Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13 марта 2019 г. N Ф06-42360/18 по делу N А65-11185/2018

г. Казань

13 марта 2019 г.

Дело N А65-11185/2018

Резолютивная часть постановления объявлена - 05.03.2019.

Полный текст постановления изготовлен - 13.03.2019.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Карповой В.А., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

ответчика - общества с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт" - Вайгачева Е.Н., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт", г. Набережные Челны,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018 (судья Горинов А.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А65-11185/2018

по иску муниципального казенного учреждения "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (ОГРН 1051614258740, ИНН 1650135166), г. Набережные Челны, к обществу с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт" (ОГРН 1141650021523, ИНН 1650297664), г. Набережные Челны, о расторжении договора аренды, взыскании задолженности, с участием: общества с ограниченной ответственностью "ФАН", Галиева Руслана Юрьевича, общества с ограниченной ответственностью "СитиФарм", Барышниковой Александры Ивановны, Варлыгиной Марины Валерьевны, Мосийчук Марии Анатольевны, Гумеровв Марселя Миргасимовича, Суфиянова Алмаза Расимовича, общества с ограниченной ответственностью "МИЛФАРМ", Шайхутдинова Марса Азатовича, Гимазовой Ифиры Шайхелисламовны, общества с ограниченной ответственностью "Кызыл-Яр XXI", Централизованной религиозной организации Волго-Вятское Объединение Церкви Христиан-Адвентистов Седьмого Дня, Зарипова Марата Илдусовича, Глазкова Олега Владимировича, Магсумова Фарида Хафизовича, ООО "Яблоко",

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение "Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны" (далее - исполком) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "КАМАЗжилбыт" (далее - общество) о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.03.2014 N 4242-АЗ, взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 199 753 руб., неустойки (пени) в размере 319 519 руб. 98 коп.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.06.2018 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьих лиц привлечены собственники помещений, расположенных по адресу: г. Набережные Челны, бульвар Академика Рубаненко, д. 6 (1/07).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018, требования удовлетворены.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Общество с ограниченной ответственностью "ФАН", Магсумов Фарид Хафизович, в отзывах просили судебные акты отменить, кассационную жалобу удовлетворить.

Исполком в отзыве просил в кассационной жалобе отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между исполкомом (арендодатель) и ООО "КАМАЗжилбыт" (до смены наименования - ЗАО "КАМАЗжилбыт") (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 12.03.2014 N 4242-АЗ, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок 16:52:07 01 01:5766, общей площадью 5517 кв. м, находящийся по адресу г. Набережные Челны, ул. Академика Рубаненко, д. 6 (1/07), согласно пункта 1.3 договора котрого, земельный участок предоставляется для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие, банк, парикмахерская) - общежитие, офисы, сроком до 25.10.2053.

В соответствии с пунктом 3.4 договора величина годовой арендной платы за земельный участок на момент заключения договора устанавливается пропорционально доле арендатора в объекте - 82%, из которых 51,66% под общежитие, 30,34% под офисы, исчисляемая как соотношение площади принадлежащих на праве собственности помещений в объекте к общей площади объекта, и составляет 189 659 руб. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно на счет, указанный в соглашении об установлении размера арендной платы, утвержденном арендодателем, не позднее пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным.

Согласно пункту 3.6 договора, размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке и подлежит обязательной уплате арендатором в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Республики Татарстан либо муниципального образования город Набережные Челны, регулирующих исчисление размера арендной платы участка без внесения соответствующих изменений или дополнений в договор.

Актом приема-передачи от 12.03.2014 подтверждается передача арендодателем земельного участка арендатору.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Татарстан 04.09.2014, о чем внесена запись 16-16-79/005/2014-511.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.10.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2018 года и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.2018 по делу N А65-15774/2017 с общества в пользу исполкома взыскана задолженность по названному договору за период с 01.01.2016 года по 31.03.2017 года в размере 3 205 671 руб. и неустойка в размере 709 740,24 руб.

В рамках настоящего дела исполком просил взыскать с общества задолженность по договору аренды за период с 01.04.2017 по 31.01.2018 в сумме 2 199 753 руб.

Обществу направлена претензия от 27.02.2018 N 06/86п с требованием оплаты задолженности по арендным платежам и расторжении договора аренды, в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей, однако требование оставлено без удовлетворения.

Данное обстоятельство послужило основанием для обращения исполкома в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из доказанности заявленных требований.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно Положению о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденных постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 74 (далее - постановление N 74), размер годовой арендной платы определяется по следующей формуле: А = Рс x Кф, где: А - размер годовой арендной платы за земельный участок; Рс - размер ставки земельного налога; Кф - поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, указанный в приложении к настоящему Положению. Размер относящейся на ответчика площади земельного участка (4 523,94 кв. м - 82%), кадастровая стоимость и налоговая ставка ответчиком не оспаривается.

Ответчик полагает неправомерным применение поправочного коэффициента 10, в расчетах, произведенных истцом за 2016, 2017 годы, указывая, что он осуществлял оплату исходя из ранее применяемого коэффициента 1 под общежитие и 2 под офисы, что следует из расчета исполкома за 2014, 2015 годы.

Постановлением N 74 предусмотрен поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под объекты розничной торговли (магазины, павильоны с торговой площадью, киоски мелкорозничной торговли), объекты рынков, аптеки, со значением 10; поправочный коэффициент, учитывающий вид использования земельных участков под административные здания, помещения и офисы, со значением - 2; под жильё, со значением - 1.

Ранее исполком в 2014, 2015 годах производил расчет арендной платы с применением поправочного коэффициента 1 (под общежитие) и 2 (под офисы), а начиная с 2016 года - с применением поправочного коэффициента 10 (торговля).

Кассатором не оспаривается, что общество за весь спорный период оплачивало арендную плату, рассчитанную с применением поправочного коэффициента 1 и 2 в соответствии с определением доли занимаемой площади под общежитие - 51,66%, под офисы - 30,34%.

Из буквального толкования постановления N 74 следует, что поправочный коэффициент к ставке земельного налога, учитывающий вид использования земельного участка, применяется к назначению именно объекта, а не к деятельности, которую осуществляет собственник недвижимости.

Согласно пункту 2.1.16 Приказа Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка" в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке с более чем одним видом разрешенного использования его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее, на площадь земельного участка. Исключение составляет случай образования в составе земель населенных пунктов земельного участка, одним из видов разрешенного использования которого является жилая застройка.

В пункте 9 решения Городского Совета муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан от 09.11.2015 N 3/4 "О земельном налоге" также предусмотрено, что в случае, если земельный участок имеет более одного вида разрешенного использования, в целях налогообложения применяется наибольший размер ставки налога по видам разрешенного использования, определенным для данного участка.

В данном случае разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 16:52:070101:0141 под жилую застройку многоэтажную площадью 5580 кв. м, было изменено при образовании земельного участка с кадастровым номером 16:52:07 01 01:5766, общей площадью 5517 кв. м, находящегося по адресу г. Набережные Челны, ул. Академика Рубаненко, д. 6 (1/07) и постановки его на кадастровый учет 05.07.2012, с указанием вида разрешенного использования - для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания (офис, магазин, кафе, ресторан, аптека, общежитие).

Вид разрешенного использования указанного земельного участка на момент принятия оспариваемых судебных актов не изменен.

Таким образом, суды двух инстанций верно указали, что поправочный коэффициент при расчете размера арендной платы за земельный участок с несколькими видами разрешенного использования выбирается по принципу его наибольшего значения.

Следовательно, выводы судов о том, что произведенный исполкомом расчет размера арендной платы с учетом примененного поправочного коэффициента 10 является обоснованным, правомерен

В связи с чем согласно статьям 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и учитывая, что обществом доказательств оплаты арендной платы в полном объеме не представлено, суды двух инстанций удовлетворили требование о взыскании 2 199 753 руб.

Кроме того, исполком заявлено требование о взыскании 319 519 руб. 98 коп. пени за период с 16.05.2017 по 26.02.2018, начисленных в соответствии с пунктом 5.2. договора в размере 0,1% за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений гражданского кодекса российской федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7) на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени.

В силу пункта 63 постановления N 7 соглашение о неустойке должно быть заключено в письменной форме по правилам, установленным пунктами 2, 3 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, независимо от формы основного обязательства.

При таких обстоятельствах суды верно указали, что нарушение обществом сроков оплаты услуг аренды по договору аренды подтверждено материалами дела, им не оспорено, в связи с чем, начисление договорной неустойки является правомерным.

Судом проверен представленный исполкомом расчет неустойки и признан верным. Обратного кассатором не доказано.

Таким образом, требования о взыскании с общества пени в размере 319 519 руб. 98 коп. правильно удовлетворены, поскольку факт несвоевременного исполнения обществом денежных обязательств по оплате арендных платежей подтверждается материалами дела.

Возражая против заявленного иска, ответчик указывал на то, что спорное здание является многоквартирным жилым домом.

Судами данный довод общества правомерно отклонен.

Понятие многоквартирного жилого дома закреплено в пункте 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с жилищным законодательством.

В материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства регистрации в спорном доме квартир.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В соответствии со статьей 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно.

Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Вместе с тем, как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, здание, располагающееся на земельном участке, предоставленном в аренду, многоквартирным домом не является. Факт отнесения нескольких помещений ответчика в здании к жилым помещениям (помещениям типового общежития) не свидетельствует о распространении к отношениям между собственниками помещений в таком здании положений статьи 16 Вводного закона.

При рассмотрении аналогичного спора между сторонами за предыдущий период (дело N А65-15774/2017) и настоящего дела установлено, что часть помещений в здании используется исключительно для сдачи гражданам для временного проживания по условиям коммерческого найма на основании краткосрочных договоров, оплата за проживание устанавливается приказами общества. Стоимость проживания не зависит от количества потребляемых проживающими коммунальных услуг и не рассчитывается на основании актов местного самоуправления г. Набережные Челны, у общества отсутствует лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными жилыми домами.

Согласно части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов (пункт 1 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации); специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (пункт 2 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации); жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части (пункт 4 части 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации).

С учетом определенных законом целей использования жилищного фонда, с момента перехода в частную собственность коммерческой организации, созданной в процессе приватизации государственного или муниципального предприятия, жилое помещение фактически утрачивает статус общежития специализированного государственного или муниципального жилищного фонда.

Жилищное законодательство не регулирует отношения по специализации частного жилищного фонда, собственники которого владеют, пользуются и распоряжаются им по своему усмотрению в пределах, установленных законодательством.

По ранее рассмотренному между сторонами спору суды также исходили из того, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

При этом материалами дела подтверждается, что ответчиком исполнялись условия договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.03.2014 N 4242-АЗ, согласно которому им производилась частичная оплата арендной платы.

Представленные документы регистрации собственности на отдельные комнаты в данном здании как жилые помещения и регистрации граждан по месту жительства датированы датами, которые лежат за пределами заявленных истцом требований.

Отсутствуют в материалах дела сведения о предпринятых ответчиком мерах по переводу спорного здания в многоквартирный жилой дом.

Нахождение многоквартирного жилого дома в частной собственности одного лица законом не предусмотрено.

Также, исполкомом заявлено требование о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.03.2014 N 4242-АЗ.

Исполком направил обществу претензию от 27.02.2018 N 06/86п с требованием о погашении задолженности, а также указал, что предлагает в 10-дневный срок по истечении 10-ти дневного срока для добровольного исполнения требований претензии по оплате, расторгнуть договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 12.03.2014 N 4242-АЗ, что подтверждается представленными в материалы дела: реестром почтовых отправлений, а также почтовой квитанцией.

В указанный в претензии срок ответчик нарушение обязательства по договору в части оплаты арендной платы не устранил, долг по арендной плате не оплатил.

Ответчик уклонился от добровольного расторжения договора аренды, на претензию истца ответа не последовало.

В соответствии с пунктом 23 постановления N 73 судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением. Претензия была направлена исполкомом 27.02.2018, обращение в суд было произведено 06.04.2018, то есть после истечения как установленных, так и разумных сроков на устранение нарушения обязательства, а также по истечении 10-ти дневного срока для ответа на предложение о расторжении договора.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что требование о расторжении договора заявлено своевременно и в разумные сроки.

Согласно позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10, реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка (в том числе и в связи с расторжением договора) не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Кроме того, такой отказ не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В связи с чем учитывая неоднократное нарушение обществом условий договора в части оплаты арендной платы, а также соблюдение исполкомом досудебного порядка спора по требованию о расторжении договора, требование о расторжении договора аренды удовлетворены судами правомерно.

Суд кассационной инстанции отмечает, что предпринятые в ходе рассмотрения спора действия ответчика по переводу части помещений в жилые и регистрация в них граждан (срок договора коммерческого найма 11 месяцев), направлены на создание возможности снижение законно установленной арендной платы за пользование земельным участком, предоставленного в коммерческих целях.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.07.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2018 по делу N А65-11185/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

В.А. Карпова В.А. Петрушкин