Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 июля 2019 г. N Ф06-47323/19 по делу N А65-40173/2017

г. Казань

05 июля 2019 г.

Дело N А65-40173/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 июля 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Савкиной М.А.,

судей Топорова А.В., Мосунова С.В.,

при участии представителя:

муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Чикириной Р.Г., доверенность от 25.10.2018,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.01.2019 (судья Мазитов А.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 (председательствующий Рогалева Е.М., судьи Лихоманенко О.А., Бажан П.В.)

по делу N А65-40173/2017

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент" (ОГРН 1131690040008, ИНН 1658147572) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), с участием третьего лица - управления Федеральной Антимонопольной службы по Республике Татарстан, о признании незаконным отказа и об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "ДС Менеджмент" (далее - ООО "ДС Менеджмент", Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет, ответчик) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды в отношении объекта по ул. Коммунаров, д. 1/6, площадью 649, 9 кв.м. и обязании заключить договор аренды в отношении объекта по ул. Коммунаров, д.1/6, площадью 649, 9 кв.м.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено управление Федеральной Антимонопольной службы по Республике Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.04.2018, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018, в удовлетворении заявления было отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2018 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.04.2018 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

При новом рассмотрении исходя из изложенных в постановлении суда кассационной инстанции указаний, истец в судебном заседании подтвердил, что требование об обязании заключить договор заявлено им в общем исковом порядке.

Суд определил, что вид судопроизводства, в котором подлежит рассматривать заявленные требования, различен, а именно: требование о признании незаконным отказа в заключении договора аренды в отношении объекта по ул. Коммунаров, д. 1/6, площадью 649, 9 кв.м., должно быть рассмотрено в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) "Об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц", а требование об обязании заключить договор аренды в отношении объекта по ул. Коммунаров, д. 1/6, площадью 649, 9 кв.м. в общем исковом порядке. В целях устранения смешения норм гражданского (частного) права и норм публичного права суд выделил требование об обязании заключить договор аренды в отношении объекта по ул. Коммунаров, д. 1/6, площадью 649, 9 кв.м. в отдельное производство и рассмотрел его в порядке искового производства.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.01.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 по делу N А65-40173/2017, в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.01.2019 и постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019, ООО "ДС Менеджмент" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В кассационной жалобе Общество ссылается на неправильное применение арбитражным судом норм права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

Судебная коллегия, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя Комитета, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не нашла оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как усматривается из материалов дела, 25.07.2017 Комитетом объявлен открытый аукцион по продаже размера ежегодной арендной платы объектов муниципального нежилого фонда г. Казани.

Лотом N 2 в открытом аукционе было: заключение договора аренды помещений 1 этажа, NN 1-5. 6а, 66. 6в, 6г, 7-31.31 а, 316, 38, 38а, 386, 40, 41,41а, 42-45, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Коммунаров, д. 1/6.

Согласно протокола N 1 рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению от 25.07.2017, аукционная комиссия рассмотрела заявку на участие в аукционе ООО "ДС Менеджмент" и признала аукцион несостоявшимся в связи с поданной заявкой единственным участником аукциона, решив заключить с Обществом договор аренды федерального недвижимого имущества на условиях и по цене, предусмотренных документацией об аукционе

13 сентября 2017 года Комитет передал Обществу для подписания проект договора аренды и акт приема-передачи объекта (помещений) по адресу: г. Казань, ул. Коммунаров, д. 1/6.

Общество подписав договор аренды и представив его 18.09.2017 Комитету, отказалось от подписания акта приема-передачи, потребовав от ответчика освободить или дать согласие на освобождение помещения от находящегося там движимого имущества (столы, ящики, системы вентиляции и т.д.).

26 сентября 2017 года Комитет сообщил Обществу, что во исполнение норм статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135- ФЗ "О защите конкуренции", Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 N 67 и пункта 14.1 документации об аукционе ему надлежало в срок до 14.09.2017 заключить договор аренды нежилых помещений первого этажа площадью 649,9 кв.м в доме N 1/6 по ул. Коммунаров и, учитывая неисполнение условий документации об аукционе, право на заключение договора аренды вышеуказанного помещения утрачено.

12 октября 2017 года общество повторно потребовало от Комитета подписать договор аренды, передать помещения по акту приема-передачи и дать согласие на освобождение помещения от находящегося там движимого имущества, на что последовал отказ письмом от 03.11.2017.

ООО "ДС Менеджмент", полагая, что договор аренды от 13.09.2017 (б/н) совершен в надлежащей форме с согласованием сторонами всех существенных условий, указывая, что муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" уклоняется от передачи ему имущества, являющегося предметом данного договора, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что поскольку Общество отказалось от подписания акта приема-передачи спорного имущества, договор аренды от 13.09.2017 считается незаключенным, в связи с чем муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" письмом от 26.09.2017 правомерно отказало в одностороннем порядке от исполнения данного договора.

Суд кассационной инстанции соглашается с данными выводами судебных инстанций в силу следующего.

Исходя из положений пункта 2 статьи 434, пункта 1 статьи 650, статей 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

При этом для государственной регистрации договора аренды в регистрирующий орган необходимо предоставлять подписанный акт приема-передачи.

Судебными инстанциями из материалов дела установлено, что ООО "ДС Менеджмент" отказалось от подписания актов приема-передачи недвижимого имущества, указывая на то, что данное помещение по адресу: г. Казань, ул. Коммунаров, д. 1/6, не освобождено от имущества в виде столов, ящиков, систем вентиляции и т.д.

Таким образом, между сторонами возник спор ввиду несоответствия, по мнению заявителя, фактического состояния спорного объекта недвижимости его характеристикам, указанным в аукционной документации и договоре аренды.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

При этом в силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в совокупности и взаимосвязи в порядке статьи 71 АПК РФ, руководствуясь положениями части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ, статьи 10, пункта 2 статьи 434, статьи 450.1, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 612, пункта 1 статьи 650, статьи 651, статьи 655 ГК РФ, статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", установив, что во исполнении документации об аукционе Общество в обусловленный срок отказалось от подписания акта приема-передачи недвижимого имущества; заявкой на участие в аукционе, поданной обществом 15.08.2017, подтвержден факт осмотра объекта, технического состояния, ознакомления с технической документацией, проектом договора аренды, другими условиями и претензий к Комитету со стороны общества не предъявлялись; пунктом 4.4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора принять в аренду имущество по акту приема-передачи в соответствии с условиями документации об аукционе; разделом 8 договора аренды определены существенные нарушения условий договора, к ним отнесены в том числе п.4.4.2 (обязанность арендатора принять в аренду имущество по акту приема-передачи), судебные инстанции сделали вывод о незаключенным договора аренды от 13.09.2017, поскольку Общество отказалось от подписания акта приема-передачи спорного имущества, в связи с чем муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" правомерно отказало в одностороннем порядке от исполнения данного договора.

Судебными инстанциями принято во внимание, что арендатор, с одной стороны, не удовлетворенный состоянием объектов аренды, и имеющий правовую возможность воспользоваться способами защиты нарушенного права, определенными гражданским законодательством (пункт 1 статьи 612 ГК РФ), с другой стороны, все же настаивает на исполнении сделки, что недопустимо в соответствии со статьей 10 ГК РФ.

При этом, в данном случае, исходя из положений пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при отсутствии подписанного сторонами акта приема-передачи сданного в аренду недвижимого имущества, невозможна государственная регистрации договора аренды от 13.09.2017.

В случае необоснованного уклонения арендатора от подписания акта приема-передачи в установленный срок, договор на государственную регистрацию не направляется и считается не заключенным, поскольку кроме арендной платы за пользование объектом, арендатор в 10-дневный срок с даты приема арендуемого помещения по акту приема-передачи заключает с эксплуатирующей организацией договор на возмещение эксплуатационных расходов по содержанию арендованного имущества и вывоз ТБО (п.5.3 аукционной документации).

Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных по делу обстоятельств не влечет принятия незаконного судебного решения.

При таких обстоятельствах дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования ООО "ДС Менеджмент" необоснованны и не подлежат удовлетворению.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемого судебного акта, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.01.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2019 по делу N А65-40173/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

М.А. Савкина

Судьи

А.В. Топоров С.В. Мосунов