Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24 мая 2019 г. N Ф06-45795/19 по делу N А06-1837/2018

г. Казань

24 мая 2019 г.

Дело N А06-1837/2018

Резолютивная часть постановления объявлена - 23.05.2019.

Полный текст постановления изготовлен - 24.05.2019.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Карповой В.А.,

при участии представителей:

истца - администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" - Барсукова М.С., доверенность,

ответчика - индивидуального предпринимателя Нарузбаева Валерия Аленкалиевича - Филипповой М.С., доверенность, Нарузбаевой З.В., доверенность,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Нарузбаева В.А., г. Ахтубинск,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 14.11.2018 (судья Блажнов Д.Н.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 (председательствующий судья Дубровина О.А., судьи Никольский С.В., Шалкин В.Б.)

по делу N А06-1837/2018

по иску администрации муниципального образования "Город Ахтубинск" к индивидуальному предпринимателю Нарузбаеву Валерию Аленкалиевичу, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 11.02.2004 N 29/4 в размере основного долга в сумме 147 232 руб. 60 коп., неустойки в размере 197 368 руб. 38 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 11.02.2004 N 29/04,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Город Ахтубинск" (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нарузбаеву Валерию Аленкалиевичу (далее - предприниматель) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 11.02.2004 N 29/4 в размере 180 080 руб. 64 коп. за период с 24.11.2014 по 23.11.2017 и неустойки в размере 197 368 руб. 38 коп. за период с 24.11.2014 по 23.11.2014, всего 377 449 руб. 02 коп, расторжении договора аренды земельного участка от 11.02.2004 N 29/04.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 14.11.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019, в пользу администрации взыскана задолженность по арендной плате в сумме 147 232 руб. 60 коп, в части требования о взыскании неустойки в размере 197 368 руб. 38 коп. производство по делу прекращено, в остальной части заявление оставлено без рассмотрения.

Предприниматель в кассационной жалобе и дополнении к ней просит судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, неполное выяснение всех обстоятельств дела.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители кассатора уточнили требования по жалобе и просили отменить судебные акты в части взыскания задолженности по арендной плате.

Администрация в отзыве просила в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Между Комитетом имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования "Город Ахтубинск и Ахтубинский район" (далее - комитет) (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 11.02.2004 N 29/04, в соответствии с которым арендодатель обязуется передать в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 30:01:15 01 02:0010, общей площадью 2931 кв. м, расположенный относительно ориентира: Астраханская область, г. Ахтубинск, ул. Нестерова (район СОШ N 8), для использования под строительство торгового комплекса "Школьный Мир" в границах указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющегося его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 01.03.2004 по 28.02.2024, пунктом 3.4 арендная плата вносится арендатором ежеквартально, не позднее 30-го числа последнего месяца квартала, путём перечисления на расчётный счёт финансового управления администрации.

18.05.2005 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно пункту 3.5 которого, на период инвестирования средств в строительство социально-значимого объекта на участке, до ввода его в эксплуатацию в порядке, установленном действующим законодательством, арендатор освобождён от арендной платы.

Между арендатором (должник) и Никотинным Вадимом Владимировичем (кредитор) заключено соглашение о предоставлении отступного передачей должником недвижимого имущества кредитору от 14.05.2009, в соответствии с условиями, которого, должник, на основании договора уступки права требования взамен исполнения обязательств по возврату денежных средств, предоставляет отступное и обязуется передать в собственность, а кредитор принять в собственность в погашение суммы задолженности должника перед кредитором по договорам следующее недвижимое имущество: объект, незавершённый строительством - здание торгового комплекса, расположенный по адресу: Астраханская область, г. Ахтубинск, ул. Нестерова, литера строение А, общей площадью застройки 1388,4 кв. м.

В силу пункта 9 названного соглашения, кредитор приобретает право собственности на объект после государственной регистрации перехода права собственности в Ахтубинском отделе Управления Федеральной регистрационной службы по Астраханской области.

С момента регистрации перехода права собственности к кредитору, обязательства должника перед кредитором по договору уступки прав требования (цессии) прекращаются в полном объёме, право собственности на документацию переходит кредитору с момента подписания настоящего договора.

В связи с отсутствием государственной регистрации социально-значимого объекта, расположенного на арендуемом земельном участке и неосуществлением предпринимателем в период с 10.06.2015 по 23.11.2017 инвестирования средств в его строительство, исключающим освобождение арендатора от оплаты арендной платы по договору, администрация направила предпринимателю претензию от 17.10.2017 N 9452 о необходимости погашения образовавшейся задолженности по арендным платежам за период с 10.06.2015 по 23.11.2017 в размере 147 232 руб. 60 коп., указав в ней также на направление проекта соглашения о расторжении спорного договора аренды.

Претензия оставлена арендатором без ответа и удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, установив факт наличия у предпринимателя задолженности перед администрацией в заявленном к взысканию размере, пришли к выводу об удовлетворении требований в части взыскания основного долга в полном объёме, оставив без рассмотрения заявление в части требований о расторжении договора, ввиду несоблюдения администрацией досудебного порядка урегулирования спора с предпринимателем в данной части. В части взыскания неустойки производство по делу прекращено в связи с отказом администрации в указанной части от заявленного требования.

Между тем судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015 и на дату приобретения Никотинным В.В. расположенного на спорном участке объекта недвижимости) и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление N 11) разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

В пункте 14 постановления N 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения, содержаться и в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 27.10.2009 N 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Возражая против заявленного иска, ответчик в отзывах на иск (л.д. 52-54, 125-127) указывал на реализацию в 2009 году объекта недвижимости, находящегося на спорном земельном участке, Никотину В.В. и необходимости установления лиц, к которым в силу закона перешли права и обязанности по вышеуказанному договору аренды.

Согласно положениям статей 9, 65, 67, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценке подлежат все имеющиеся в деле доказательства, входящие в предмет доказывания по делу (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 21.03.2019 N 305-ЭС18-22569).

Несмотря на то, что истец не опровергал возражений ответчика об иных собственниках объекта недвижимости на данном земельном участке, суды уклонились от исследования данного обстоятельства, имеющего существенное значение для правильного разрешения спора.

Предоставленная на обозрение суда кассационной инстанции выписка из реестра указывает на наличие в спорный период иных собственников объекта недвижимости, за исключением ответчика по делу.

При таких обстоятельствах следует признать, что судебные акты приняты по неполно исследованным обстоятельствам, в связи с чем они подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, дать оценку действиям администрации об отказе от требований в части взыскания неустойки по договору аренды, принимая во внимание положения части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дать надлежащую оценку дополнительному соглашению, освободившего арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, от арендных платежей со ссылкой на соответствующий нормативный акт субъекта Российской Федерации, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 3 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 14.11.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2019 по делу N А06-1837/2018 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Астраханской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Карпова