Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 20 августа 2019 г. N Ф06-50135/19 по делу N А57-10373/2018

г. Казань

20 августа 2019 г.

Дело N А57-10373/2018

Резолютивная часть постановления объявлена - 15.08.2019.

Полный текст постановления изготовлен - 20.08.2019.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Карповой В.А., Хайруллиной Ф.В.,

при участии представителей:

жилищно-строительного кооператива "Пять звезд" - Шароватовой Ж.Ф., Сурикова В.Ю., доверенность, Бородихина М.Л., доверенность,

Прокуратуры Саратовской области - Золина И.А., доверенность,

в отсутствие:

иных лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу жилищно-строительного кооператива "Пять звезд", г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.02.2019 (судья Михайлова А.И.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2019 (председательствующий судья Комнатная Ю.А., судьи Кузьмичев С.А., Смирников А.В.)

по делу N А57-10373/2018

по заявлению жилищно-строительного кооператива "Пять звезд" (ОГРН 1146455123693, ИНН 6455062957) об оспаривании ненормативных правовых актов, заинтересованные лица: Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов", Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", Балатская Светлана Вячеславовна, г. Саратов, Саверская Тахмина Абдусаламавна, г. Саратов, Сафронова Светлана Геннадьевна, г. Саратов, Прокуратура Саратовской области, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области,

УСТАНОВИЛ:

жилищно-строительный кооператив "Пять звезд" (далее - ЖСК "Пять звезд", кооператив) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным отказа администрации муниципального образования "Город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова (далее - комитет) от 24.04.2018 N 12.06/8631 в изменении вида разрешенного использования земельного участка, площадью 12 961 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020326:3042, обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка, с "промышленный(е) объект(ы), здания и сооружения хлебной базы" на "многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями" путем заключения договора аренды земельного участка, обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (далее - управление) осуществить кадастровый учет и государственную регистрацию прав в отношении объекта незавершенного строительства, площадью 36 477,8 кв. м, степенью готовности 12%, на основании заявления от 16.03.2018 N 64/217/002/2018-871, 640-1-217/3002/2018-766.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: Комитет по управлению имуществом г. Саратова, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, администрация муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация), Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, Балатская Светлана Вячеславовна, Сафронова Светлана Геннадьевна, Прокуратура Саратовской области, Саверская Тахмина Абдусаламавна.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.02.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2019, в иске отказано.

Кооператив, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Прокуратура в отзыве на кассационную жалобу просит учесть фактические обстоятельства.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

Между администрацией и ОАО "Хлебная база N 44" заключен договор аренды от 03.05.2001 N 1288 земельного участка площадью 150 776 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Пензенская, д. 1, под промышленный(е) объект(ы), здания и сооружения хлебной базы.

Между ОАО "Хлебная база N 44" и ООО "Инновационные ресурсы" заключен договор от 10.01.2007 замены стороны обязательства, согласно которым новым арендатором стало ООО "Инновационные ресурсы".

Соглашением от 10.02.2015 к договору аренды от 03.05.2001 N 1288 земельного участка внесены изменения в части образования, в результате раздела земельного участка площадью 150 776 кв. м с кадастровым номером 64:48:020326:14, земельных участков: площадью 9492 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020326:3040, площадью 131 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020326:3041, площадью 12 961 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020326:3042, площадью 191 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020326:3064, площадью 3480 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020326:3065.

Соглашением от 18.03.2015 к договору аренды от 03.05.2001 N 1288 земельного участка принято решение ООО "Компания МСК" считать арендатором по вышеуказанному договору, ООО "Инновационные ресурсы" исключить из договора аренды.

Между ООО "Компания МСК" и ЖСК "Пять звезд" заключен договор замены стороны обязательстве от 09.04.201, согласно которого ЖСК "Пять звезд" приняло право аренды земельных участков 64:48:020326:3041 и 64:48:020326:3042.

Между ООО "Компания МСК" и ЖСК "Пять звезд" заключено дополнительное соглашение от 22.06.2015 N 1 к договору замены стороны в обязательстве от 09.04.2015.

На земельном участке площадью 12 961 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020326:3042 ЖСК "Пять звезд" осуществляет строительство многоквартирного дома (от 9 этажей и выше) со встроено-пристроенными нежилыми помещениями (жилой дом N 9 по генплану) по адресу: Саратовская область, муниципальное образование "Город Саратов", ул. Пензенская, д. 1 в соответствии с проектной документацией.

08.12.2017 у ЖСК "Пять звезд" истёк срок действия разрешения на строительство дома. Одновременно с окончанием срока действия разрешений на строительство истёк срок действия договора аренды от 03.05.2001 N 1288 земельного участка.

Согласно письму комитета от 16.01.2018 N 14-04/568, арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:48:020326:3042 является ЖСК "Пять звезд".

16.03.2018 ЖСК "Пять звезд обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства.

Уведомлением от 22.03.2018 N 64-0-1-217/3002/2018-766, 64/217/002/2018-871 управление приостановило рассмотрение заявления кооператива, по следующим основаниям: не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, - форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

Основанием для приостановления действий по регистрации прав послужило отсутствие документов, подтверждающих права ЖСК "Пять звезд" на земельный участок с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями".

02.04.2018 ЖСК "Пять звезд" обратился в комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка площадью 12 961 кв. м с кадастровым номером 64:48:020326:3042 с "промышленный(е) объект(ы) здания и сооружения хлебной базы" на "многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями".

Письмом комитета от 24.04.2018 N 12.06/8631 ЖСК "Пять звезд" отказано во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 03.05.2001 N 1288 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Уведомлением от 22.06.2018 N 64-0-1-217/3002/2018-766, 64/217/002/2018- 871 управлением отказано в регистрации права собственности на оспариваемый объект.

Полагая перечисленные отказы незаконными, кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, отказывая в удовлетворении требований, исходили из отсутствия правовых оснований для признания действий ответчиков незаконными. При этом суды исходили из отсутствия у последних оснований для совершения подобных действий ввиду несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы необходимым условием для признания ненормативного правового акта, действий (бездействия) недействительными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов организации в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судами установлено, что в государственный кадастр внесены сведения об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка, что подтверждается выписками из реестра по состоянию на 15.02.2018, и пояснениями комитета.

21.10.2015 управлением изменен вид разрешенного использования земельного участка 64:48:020326:3042 с "Здания и сооружения хлебной базы" на "Многоэтажная жилая застройка: многоквартирные дома (от 9 надземных этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроено-пристроенными", о чем, в соответствии с уведомлениями от 05.11.2015, уведомлены администрация и комитет.

Изменение вида разрешенного использования произведено на основании заявления представителя ЖСК "Пять звезд", поданного 19.08.2015 в кадастровую палату.

В соответствии с подпунктами 7, 11 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основными принципами земельного законодательства в Российской Федерации являются платность использования земли и сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества.

В системной взаимосвязи с положениями пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, это означает, что государство вправе устанавливать особые правила продажи или сдачи в аренду земельных участков определенных видов использования, в том числе и в целях повышения экономической эффективности такой деятельности, что, прежде всего, направлено на поддержание баланса общественных и личных интересов в сфере земельных правоотношений.

Статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.01.2015) урегулированы особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, в силу пункта 2 данной статьи земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных подпунктами 5 и 5.1 пункта 1 статьи 24, в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Целью проведения торгов является привлечение всех заинтересованных лиц (конкурентов) и обеспечение им равных возможностей на приобретение земельного участка, а также получение уполномоченным органом максимальной цены за объект торгов.

Аналогичные требования закона отражены в новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации.

Если предоставление находящегося в федеральной собственности земельного участка в аренду для определенной в договоре цели осуществлено без проведения аукциона, то изменение условий такого договора на аренду для жилищного строительства будет противоречить требованиям закона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

По настоящему делу суды учитывали позицию, отраженную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, определениях Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2016 N 308-ЭС15-19389, от 19.08.2015 N 18-КГ15-117.

Ссылка заявителя на факт выдачи администрацией разрешения на строительство, наличие объекта незавершенного строительства, решение администрации об изменении территориальной зоны земельного участка, в данном случае не может служить основанием для удовлетворения требований ЖСК "Пять звезд", поскольку земельный участок заявителю так иным лицам, под строительство в установленном законом порядке не предоставлялся.

Судами данное обстоятельство установлено и кассатором не оспаривается.

Несоблюдение публичной процедуры предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности, для жилищного строительства влечет недействительность последующих действий по распоряжению и использованию данного участка.

Выводы судов не противоречат подходам, изложенным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.04.2018 N 309-КГ17-20985.

Самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда земельный участок предоставляемого в аренду для определенного вида использования (Обзор практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением разрешенного использования земельного участка, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).

Исходный земельный участок предоставлялся в аренду обществу для целей, не связанных со строительством.

Ссылка кассатора на то, что судами не дана оценка социальной значимости внесения изменений в договор аренды земельного участка, в также невозможность его использования с иным видом разрешенного использования, не могут служить основанием к отмене принятых судебных актов, так как не влияют на правомерный вывод судов о допущенных нарушениях земельного законодательства.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.02.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2019 по делу N А57-10373/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

В.А. Карпова Ф.В. Хайруллина