Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 июня 2019 г. N Ф06-48158/19 по делу N А55-24105/2018

г. Казань

27 июня 2019 г.

Дело N А55-24105/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара

на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2018 (судья Ануфриева А.Э.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2019

по делу N А55-24105/2018

по исковому заявлению Департамента градостроительства городского округа Самара (ОГРН 1036300450086, ИНН 6315700286) к обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба" (ОГРН 1086316006886, ИНН 6316135492) о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

Департамент градостроительства городского округа Самара (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Усадьба" (далее - ответчик, общество "Усадьба", общество) о взыскании за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 задолженности по арендной плате в сумме 2 740 385 руб. 43 коп. и пени в сумме 153 914 руб. 64 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2018 исковые требования удовлетворены частично; с общества в пользу Департамента взыскано 786 176 руб. 10 коп. задолженности, 44 156 руб. 91 коп. пени, в остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, Департамент обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельства дела.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что: при расчете арендной платы неправомерно применена кадастровая стоимость земельного участка и вид разрешенного использования, измененный Решением Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара", поскольку изменения вида разрешенного использования в государственный кадастр недвижимости не вносились, а изменения в договор аренды считаются также не внесенными в связи с тем, что дополнительное соглашение от 14.07.2016 N 4 не прошло государственную регистрацию и не имеет юридической силы; исчисление платы за пользование земельным участком за четвертый и последующие годы должно осуществляться исходя из 12,2% от кадастровой стоимости как за использование земельного участка с видом разрешенного использования "для строительства гостиничного комплекса", определенного при заключении договора аренды, а, не исходя из 3,5% как применено судами с учетом измененного вида разрешенного использования "зона малоэтажной смешанной жилой застройки".

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов и установлено судами, на основании приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области от 27.11.2008 N 454-п между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "СТ Логистикс" (арендатор) 02.12.2008 заключен договор аренды земельного участка N 450 (далее - договор аренды от 02.12.2008), по условиям которого арендатору предоставлен в аренду сроком до 27.11.2013 земельный участок с кадастровым номером 63:01:0206002:589, площадью 4254,20 кв.м, относящийся к категории "земли населенных пунктов", расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Демократическая, для строительства гостиничного комплекса.

По условиям договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату за право пользования участком в размере, определенном в соответствии с расчетом арендной платы (пункт 4.2); арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей (пункт 4.3); арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.4).

В последующем между обществом с ограниченной ответственностью "СТ Логистикс" и обществом "Усадьба" был заключен договор перемены лиц в обязательствах от 26.12.2018, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды от 02.12.2008 перешли обществу "Усадьба".

Дополнительными соглашениями N 1 от 01.10.2009, N 2 от 27.04.2011, N 3 от 12.04.2013 к договору аренды от 02.12.2008 сторонами были внесены изменения в договор в части порядка расчета арендной платы, размера пеней, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке.

С 01.03.2015 Министерство утратило полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории городского округа.

Во исполнение Закона Самарской области от 29.12.2014 N 134-ГД "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти Самарской области в сферах градостроительной деятельности и рекламы на территории Самарской области, определении полномочий органов государственной власти Самарской области по предметам ведения субъектов Российской Федерации, наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями в сфере градостроительной деятельности на территории Самарской области и внесении изменения в статью 1 Закона Самарской области "О закреплении вопросов местного значения за сельскими поселениями Самарской области", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Самара, переданы Администрации городского округа Самара.

В соответствии с пунктом 22 части 1 постановления администрации городского округа Самара от 11.01.2017 N 1 руководитель Департамента градостроительства городского округа Самара наделен полномочиями по взысканию сумм задолженности по арендной плате, процентов, штрафов, пеней, неосновательного обогащения за использование земельных участков, предоставленных под строительство зданий, сооружений, освобождению таких земельных участков, аннулированию сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости в судебном порядке.

Дополнительным соглашением N 4 от 14.07.2016, заключенным между Департаментом и обществом "Усадьба", стороны внесли изменения в пункт 1.2 договора аренды от 02.12.2008, согласно которому земельный участок предоставляется для малоэтажной смешанной жилой застройки. Названное соглашение в установленном законом порядке не зарегистрировано.

Департамент письмом от 07.03.2018 N Д05-01/832 уведомил общество "Усадьба" о наличии у него задолженности по договору аренды от 02.12.2008 за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 в сумме 2 740 385 руб. 43 коп., пени за просрочку оплаты арендных платежей в сумме 153 914 руб. 64 коп., которую просил погасить в 10-дневный срок с момента получения претензии.

Претензия оставлена обществом без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Таким образом, заключая договор на определенных условиях, стороны должны следовать им при исполнении договора.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Исполнение обязательств арендатором по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Арендная плата за земельные участки для случая, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов (аукционов) и не предписан федеральным законом, подлежит установлению согласно его требованиям соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Регулирование арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы, обязательный для обеих сторон договора аренды, подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, с учетом перечисленных норм права арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", утратившим силу с 01.03.2015.

Земельный участок площадью 4254,20 кв.м. с кадастровым номером 63:01:0206002:589, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Демократическая, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области (далее - Порядок определения размера арендной платы), в соответствии с которым размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для строительства, определялся на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывался в процентах от кадастровой стоимости в соответствии с настоящим постановлением.

Разрешая спор, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.

В силу статьи 168 ГК РФ (действовавшей до введения в действие Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или что должны применяться иные последствия нарушения.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Допускается использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (пункт 3 статья 85 ЗК РФ).

Применение указанных норм осуществляется во взаимосвязи с другим предписанием закона, регулирующим как публичные, так и гражданские правоотношения.

При наличии договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, земельное законодательство предусматривает различные порядки и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Поэтому при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка, стороны договора связаны установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

В нарушение норм, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков, и пункта 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" дополнительным соглашением от 14.07.2016 N 4, стороны изменили вид разрешенного использования земельного участка, предусматривающий строительство гостиничного комплекса на строительство малоэтажного жилого дома.

Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61 утверждены Правила застройки и землепользования в городе Самаре, которые включают карту правового (градостроительного) зонирования, устанавливающую границы территориальных зон в городском округе Самара.

Пунктом 10 названного постановления предусмотрено, что собственники, землепользователи и арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с действующим законодательством выбирать и менять вид (виды) разрешенного использования недвижимости, разрешённые как основные и сопутствующие для сопутствующих зон в порядке, установленном настоящими Правилами.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 07.12.2012 обществу "Усадьба" выдано разрешение на строительство гостиничного комплекса N RU63301000-109.

Между тем, в связи с изменением территориальной зоны, в которой находился арендованный обществом земельный участок, с зоны Ж-3 (зона среднеэтажной жилой застройки) на зоны Ж-1 и Р-4 (Ж-1 - зона малоэтажной жилой застройки индивидуальными домами, Р-4 - зона памятников природы), общество не смогло приступить к строительству и обратилось в Комиссию по застройке и землепользованию при главе городского округа Самара с заявлением о внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самаре.

По результатам рассмотрения заявления общества Думой городского округа Самара принято решение от 29.01.2015 N 504 "О внесении изменений в Правила застройки и землепользования в городе Самара" и территориальная зона арендуемого обществом "Усадьба" земельного участка изменена на зону Ж-2 (зона малоэтажной смешанной жилой застройки).

В соответствии с таблицей N 1 приложения N 2 к Порядку определения размера арендной платы, утвержденному постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, процент от кадастровой стоимости земельных участков, установленный в зависимости от периода использования земельного участка (пятый год и последующие годы) при виде строительства - строительство многоэтажных и малоэтажных жилых объектов составляет 3,5%; а в соответствии с таблицей N 2 приложения N 2 к названному Порядку определения размера арендной платы, процент от кадастровой стоимости земельных участков, установленный в зависимости от периода использования земельного участка (четвертый год и последующие годы) при виде строительства - строительство гостиничных комплексов составляет 12,2%.

Принимая во внимание, что вид разрешенного использования арендуемого обществом земельного участка был изменен с даты принятия решения Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504 и внесения изменения в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, с территориальной зоны, предусматривающей строительство гостиничного комплекса на зону для строительства малоэтажных жилых домов, судебные инстанции правомерно применили при расчете арендной платы показатель процента в размере 3,5%, а не 12,2%.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 5743/10 указано, что вид разрешенного использования земельного участка отображается в сведениях государственного земельного кадастра, а не устанавливается этим документом.

Таким образом, учитывая, что плата за пользование земельным участком относится к регулируемым, суды при расчете арендной платы обоснованно исходили из того, что недействительность дополнительного соглашения от 14.07.2016 N 4, которым стороны изменили вид разрешенного использования, не имеет правового значения для применения коэффициента, поскольку он применяется в зависимости от территориальной зоны и видов разрешенного использования, установленных нормативным актом публичного образования.

Применив формулу расчета, утвержденную постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 (в редакции изменений от 10.09.2015), показатель процента в размере 3,5% от кадастровой стоимости, учитывая изменение вида разрешенного использования на основании решения Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504, суды обоснованно пришли к выводу, что за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 у ответчика образовалась задолженность в размере 786 176 руб. 10 коп.

Установив факт наличия задолженности общества "Усадьба" по арендной плате, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, положениями пункта 5.3. договора о возможности взыскания неустойки за просрочку уплаты арендной платы, принимая во внимание отсутствие заявления ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ и доказательств, обосновывающих несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суды пришли к обоснованному выводу о том, что с общества подлежит взысканию 786 176 руб. 10 коп. задолженности по арендной плате, 44 156 руб. 91 коп. неустойки (пени).

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Основания освобождения от доказывания предусмотрены статьей 69 указанного Кодекса, согласно части 2 которой, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку обстоятельства изменения вида разрешенного использования арендованного земельного участка в связи с принятием решения Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504, применения коэффициента 3,5% в зависимости от территориальной зоны и видов разрешенного использования, были установлены при рассмотрении аналогичного иска между теми же сторонами о взыскании задолженности за тот же земельный участок, но за иной период (решение по делу N А55-17520/2017 Арбитражного суда Самарской области, которое вступило в законную силу), арбитражные суды правомерно применили положения части 2 статьи 69 АПК РФ и приняли указанные обстоятельства в качестве установленных и не подлежащих доказыванию.

В этой связи, довод кассационной жалобы Департамента, который оспаривая правильность исчисления размера задолженности за период с 01.04.2017 по 31.12.2017 в части размера ставки процента (3,5% или 12,2%), не учитывает изменение вида разрешенного использования арендованного земельного участка решением Думы городского округа Самара от 29.01.2015 N 504, внесенным в Правила застройки и землепользования в городе Самаре, судом кассационной инстанции отклоняется как необоснованный.

Указанные доводы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, не представлено.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.12.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2019 по делу N А55-24105/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова