Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26 марта 2019 г. N Ф06-44963/19 по делу N А55-8223/2018

г. Казань

26 марта 2019 г.

Дело N А55-8223/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 марта 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Фатхутдиновой А.Ф.,

судей Петрушкина В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителя:

ответчика - Николаевой Ю.О. (доверенность от 28.03.2018),

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле - извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Астрахань"

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18.09.2018 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-8223/2018

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Астрахань" (ОГРН 1033000821809, ИНН 3015009178) к закрытому акционерному обществу "Инфо-Телеком" (ОГРН 1046300472701, ИНН 6315373543) о взыскании 1 248 578,90 руб. долга и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования "Город Астрахань" (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Инфо-Телеком" (далее - ЗАО "Инфо-Телеком") о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка от 26.06.2006 N 242 за период с 30.04.2009 по 31.12.2016 и с 15.04.2017 по 15.11.2017 в сумме 1 092 705,36 руб., неустойки за период с 15.05.2009 по 21.11.2017 в сумме 155 873,54 руб., всего 1 248 578,90 руб.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.09.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

Администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика, считая доводы жалобы несостоятельными, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления администрации г. Астрахани от 06.07.2005 N 995 между Администрацией (арендодатель) и ЗАО "Астрахань GSM" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.06.2006 N 242 (далее - договор аренды от 26.06.2006), по условиям которого арендатору со сроком до 05.07.2029 года предоставлен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 30:12:030807:0069, находящейся по адресу: г. Астрахань, р-н Советский, ул. Трофимова, д. 102, для использования в целях эксплуатации производственной базы, общей площадью 3300 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.6 договора аренды от 26.06.2006 арендная плата вносится арендатором ежемесячно в размере 1/10 от общей годовой суммы в срок до 15 числа месяца следующего за расчётным.

Дополнительным соглашением от 12.10.2016 к договору аренды от 26.06.2006, заключенным между Администрацией и АО "Мобиком Волга", внесены изменения, где в преамбуле договора, в разделах "Юридические адреса сторон", "Подписи сторон", "Расчет арендной платы" ЗАО "Астрахань GSM" было заменено на АО "Мобиком Волга".

Указанные договор аренды от 26.06.2006 и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области в установленном законом порядке.

На основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 30.04.2009 за ЗАО "Инфо-Телеком" было зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимого имущества: административно-бытовой корпус площадью 563,1 кв. м с кадастровым номером 30:12:030807:87; гараж участка N 1 площадью 110 кв. м с кадастровым номером 30:12:030807:90, которые расположены на участке по адресу: г. Астрахань, р-н Советский, ул. Трофимова, д. 102.

На основании договоров купли-продажи недвижимого имущества от 09.10.2015 за ЗАО "Инфо-Телеком" было зарегистрировано право собственности на следующие объекты недвижимого имущества: административное здание площадью 615,6 кв. м с кадастровым номером 30:12:030807:86; административно-бытовой корпус площадью 361,3 кв. м с кадастровым номером 30:12:030807:89; административно-бытовой корпус площадью 310,8 кв. м с кадастровым номером 30:12:030807:88, которые расположены на участке по адресу: г. Астрахань, Советский район, ул. Трофимова, д. 102.

Данные обстоятельства подтверждаются выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 30.10.2017 N 30/001/116/2017-9796, 9824, 9844, 9789, 9846.

ЗАО "Инфо-Телеком" 13.05.2016 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в аренду на 49 лет земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 30:12:030807:0069, находящегося по адресу: г. Астрахань, р-н Советский, ул. Трофимова, д. 102.

23.05.2016 ЗАО "Инфо-Телеком" обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность.

23.08.2016 Администрацией принято постановление N 5572 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 30:12:030807:0069 с "для эксплуатации производственной базы" на "бытовое - бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража)".

Пунктами 2, 3 указанного постановления с 30.04.2009 в договор в качестве стороны по договору аренды от 26.06.2006 включено ЗАО "Инфо-Телеком", с 09.10.2015 арендатор - ЗАО "Астрахань GSM" заменен на ЗАО "Инфо-Телеком" в договоре аренды от 26.06.2006, а также постановлено заключить с ЗАО "Инфо-Телеком" договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 30:12:030807:0069 с видом разрешенного использования - бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно-бытовых корпусов, административного здания, гаража).

В свою очередь, по договору об уступки от 30.12.2016 N 1 АО "Мобиком Волга" передало ЗАО "Инфо-Телеком" все права и обязанности по договору аренды от 26.06.2006, которое зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области 01.03.2017.

В целях досудебного урегулирования спора Администрация направила в адрес ЗАО "Инфо-Телеком" претензию от 11.12.2017 N 30-10-02-6081 с требованием об уплате задолженности за использование земельного участка площадью 1132,82 кв. м за период с 30.04.2009 по 08.10.2015, площадью 3300 кв. м, образовавшейся за период с 30.04.2009 по 31.12.2016 и с 15.04.2017 по 15.11.2017 в размере 1 092 705,36 руб., а также неустойки за период с 15.05.2009 по 21.11.2017 в размере 155 873,54 руб., которая ответчиком оставлена без ответа.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ответчик в с соответствии с соглашением о перенайме от 30.12.2016 N 1 несет бремя арендных платежей с 2017 года, за период до 31.12.2016 оплата арендных платежей в соответствии с названным соглашением произведена АО "Мобиком Волга"; за 2017 год имеется переплата по арендным платежам, поскольку постановление Администрации муниципального образования "Город Астрахань" от 23.08.2016 N 5572 "Об изменении вида разрешённого использования с "для эксплуатации производственной базы" на "бытовое обслуживание, деловое управление (для размещения административно - бытовых корпусов, административного здания, гаража) признано незаконным решением Арбитражного суда Астраханской области от 23.05.2018 по делу N А06-7535/2017.

Между тем судами не принято во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11) разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

В пункте 14 постановления Пленума N 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 27.10.2009 N 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Таким образом, гражданское и земельное законодательство не предусматривают возможности отчуждения недвижимого имущества без возникновения того или иного права на земельный участок, занятый этой недвижимостью, у покупателя. Приобретение недвижимости в любом случае влечет возникновение у ее покупателя соответствующего права на земельный участок, независимо от того, оговорено это право в договоре купли-продажи недвижимости или нет, оформлены ли покупателем правоустанавливающие документы на земельный участок или нет. Покупатель недвижимости приобретает право на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на тех же условиях и в том же объеме, что были у продавца.

В этой связи для выявления факта перемены лица в договоре аренды значимым является выяснение вопроса о моменте государственной регистрации права собственности ответчика на расположенные на земельном участке объекты, в то время как наличие либо отсутствие у сторон соглашений о внесении изменений в договор аренды и перенайме не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Таким образом, выводы судов в части определения размера задолженности исходя только за период с января 2017 года - момента, определенного в соглашении о перенайме от 30.12.2016 N 1, являются необоснованными.

В суде первой инстанции и в апелляционной жалобе истец приводил доводы о том, что с момента государственной регистрации права собственности ЗАО "Инфо-Телеком" на гараж участок N 1 площадью 110 кв. м, литер строения В, административно - бытовой корпус площадью 563,1 кв. м, литер строения АА1А2, расположенные по адресу: ул. Трофимова, д. 102, к ЗАО "Инфо-Телеком" в силу закона перешли права и обязанности арендатора земельного участка площадью 3300 кв. м, с кадастровым номером 30:12:030807:0069 по договору аренды земельного участка от 26.06.2006 N 242 пропорционально площади приобретенного объекта недвижимости от общей площади недвижимости, расположенной на земельном участке, а с момента приобретения права собственности на административное здание площадью 615,6 кв. м, литер строения Д, административно - бытовой корпус площадью 361,3 кв. м, литер строения Г, административно - бытовой корпус площадью 310,8 кв. м, литер строения Б, расположенные по адресу: ул. Трофимова, д. 102, ответчиком за период с 09.10.2015 по 31.12.2017 используется площадь земельного участка 3300 кв. м. Истец указывал, что приобретая объект недвижимости, ответчик не мог не знать о наличии договора аренды земельного участка, соответственно, об объеме своих обязательств, возникших в силу приобретения объектов недвижимости.

Указанные истцом доводы судами по существу не рассмотрены, судами не установлено, в каком размере поступала истцу плата за пользование земельным участком по договору аренды, в частности, суды не проверили его исполнение АО "Мобиком Волга" применительно к периоду, спорному в настоящем деле, судами не исследовались и в материалах дела отсутствуют платежные поручения и иные платежные документы, подтверждающие оплату задолженности за период с апреля 2009 года. Суды ограничились указанием на то, что в соответствии с пунктом 1.9 договора от 30.12.2016 N 1 об уступки права требования обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.06.2006 правообладатель гарантирует, что все обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка, в том числе по оплате арендных платежей за истекшей период аренды (до 31.12.2016), выполнены последним в полном объеме. Администрация в кассационной жалобе отрицала факт оплаты задолженности за спорный период АО "Мобиком Волга". Необходимость привлечения указанного лица к участию в деле судом не обсуждалась.

При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии обязательства ЗАО "Инфо-Телеком" по внесению платы за использование земли за период с апреля 2009 года по декабрь 2016 года в связи с надлежащим исполнением АО "Мобиком Волга" обязательств по договору аренды от 26.06.2006 не основан на материалах дела, является преждевременным.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты приняты при неполно выясненных обстоятельствах, подлежащих установлению при разрешении заявленных требований, что на основании части 1 статьи 288 АПК РФ является основанием для отмены обжалованных судебных актов с направлением дела в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Направление дела на новое рассмотрение в данном случае обусловлено необходимостью принятия находящегося вне компетенции суда кассационной инстанции комплекса процессуальных мер, направленных на установление дополнительных обстоятельств и оценки представленных доказательств (статья 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, надлежащим образом проверить доводы ответчика об отсутствии задолженности за период по декабрь 2016 года, рассмотреть вопрос о привлечении в процесс АО "Мобиком Волга", установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, учесть, что решение Арбитражного суда Астраханской области от 23.05.2018 и постановление Двенадцатого Арбитражного апелляционного суда от 07.09.2018 по делу N А06-7535/2017 о признании незаконным постановления Администрации муниципального образования "Город Астрахань" от 23.08.2016 N 5572 постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 10.12.2018 отменены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, дать надлежащую правовую оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон в совокупности и принять законный и обоснованный судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 18.09.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2018 по делу N А55-8223/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

А.Ф. Фатхутдинова

Судьи

В.А. Петрушкин Ф.В. Хайруллина