Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 1 июля 2019 г. N Ф06-48416/19 по делу N А55-17561/2018

г. Казань

01 июля 2019 г.

Дело N А55-17561/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 июля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Ананьева Р.В., Фатхутдиновой А.Ф.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа Тольятти

на решение Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2018 (судья Рысаева С.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019

по делу N А55-17561/2018

по исковому заявлению администрации городского округа Тольятти (ОГРН 1036301078054, ИНН 6320001741) к обществу с ограниченной ответственностью "Реверс" (ОГРН 1036301117863, ИНН 6323073800) о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

УСТАНОВИЛ:

администрация городского округа Тольятти (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Реверс" (далее - ответчик, общество "Реверс") о взыскании по договору аренды земельного участка от 27.08.2015 N 3317 задолженности по арендной плате за период с 22.04.2016 по 10.10.2017 в сумме 181 972 руб. 16 коп. и пени за период с 11.05.2016 по 02.02.2018 в сумме 41 967 руб. 81 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2018 исковые требования удовлетворены частично; с общества "Реверс" в пользу администрации взыскано 181 625 руб. 29 коп. основного долга по договору аренды земельного участка от 27.08.2015 N 3317 за период с 22.04.2016 по 09.10.2017, 41 943 руб. 88 коп. пени за период с 11.05.2016 по 02.02.2018, в остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с судебными актами, администрация обратилась в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельства дела.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе "Картотека арбитражных дел" - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов и установлено судами, на основании распоряжения мэра городского округа Тольятти от 04.03.2014 N 1361-р/5 между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Партнер" (далее - общество "Партнер") (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 27.08.2015 N 3317 по условиям которого арендатору предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101160:4394, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Революционная, 5-б с разрешенным использованием: для эксплуатации нежилого помещения и навеса и зарегистрирован в установленном законом порядке 18.09.2015, запись регистрации N 63-63/061-63/009501/2015-2084/1.

По условиям вышеуказанного договора аренды, он заключен с условием согласия сторон на замену лица на стороне арендаторов (правообладателей помещений в здании) при переходе прав на помещения (здания), находящихся на этом земельном участке на основании дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом соглашение подписывается арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора (пункт 1.1.3).

На указанном земельном участке с кадастровым номером 63:09:0101160:4394 расположено нежилое помещение площадью 104,1 кв.м и сооружение (навес) площадью 76,8 кв.м, которое на основании договора купли-продажи от 11.04.2016 было приобретено у общества "Партнер" ответчиком и передано ему по акту приема - передачи, право собственности на которые было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Как указал ответчик, в процессе вступления в договор аренды земельного участка, у ответчика возникли возражения относительно условий договора и дополнительного соглашения, в связи ответчик вел переписку с истцом по вопросу урегулирования разногласия. Однако, стороны к соглашению относительно условий договора не пришли, в связи с чем, по мнению ответчика, он не является стороной договора аренды земельного участка от 27.08.2015 N 3317, поскольку соглашение заключено не было; земельный участок ответчику по акту приема - передачи не передавался.

Полагая, что у общества "Реверс" имеется задолженность по оплате арендных платежей за период с 22.04.2016 по 10.10.2017, администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (пункт 2 статьи 271 ГК РФ).

В силу пункта 3 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

По смыслу изложенных правовых норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (пункт 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

Согласно пункту 14 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Судами установлено и из материалов дела следует, что общество "Реверс" с 21.04.2016 является собственником нежилого помещения и сооружения (навеса), расположенных на спорном земельном участке, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 21.04.2016.

Исходя из указанного суды обоснованно пришли к выводу о том, что общество "Реверс" при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество в силу прямого указания закона приобрело право пользования земельным участком, на котором это имущество расположено, в связи с чем у заявителя с момента государственной регистрации права собственности на нежилое помещение и сооружение (навес), возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком с кадастровым номером 63:09:0101160:4394 по договору аренды земельного участка от 27.08.2015 N 3317.

В последующем право собственности на сооружение (навес) было зарегистрировано за Федькиным С.В. на основании договора купли- продажи от 04.10.2017, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости; запись регистрации права N 63:09:0101160:529-63/009/2017-2 от 10.10.2017.

