Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 5 июля 2019 г. N Ф06-49467/19 по делу N А65-33997/2018

г. Казань

05 июля 2019 г.

Дело N А65-33997/2018

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Петрушкина В.А., Фатхутдиновой А.Ф.,

при участии представителей:

общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Коламбия" - Киосовой Э.Р., доверенность от 28.01.2019,

муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" - Трашковой Л.Р., доверенность от 03.07.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Коламбия"

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.02.2019 (судья Шайдуллин Ф.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019

по делу N А65-33997/2018

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Коламбия" (ОГРН 1121690058775, ИНН 1659122387) к муниципальному казенному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) о признании незаконным отказа и об обязании устранить допущенные нарушения, об обязании продлить срок договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Коламбия" (далее - заявитель, общество "ТД "Коламбия") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании незаконным отказа муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - Комитет), выраженного в письме от 05.09.2018 N 11450/КЗИО-ИСХ, в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:170405:18 площадью 24 020 кв.м, расположенного по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Малая Набережная, и об обязании устранить допущенные нарушения путем принятия решения о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 16:50:170405:18 площадью 24 020 кв.м, расположенного по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Малая Набережная, с видом разрешенного использования "лодочная станция", а также продлить на 3 (три) года срок договора аренды земельного участка от 21.08.2015 N 18724 со дня вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.02.2019, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с судебными актами, общество "ТД "Коламбия" обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представитель общества поддержал доводы кассационной жалобы по основаниям, приведенным в ней.

Представитель Исполкома возражает, полагает, что оснований для отмены судебных актов не имеется.

В порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в судебном заседании 04.07.2019 объявлен перерыв до 05.07.2019 до 09 часов 10 минут, о чем размещена информация на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов и установлено судами, постановлением Исполнительного комитета г. Казани от 27.02.2015 N 1416 обществу "ТД "Коламбия" предварительно согласовано место размещения объекта - лодочной станции по ул. Малая Набережная г. Казани площадью 24 020 кв.м, и зарезервирован земельный участок по указанному адресу, утвержден акт выбора земельного участка.

В последующем в названное постановление внесены изменения постановлением Исполкома от 30.04.2015 N 1922. Согласно внесенным изменениям земельный участок по ул. Малая Набережная г. Казани образуется из земельного участка с кадастровым номером 16:50:170405:18, имеющий вид разрешенного использования "для размещения производственной базы", обществу "ТД "Коламбия" необходимо обратиться в Комиссию по землепользованию и застройке при Руководителе Исполнительного комитета г. Казани.

30 июля 2015 года постановлением Исполнительного комитета г. Казани N 2877 обществу "ТД "Коламбия" предоставлен в аренду сроком на три года зарезервированный согласно постановлению Исполнительного комитета г. Казани от 27.02.2015 N 1416 (с учетом внесенных в него изменений постановлением Исполкома от 30.04.2015 N 1922), с учетом кадастрового паспорта земельного участка от 27.05.2015 N 1600/301/15-314253 земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 16:50:170405:18 площадью 24 020 кв.м, для размещения производственной базы, расположенный по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Малая Набережная.

Указанным постановлением обществу "ТД "Коламбия" рекомендовано, в частности, получить в Управлении градостроительных разрешений Исполнительного комитета г. Казани разрешение на строительство.

21 августа 2015 года на основании постановления исполкома от 30.07.2015 N 2877 между Комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка N 18724, согласно которому обществу "ТД "Коламбия" предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:170405:18, площадью 24 020 кв.м, для размещения производственной базы, расположенный по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Малая Набережная, сроком действия до 29.07.2018.

18 октября 2017 года, т.е. спустя более двух лет с момента заключения договора аренды, общество обратилось с заявлением в Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета о согласовании эскизного предложения строительства объекта "Складской комплекс из неотапливаемых складов для обслуживания производственной базы по ул. Малая Набережная".

По результатам рассмотрения заявления о согласовании эскизного предложения строительства объекта Управление архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета письмом от 18.10.2017 отказало в предоставлении муниципальной услуги в рассмотрении и согласовании архитектурно - градостроительного облика объекта, ввиду несоответствия эскизного предложения Градостроительному уставу г. Казани - вид "производственные объекты" не входит в перечень разрешенных видов использования земельного участка и объектов капитального строительства для зоны РЗ (рекреационно - ландшафтная зона).

12 декабря 2017 года общество "ТД "Коламбия" обратилось в Комитет о внесении изменений в пункт 1.1. постановления Исполкома от 30.07.2015 N 2877 и в договор аренды земельного участка от 21.08.2015 в части разрешенного вида использования земельного участка с кадастровым номером 16:50:170405:18 площадью 24 020 кв.м. по ул. Малая Набережная.

Рассмотрев обращение заявителя об изменении разрешенного вида земельного участка, Комитет письмом от 30.01.2018 N 1107/КЗИО-исх. сообщил, что установление данного вида разрешенного использования земельному участку возможно путем обращения в Комиссию по землепользованию и застройке при Руководителе Исполнительного комитета г. Казани для получения разрешения на условно разрешенный вид использования - лодочная станция с учетом результатов публичного слушания в порядке, установленном статьей 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

22 мая 2018 года общество "ТД "Коламбия" обратилось в Комиссию по землепользованию и застройке с письмом о рассмотрении возможности предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования - лодочная станция испрашиваемого земельного участка.

