Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 апреля 2019 г. N Ф06-44465/19 по делу N А57-31316/2017

г. Казань

04 апреля 2019 г.

Дело N А57-31316/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

администрации муниципального образования "Город Саратов" - Захаровой В.В., доверенность от 13.12.2018 N 01-08/252, Маркеловой Д.А., доверенность от 13.12.2018 N 01-08/254,

Комитета по управлению имуществом города Саратова - Захаровой В.В., доверенность от 17.05.2018 N 02-15/10456, Маркеловой Д.А., доверенность от 28.11.2017,

индивидуального предпринимателя Тимофеевой Светланы Васильевны - Сизых Д.С., доверенность от 20.06.2017,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Тимофеевой Светланы Васильевны

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018

по делу N А57-31316/2017

по исковому заявлению администрации муниципального образования "Город Саратов" (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280) к индивидуальному предпринимателю Тимофеевой Светлане Васильевне (ИНН 644305199252, ОГРНИП 317645100049984) о расторжении договора аренды земельного участка, с участием в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора: Комитета по управлению имуществом города Саратова (ИНН 6450003860, ОГРН 1026402195511), Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), закрытого акционерного общества "Демир" (ИНН 6455035689, ОГРН 1036405512703), индивидуального предпринимателя Тимофеевой Кристины Евгеньевны (ИНН 645499094184, ОГРНИП 318645100001391), индивидуального предпринимателя Голикова Александра Анатольевича (ИНН 645101278500, ОГРНИП 317645100003251),

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - истец, администрация, арендодатель) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Тимофеевой Светлане Васильевне (далее - ответчик, ИП Тимофеева С.В., предприниматель, арендатор) о расторжении договора аренды от 18.05.2005 N 175 земельного участка, площадью 347 кв.м., с кадастровым номером 64:48:060210:49, расположенного по адресу: г. Саратов, проспект им. Кирова С.М., возле дома N 41/43, предоставленного для размещения торгово-развлекательного комплекса, сроком на 25 лет.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом города Саратова, закрытое акционерное общество "Демир", индивидуальный предприниматель Тимофеева Кристина Евгеньевна, индивидуальный предприниматель Голиков Александр Анатольевич.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым удовлетворено требование о расторжении договора аренды.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 01.08.2018 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд, разрешая спор, установил отсутствие оснований для досрочного расторжения договора аренды, поскольку пришел к выводу о недоказанности факта нецелевого использования земельного участка, земельный участок предоставлен не для строительства, а для размещения объекта, что не свидетельствует о наличии существенных нарушений условий договора, поскольку на участке расположены как и ранее, в соответствии с предыдущим договором аренды от 20.05.2004 N 3-Л, временные торговые сооружения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым удовлетворено требование о расторжении договора аренды.

Предприниматель, не согласилась с принятым постановлением и обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, как принятый с нарушением норм действующего законодательства, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы считает, что истцом не доказан факт использования арендатором спорного земельного участка в соответствии с его нецелевым назначением, поскольку на земельном участке расположены торговые павильоны; в соответствии с пунктами 1, 3, 6 статьи 34.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", введенной в действие Федеральным законом от 05.04.2016 N 95-ФЗ с 03.10.2016, предоставленный на праве аренды земельный участок оказался в границах защитных зон объектов культурного наследия, в связи с чем были установлены ограничения в виде запрета на капитальное строительство.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель ИП Тимофеевой С.В. поддержал доводы, приведенные им в кассационной жалобе, просил отменить постановление, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Представитель администрации и Комитета возражали против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просили суд жалобы оставить без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 12.05.2005 N 524-р с Тимофеевым Анатолием Петровичем заключен договор аренды земельного участка от 18.05.2005 N 175 с кадастровым номером 64:48:060210:49 площадью 347 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, проспект им. Кирова С.М., возле дома N 41/43, предоставленного для размещения торгово-развлекательного комплекса, сроком на 25 лет.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 08.06.2005.

В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 05.02.2006 арендатором земельного участка является Тимофеева Светлана Васильевна. Договор замены зарегистрирован 16.03.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 16.11.2016.

Согласно акту осмотра земельного участка от 01.06.2017, на земельном участке расположены торговые павильоны, ввиду чего земельный участок с кадастровым номером 64:48:060210:49 арендуемый ИП Тимофеевой С.В. не используется в целях строительства более 13 лет, что в силу статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.1.2 договора аренды арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора.

Администрация 30.01.2017 направила ИП Тимофеевой С.В. предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке. Указанные документы в адрес администрации не представлены.

Поскольку ответчик продолжает пользоваться земельным участком с кадастровым номером 64:48:060210:49 с существенным нарушением условий договора, не использует земельный участок в соответствии с целевым назначением и основным видом разрешенного использования, тем самым нарушает требования федерального закона администрация направила 02.03.2017 в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка,.

В связи с неполучением администрацией от арендатора ответа на указанные уведомления от 30.01.2017 и от 02.03.2017, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец просил расторгнуть договор, поскольку предоставленный в аренду земельный участок не используется по целевому назначению. Истец указал, что: на спорном земельном участке ответчиком установлены нестационарные торговые павильоны, зарегистрированное право на которые отсутствует; объект недвижимого имущества, в том числе, торгово-развлекательный комплекс, не возведен; спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:060210:49 расположен в территориальной зоне ОД-1 - зоне многофункциональной общественно-деловой застройки исторического центра города, подпунктом 42.2 Правил землепользования и застройки муниципального образования "Город Саратов", утвержденных решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280, установлен перечень разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства в указанной зоне к которым павильоны как временные постройки не отнесены; размещение нестационарных торговых павильонов на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, не соответствует предусмотренной договором аренды цели использования земельного участка и нарушает не только положения статьи 42 ЗК РФ, но и градостроительные требования; в администрации отсутствует согласованная проектная документация на размещение торговых павильонов на земельном участке: г. Саратов, проспект им. Кирова С.М., возле дома N 41/43; градостроительный план не разрабатывался, разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию какого-либо объекта капитального строительства в границах спорного земельного участка не выдавалось; земельный участок не используется ответчиком для целей строительства в течение 11 лет.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что видом разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:49 является согласование места размещения торгово-развлекательного комплекса, из договора аренды от 18.05.2005 N 175 усматривается цель предоставления земельного участка в аренду не для строительства торгово-развлекательного комплекса, а для его размещения, в связи с чем ответчик использует арендуемый земельный участок в целях, указанных в договоре от 18.05.2005 N 175, и, основываясь на положениях статей 22, 45, 46, 47 ЗК РФ, статей 309, 310, 450.1, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 65, 71 АПК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ввиду недоказанности истцом обстоятельств, свидетельствующих о нарушении ответчиком режима использования земельного участка, и, как следствие, о недоказанности существенного нарушения условий договора аренды со стороны арендатора.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 1 статьи 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Земельным кодексом Российской Федерации, действовавшим в спорный период (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ), предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу статьи 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 данной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ, в числе которых ненадлежащее использование земельного участка, а именно: неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды. В силу норм статей 9 и 65 АПК РФ обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика.

Руководствуясь вышеизложенными нормами права, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признав соблюденным администрацией досудебный порядок разрешения спора, установив, что признаков осуществления строительных или иных подготовительных работ к строительству не выявлено, отсутствуют доказательства существования объективных причин, которые бы исключили возможность строительства объекта на земельном участке, нахождение на земельном участке временных торговых павильонов, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о нецелевом использовании земельного участка и неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях более 11 лет, что является существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения.

Отклоняя выводы суда первой инстанции о том, что земельный участок предоставлялся не в целях строительства, а в целях размещения торгово-развлекательного комплекса, суд с учетом законодательства, действующего в период предоставления земельного участка, текста распоряжения уполномоченного органа - комитета по управлению имуществом Саратовской области от 12.05.2005 N 524-р, пришел к выводу о предоставлении земельного участка именно в целях строительства объекта недвижимости с соблюдением существующего порядка предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Суд правильно исходил из того, что формулировка "согласование места размещения торгово - развлекательного комплекса", указанная в кадастровом плане земельного участка от 05.04.2005 N 48/05-2607, вида разрешенного использования спорного земельного участка, указанная в договоре аренды земельного участка от 18.05.2005 N 175 как "размещение торгово-развлекательного комплекса" также подразумевают возведение объекта капитального строительства.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", который предусматривает в качестве самостоятельного вида разрешенной деятельности - "Предпринимательство" (код 4.0), в том числе размещение объектов капитального строительства в целях извлечения прибыли на основании торговой деятельности (далее - Классификатор). Видами разрешенного использования, входящими в вид "Предпринимательство", согласно Классификатору, является, в том числе размещение объекта торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (код 4.2), что подразумевает размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5 - 4.9 (банковская и страховая деятельность; общественное питание, гостиничное обслуживание, развлечения, обслуживание автотранспорта); размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Согласно части 10 статьи 1 согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Таким образом, формулировка вида разрешенного использования спорного земельного участка, указанная в договоре аренды земельного участка от 18.05.2005 N 175 "размещение торгово-развлекательного комплекса" подразумевает исключительно его возведение как объекта капитального строительства, что соответствует цели предоставления земельного участка, указанной в распоряжении от 12.05.2005 N 524-р, как для строительства торгово-развлекательного комплекса.

Указанный вывод также подтверждается Постановлением Мэра города Саратова от 24.03.2003 N 177-173, которое издано в соответствии со статьями 30, 31 ЗК РФ, и предполагает предварительное согласование места размещения торгового комплекса.

Согласно статьям 44, 47, 48 ГрК РФ обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства.

Из содержания статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ следует, что освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.

Однако, градостроительный план, разрешение на строительство ответчику не выдавались.

Статьей 85 ЗК РФ установлено, что порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков.

Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Земельные участки могут использовать в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

С учетом вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что земельный участок предоставлялся исключительно с целью строительства и последующего размещения торгово-развлекательного комплекса.

Между тем, из материалов дела следует, судами установлено, ответчиком не оспаривается, актом осмотра земельного участка с кадастровым номером 64:48:060210:49 от 01.06.2017 подтверждается, что на земельном участке расположены временные сооружения - торговые павильоны, которые не могут располагаться в территориальной зоне ОД-1 - зоне многофункциональной общественно-деловой застройки исторического центра города. Условиями спорного договора аренды земельного участка не предусмотрена возможность размещения на земельном участке с кадастровым номером 64:48:060210:49 временных торговых павильонов.

В соответствии с частью 1 статьи 39.36 ЗК РФ размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.02.2009 N 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации".

Согласно схеме размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования "Город Саратов", утвержденной постановлением администрации муниципального образования "Город Саратов" от 15.04.2016 N 954, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:060210:49 размещение нестационарных торговых объектов не предусмотрено.

Таким образом, размещение нестационарных торговых павильонов на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, не соответствует предусмотренной договором аренды цели использования земельного участка и нарушает не только положения статьи 42 ЗК РФ, но и градостроительные требования.

При таких обстоятельствах имеет место нецелевое использование ответчиком спорного земельного участка и его неосвоение в целях строительства.

Подпунктом 5 пункта 4.1.2 договора аренды установлено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Пунктом 5.2.2. договора аренды установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

При таких обстоятельствах требование администрации о расторжении договора аренды правомерно удовлетворено.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе предпринимателя, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку установленных судом обстоятельств, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Иные доводы заявителя жалобы, в том числе ссылка на определение границ защитных зон объектов культурного наследия, введенное в действующее законодательство в 2016 году, и препятствующие застройке, не могут служить основанием для удовлетворения жалобы.

Основания для отмены постановления апелляционного суда, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2018 по делу N А57-31316/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова