Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 мая 2019 г. N Ф06-46274/19 по делу N А55-23858/2018

г. Казань

22 мая 2019 г.

Дело N А55-23858/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей: Ананьева Р.В., Муравьева С.Ю.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчика - извещен надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019

по делу N А55-23858/2018

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара (ИНН 6315700286, ОГРН 1036300450086) к закрытому акционерному обществу "Компания Владимир", г. Самара (ИНН 6311044273, ОГРН 1026300522687), участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации городского округа Самара, г. Самара, о взыскании 5 585 970 руб. 35 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара обратился в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу "Компания Владимир" (далее - ЗАО "Компания Владимир") о взыскании 5 585 970 руб. 35 коп., в том числе: 3 798 173 руб. 30 коп. основной долг по договору аренды земельного участка от 07.11.2008 N 418 за период с 01.08.2017 по 31.05.2018, 1 787 797 руб. 05 коп. пени.

Определением суда от 28.08.2018 к участию в деле привлечена администрация городского округа Самара в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019, исковые требования удовлетворены частично. С ЗАО "Компания Владимир" в пользу Департамента градостроительства городского округа Самара взыскано 1 323 726 руб. 07 коп. из них: 1 236 107 руб. 15 коп. основного долга за период с 01.08.2017 по 31.05.2018, 87 618 руб. 92 коп. пени за период с 11.08.2017 по 31.05.2018, а также в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 12 069 руб. В остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе Департамент градостроительства городского округа Самара просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 07.11.2008 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и ЗАО "Компания Владимир" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 418, по условиям которого арендодатель, на основании договора аренды земельного участка от 01.09.2005, приказа министерства строительства и ЖКХ Самарской области от 02.10.2008, предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 63:01:06 34 001:0016 площадью 14 159,10 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Октябрьский район, в границах улиц Ново-Садовая, Академика Платонова, Академика Павлова, Паркового переулка.

Согласно пункту 3.3 спорного договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью вносить арендную плату ежемесячно в срок до десятого числа текущего месяца за право пользования земельным участком.

Земельный участок предоставлен для строительства жилой застройки (вторая очередь).

Согласно статьям 131, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды на указанный объект недвижимости был зарегистрирован 20.12.2008.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

В период с 01.08.2017 по 31.05.2018 арендная плата арендатором не вносилась, в результате чего, согласно расчету арендодателя, за ним образовалась задолженность в размере 3 798 173 руб. 30 коп.

06 июня 2018 года арендодатель направил в адрес арендатора претензию (исх. N Д05-01/1708) с требованием оплатить образовавшуюся задолженность. Поскольку претензия оставлена без удовлетворения, задолженность по арендной плате и пени не оплачены, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик, не соглашаясь с иском, указал, что ЗАО "Компания Владимир" осуществляло строительство на указанном земельном участке поэтапно. Построенные объекты капитального строительства были введены в эксплуатацию, в связи с чем, уменьшилась площадь земельного участка находящегося в пользовании.

Приходя к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций указали, что арендная плата ответчиком не производилась, ввиду чего подлежит взысканию с учетом площади фактического использования земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016), в силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Вместе с тем, из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Из материалов дела усматривается, что ЗАО "Компания Владимир" осуществляло строительство на указанном земельном участке поэтапно.

Построенные объекты капитального строительства были введены в эксплуатацию в следующем порядке.

07 ноября 2008 года было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-056э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (секция 17, 18, 19) и распределительной подстанции со встроенной трансформаторной подстанцией (площадью 5941 кв. м и 59 кв. м).

Письмом от 09.07.2009 N 376 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось в Министерство строительства и ЖКХ Самарской области с требованием о заключении договора аренды на 8159,1 кв. м.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0634001:215 площадью 8159,1 кв. м находился на временном кадастровом учете до 21.11.2011, как и земельные участки с кадастровыми номерами 63:01:0634001:214 (5941 кв. м) и 63:01:0634001:216 (59 кв. м).

Однако сведения были аннулированы в связи с непоступлением документов, содержащих сведения о зарегистрированных правах.

Данное уменьшение площади используемого земельного участка до 8159,1 кв. м установлено Арбитражным судом Самарской области в судебных решениях от 22.09.2011 по делу N А55-7779/2011 и от 28.12.2014 по делу N А55-22854/2014.

Затем, 19.12.2013 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-078э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (секция 15, 16) площадь застройки 1331 кв. м.

Письмом от 20.01.2014 N 11 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось в Министерство строительства Самарской области, уведомив о завершении строительства, и попросило уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 111 в секции 15 зарегистрировано за Антоновой Розой Викторовной 24.02.2014 (номер госрегистрации 63-63-01/401/2014-662), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2982.

Таким образом, размер используемого земельного участка с 24.02.2014 составил 6828,10 кв. м.

19 декабря 2014 года было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-097э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилой застройки (секция 21) площадь застройки 119 кв. м.

Письмом от 29.12.2014 N 504 ЗАО "Компания "Владимир" уведомило Министерство строительства Самарской области о завершении строительства и попросило уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 245 в секции 21 зарегистрировано за Хасиятуллиной Уммией Муртазовной 12.03.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/770/2015-5273/1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2983.

Соответственно размер используемого земельного участка с 12.03.2015 составил 6709,10 кв. м.

Также 19.12.2014 было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-098э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями (секция 20) площадь застройки 667 кв. м. Письмом от 29.12.2014 N 504 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось к Министру строительства Самарской области уведомив о завершении строительства и попросило уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 197 в секции 20 зарегистрировано за Моргуновой Ириной Владимировной 08.04.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/001/2015-9329/3), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2980. Соответственно размер используемого земельного участка с 08.04.2015 составил 6042,10 кв. м.

20 декабря 2011 года было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N RU 63301000-067э, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства трансформаторной подстанции площадь застройки 176 кв. м.

Право собственности на трансформаторную подстанцию зарегистрировано за ОАО "Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги" 13.04.2015 (номер госрегистрации 63-63/001-63/001/001/2015-6633/1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 11.09.2017 N 63/116/723/2017-7456. Соответственно размер используемого земельного участка с 13.04.2015 составил 5866,10 кв. м.

В дальнейшем, 26.12.2016, было получено разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N 63-301000-089-2014, выданное ЗАО "Компания "Владимир" по окончании строительства Застройки градостроительного комплекса "ГосУниверситет", жилая секция N22, площадь застройки 552 кв. м.

Письмом от 27.02.2017 N 84 ЗАО "Компания "Владимир" обратилось в Департамент градостроительства городского округа Самара, уведомив о завершении строительства, и попросило провести землеустроительные работы, подготовить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, а также уменьшить размер арендной платы.

Право собственности на квартиру 19 в секции 22 зарегистрировано за Дементьевой Анной Михайловной 02.05.2017 (номер госрегистрации 63:01:0634001:663-63/001/2017-1), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.02.2018 N 63/116/741/2018-2981.

Соответственно размер используемого земельного участка с 02.05.2017 составил 5314,10 кв. м.

Размер земельных участков под объектами строительства и остаточная площадь земельного участка в спорные периоды времени для расчета арендной платы определены на основании подготовленного кадастровым инженером Шалагиной Татьяной Николаевной Плана земельного участка, и не оспаривался истцом.

Доказательств того, что для эксплуатации названных жилых домов и нежилого строения необходим земельный участок иной площади, в материалы дела не представлено.

С учетом изложенных обстоятельств и норм права, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предъявление истцом задолженности по арендной плате, рассчитанное исходя из первоначальной площади земельного участка 14 159,10 кв. м является неправомерным.

Таким образом, учитывая, что оснований для взыскания арендной платы, исчисленной Департаментом градостроительства городского округа Самара, исходя из всей площади земельного участка не имеется, суд первой инстанции, правомерно принял контрасчёт ответчика за период с 01.08.2017 по 31.05.2018 на сумму 1 236 107 руб. 15 коп.

Учитывая изложенное, выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указание на которые содержится в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 АПК РФ суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.

Нарушений требований процессуального законодательства при сборе и оценке судом доказательств по делу суд кассационной инстанцией не усматривает.

Доводы кассационной жалобы основаны на иной оценке исследованных судами доказательств и установленных обстоятельств, а поэтому они не могут служить основанием для отмены обжалуемых судебных актов. Переоценка установленных судом первой или апелляционной инстанций обстоятельств и доказательств по делу находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, определенных положениями статей 286, 287 АПК РФ.

Нормы процессуального права, несоблюдение которых является безусловным основанием для отмены решения и постановления в соответствии с частью 4 статьи 288 АПК РФ, не нарушены.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 22.11.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2019 по делу N А55-23858/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

Р.В. Ананьев С.Ю. Муравьев