Заявление общества "ТД "Коламбия" получено Комиссией по землепользованию и застройке 22.05.2018, что подтверждается соответствующим штампом, однако оставлено без рассмотрения.

Общество "ТД "Коламбия", не получив на указанное заявление ответа по существу в установленный законодательством срок, бездействие уполномоченного органа в судебном порядке не обжаловало.

Пунктом 2.6. договора аренды земельного участка от 21.08.2015 установлено, что действие настоящего договора прекращается со дня следующего после даты указанной в пункте 2.1., в связи с чем у арендатора возникает обязанность по возврату земельного участка арендодателю по акту приема - передачи.

6 августа 2018 года в связи с прекращением действия договора аренды по причине истечения 29.07.2018 срока аренды, общество "ТД "Коламбия" обратилось к ответчику с заявлением о продлении договора аренды в целях завершения процедуры получения разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка, согласования эскизного проекта, получения разрешения на строительство объекта.

Комитет письмом от 05.09.2018 N 11450/КЗИО-ИСХ отказал обществу в продлении договора аренды в связи с отсутствием на земельном участке с кадастровым номером 16:50:170405:18 объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности обществу, ссылаясь на статьи 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Ссылаясь на то, что Комитет необоснованно отказал в продлении спорного договора аренды, названный отказ противоречит закону и нарушает права и интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в суд с настоящим заявлением о признании отказа, выраженного в письме от 05.09.2018 N 11450/КЗИО-ИСХ незаконным, об обязании Комитета устранить допущенные нарушения путем принятия решения о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 16:50:170405:18 площадью 24 020 кв.м. по ул. Малая Набережная г. Казани с видом разрешенного использования "лодочная станция" и продления на три года срока договора аренды земельного участка от 21.08.2015 N 18724.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что земельный участок, являющийся предметом договора аренды от 21.08.2015 N 18724, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.

В силу с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 2 статьи 201 АПК РФ, статьи 13 ГК РФ, пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом отсутствие одного из указанных условий является основанием к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

Как следует из положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.

В этой связи, а также с учетом положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ положения статьи 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 года (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ), в том числе положения указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Особенности заключения нового договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, установлены пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, приведенной нормой права прямо предусмотрено право заявителя, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, при наличии предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015, и отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Как следует из материалов дела и установлено судами, обращаясь с заявленными требованиями, общество "ТД "Коламбия" просит заключить на новый срок договор аренды в отношении спорного земельного участка, который ранее находился у него в аренде по договору от 21.08.2015 N 18724 и был предоставлен в целях строительства и размещения производственной базы.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно пункту 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

В силу пункта 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Из смысла указанных положений следует, что обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Однако, как установлено судами, доказательств, свидетельствующих о получении обществом "ТД "Коламбия" разрешения на строительство, о выполнении каких-либо строительных работ, о наличии на земельном участке принадлежащего обществу незавершенного строительством объекта недвижимости, в материалы дела не представлено, фактически в течение трех лет строительство на земельном участке не начато. Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно фототаблице, подготовленной по результатам муниципального земельного контроля от 04.07.2018 ведущим специалистом отдела муниципального земельного контроля Дукнатовым В.М., арендуемый земельный участок частично огорожен забором, используется под открытый склад инертных материалов, на участке расположены помещения охраны, металлический гараж, контейнеры, строительная техника.

Поскольку спорный земельный участок, предназначенный для строительства, не использовался в указанных целях в течение трех лет, по истечении указанного срока договор аренды от 21.08.2015 N 18724 прекратил свое действие, заключение нового договора осуществляется на общих основаниях, то есть на торгах, проводимых в форме аукциона, в связи с чем суды пришли к верному выводу об отсутствии совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, для заключения нового договора аренды без проведения торгов в отношении спорного земельного участка, и, как следствие, отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что оспариваемый отказ Комитета в заключении нового договора аренды, на котором отсутствует какое-либо здание, сооружение, принадлежащее на праве собственности заявителю, соответствует положениям Земельного кодекса Российской Федерации и не нарушает права и законные интересы заявителя, в силу чего обоснованно отказали в удовлетворении заявленных требований.

Доводы общества о невозможности освоения арендуемого им земельного участка по независящим от него обстоятельствам, по причине недобросовестного исполнения уполномоченными органами своих обязанностей были предметом исследования и оценки суда апелляционной инстанции, правомерно им отклонены.

Представленными в материалы дела доказательствами, в частности, постановлениями Исполкома от 27.02.2015 N 1416, от 30.04.2015 N 1922 от 30.07.2015 N 2877 подтверждается, что при заключении договора аренды спорного земельного участка общество было уведомлено надлежащим образом о необходимости обращения в Комиссию по землепользованию и застройке при Руководителе Исполнительного комитета г. Казани в целях освоения земельного участка.

Общество, будучи юридическим лицом и хозяйствующим субъектом, осуществляющим предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, должно предвидеть последствия совершения или несовершения действий, и, соответственно, нести риск наступления таких последствий.

Оснований считать, что при указанных обстоятельствах Исполком действовал недобросовестно, не имеется.

Фактические обстоятельства дела судом первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела, и нормам действующего законодательства.

Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных доказательств и установление иных обстоятельств по делу. Однако полномочиями по переоценке доказательств и разрешению вопросов факта суд кассационной инстанции не наделен.

Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ для отмены либо изменения судебного акта, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 01.02.2019 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019 по делу N А65-33997/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Ф.В. Хайруллина

Судьи

В.А. Петрушкин А.Ф. Фатхутдинова