Арендная плата за земельные участки для случая, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов (аукционов) и не предписан федеральным законом, подлежит установлению согласно его требованиям соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

Регулирование арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы, обязательный для обеих сторон договора аренды, подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, с учетом перечисленных норм права арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты арендных платежей, рассчитанных в соответствии с действующим нормативным правовым актом.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Согласно подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Ранее аналогичные положения содержались в пункте 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", утратившим силу с 01.03.2015.

Земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101160:4394 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

Постановлением Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308 утвержден Порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области (далее - Порядок определения размера арендной платы), в соответствии с которым размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области, предоставляемые для строительства, определялся на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывался в процентах от кадастровой стоимости в соответствии с настоящим постановлением.

Как установлено судами, истец произвел расчет арендной платы за пользование земельным участком на основании указанного Порядка определения размера арендной платы с применением коэффициентов, утвержденных Решением Думы городского округа Тольятти от 01.10.2008 N 972 "О коэффициентах, применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории городского округа Тольятти".

Ответчик не согласился с произведенным истцом расчетом задолженности по арендной плате, указав, что вид разрешенного использования земельного участка под эксплуатацию нежилого помещения и навеса, при этом должен применяться коэффициент вида разрешенного использования 0,026 под размещение объектов общественного питания.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором видов разрешенного использования, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков утвержден Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 N 540 и действует с 24.12.2014.

Сведения о категории земель, к которой отнесен земельный участок, и о его разрешенном использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования. Арендатор реализует данное право посредством заключения договора аренды и получения права на использование земельного участка в соответствии с тем назначением, которое указано в договоре.

Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду разрешенного использования и соответствовать со сведениями, внесенными в кадастр.

Судами установлено, что согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации нежилого помещения и навеса, что также соответствует условиям договора.

При этом доказательства, подтверждающие, что земельный участок использовался в спорный период не для эксплуатации нежилого помещения и навеса, в материалах дела отсутствуют, также не представлены доказательства об изменении разрешенного вида использования спорного земельного участка и внесения соответствующих изменений, и об обращении ответчика с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков в уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Доводы ответчика о неиспользовании объектов недвижимости в связи с наличием препятствования со стороны администрации, судами обоснованно отклонены, поскольку в нарушение требований статьи 65 АПК РФ доказательств препятствования в использовании помещения со стороны истца, возврата земельного участка в связи с его невозможностью использования ответчиком в материалы дела не представлено.

Суды первой и апелляционной инстанции, установив наличие у общества "Реверс" задолженности по внесению арендной платы, правильность исчисленной истцом платы по ставкам, соответствующим установленному в договоре и фактически существующему в спорный период виду разрешенного использования земельного участка, определив конечный период взыскания как 09.10.2017, принимая во внимание, что с 10.10.2017 право пользования земельного участка перешло новому собственнику Федькину С.В., правомерно удовлетворили исковые требования частично и взыскали задолженность за период с 22.04.2016 по 09.10.2017 в размере 181 625 руб. 29 коп.

Установив факт наличия задолженности общества "Реверс" по арендной плате, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, положениями пункта 5.3. договора о возможности взыскания пени в размере 0,6% за просрочку уплаты арендной платы, принимая во внимание отсутствие заявления ответчика о применении положений статьи 333 ГК РФ и доказательств, обосновывающих несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суды пришли к обоснованному выводу о том, что с общества также подлежит взысканию 41 943 руб. 88 коп. пени за период с 11.05.2016 по 02.02.2018.

Довод заявителя кассационной жалобы о неправильном установлении периода взыскания задолженности, а именно, конечной даты, который должен быть по 10.10.2017 включительно, а не по 09.10.2017, суд округа считает подлежащим отклонению.

Согласно пункту 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Право собственности на объекты недвижимости зарегистрировано за новым собственником Федькиным С.В. 10.10.2017, следовательно, именно с указанной даты Федькин С.В. стал пользователем спорного земельного участка, а ответчик утратил права в отношении спорного земельного участка и обязанность внесения арендных платежей.

Таким образом, доводы жалобы направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции. Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являются достаточным основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке, не представлено.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2019 по делу N А55-17561/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

Р.В. Ананьев А.Ф. Фатхутдинова