиковой Е.В. (доверенность от 09.01.2019),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Дом туризма"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2018 (судья Лихачев А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2018 (председательствующий судья Драгоценнова И.С., судьи Юдкин А.А., Попова Е.Г.)

по делу N А55-5624/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дом туризма" (ИНН 6316003714, ОГРН 1026301153207), г.Самара, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г.Самара, о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок и понуждении устранить допущенные нарушения, с участием заинтересованного лица: Департамента управления имуществом городского округа Самара, г.Самара,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Дом туризма" (далее - ООО "Дом туризма", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее - Управление Росреестра по Самарской области) в государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 1 262,00 кв. м с кадастровым номером 63:01:0504003:952, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Чапаевская, изложенного в уведомлении от 24.01.2018 N 63/001/412/2017-5213; понуждении Управления Росреестра по Самарской области зарегистрировать право собственности ООО "Дом туризма" на указанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2018, в удовлетворении заявленных требований отказано.

ООО "Дом туризма", не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

Представитель ООО "Дом туризма", явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Департаментом управления имуществом городского округа Самара (продавец) и ООО "Дом туризма" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность в который не разграничена, в городском округе Самара, от 28.09.2017 N 000617кп, по условиям которого общество приобрело в собственность земельный участок общей площадью 1262,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0504003:952, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Чапаевская, с видом разрешенного использования "гостиница".

ООО "Дом туризма" обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 13.10.2017 о государственной регистрации перехода права и права собственности на указанный земельный участок.

Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 24.01.2018 N 63/001/412/2017-5213 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" отказало заявителю в государственной регистрации, поскольку не представлено доказательств соблюдения процедуры предоставления спорного земельного участка, предусмотренной действующим земельным законодательством.

ООО "Дом туризма", полагая, что данный отказ Управления Росреестра по Самарской области противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на земельном участке общей площадью 1262,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0504003:952, расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Чапаевская, отсутствуют объекты недвижимого имущества, в связи с чем ООО "Дом туризма" не имело право на выкуп земельного участка на основании статей 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов, пришли к выводу о том, что договор купли-продажи от 28.09.2017 N 000617кп является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор купли-продажи 28.09.2017 N 000617кп является ничтожным, суды пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Самарской области соответствует действующему законодательству, в связи с чем отказали обществу в удовлетворении заявленных требований.

Довод кассационной жалобы о том, что указанные выводы судов не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебной коллегией отклоняется.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность в который не разграничена, в городском округе Самара, от 28.09.2017 N 000617кп был заключен без проведения торгов на основании статей 39.14, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с нахождением на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности обществу.

Между тем, судами установлено и подтверждается материалами дела, что на земельном участке общей площадью 1262,00 кв.м с кадастровым номером 63:01:0504003:952, расположенном по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, ул. Чапаевская, отсутствуют объекты недвижимого имущества, принадлежащие заявителю.

Иных оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, для продажи спорного земельного участка ООО "Дом туризма" без проведения торгов судами также не установлено.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Установленный законом порядок заключения договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность в который не разграничена, в городском округе Самара, от 28.09.2017 N 000617кп заключен с нарушением действующего земельного законодательства без проведения торгов, в связи с чем Управление Росреестра по Самарской области правильно отказало в государственной регистрации перехода права собственности и права собственности общества на спорный земельный участок.

Довод кассационной жалобы о том, что часть объекта недвижимого имущества: нежилое здание площадью 3671,8 кв.м, принадлежащее ООО "Дом туризма", расположено на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0504003:952, не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Постановлением главы города Самары от 22.05.2002 N 248 "Об утверждении проекта границ земельных участков и предоставлении ООО "Дом туризма" в аренду земельных участков по улице Чапаевской, 201, в Ленинском районе города Самары" был утвержден проект границ земельных участков, расположенных по ул. Чапаевской, 201, в Ленинском районе города Самары, в соответствии с которым было образовано два земельных участка: площадью 1501,7 кв.м с кадастровым номером 63:01:0504003:2, под зданием, используемым под административно-гостиничный комплекс; площадью 1700,3 кв.м с кадастровым номером 63:01:0504003:1, под прилегающую территорию.

В соответствии с пунктом 2 указанного постановления земельный участок площадью 1501,7 кв.м предоставлен обществу с правом выкупа в собственность, а земельный участок площадью 1700,3 кв.м, занимаемый прилегающей территорией, без права выкупа в собственность.

Из содержания постановления главы города Самары от 22.05.2002 N 248 следует, что здание расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0504003:2.

Формирование земельных участков с кадастровыми номерами 63:01:0504003:1 и 63:01:0504003:2 осуществлялось с учетом расположения здания с кадастровым номером 63:01:0504003:747 площадью 3671,8 кв.м в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0504003:2.

Данный земельный участок был приобретен ООО "Дом туризма" в собственность по договору купли-продажи земельного участка от 26.06.2003 N 573, о чем 12.07.2003 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись регистрации.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0504003:952 был образован из земельного участка, занимаемого прилегающей территорией, с кадастровым номером 63:01:0504003:1, на котором отсутствовали объекты недвижимости.

Таким образом, общество уже реализовало право на выкуп земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, и не может выкупить смежный земельный участок, который, по его мнению, необходим для эксплуатации указанного объекта недвижимости по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае если объект недвижимости, принадлежащий ООО "Дом туризма", выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 63:01:0504003:2, который общество уже выкупило, в связи неправильным формированием данного земельного участка, ООО "Дом туризма" вправе уточнить границы земельного участка с кадастровым номером 63:01:0504003:2 в установленном законом порядке, в том числе путем устранения реестровой ошибки на основании статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования ООО "Дом Туризма" необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 14.06.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2018 по делу N А55-5624/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки установленные законом.

Председательствующий судья

Р.В. Ананьев

Судьи

В.А. Петрушкин С.Ю. Муравьев