Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 сентября 2019 г. N Ф06-45533/19 по делу N А57-27046/2017

г. Казань

06 сентября 2019 г.

Дело N А57-27046/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Смоленского И.Н.,

судей Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р.,

при участии представителей:

ответчика (общество с ограниченной ответственностью "Пикасса") - Сеночкина Ю.В. по доверенности от 10.11.2015,

третьего лица (Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области) - Афанасьевой В.П. по доверенности от 09.01.2019,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, - извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Управления по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, общества с ограниченной ответственностью "Пикасса"

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018

по делу N А57-27046/2017

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Верго-С" к индивидуальному предпринимателю Вербичу Дмитрию Анатольевичу, обществу с ограниченной ответственностью "Пикасса", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения N 108 площадью 312,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, д. 27, от 24.12.2015, заключенного между Вербичем Д.А. и ООО "Пикасса", и применении последствий недействительности сделки; о признании недействительными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по государственной регистрации права собственности ООО "Пикасса" на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Саратовская область, г. Саратов, пр. Кирова, д. 27; о признании отсутствующим права собственности Вербича Д.А. на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Саратовская область, г. Саратов, пр. Кирова, д. 27; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности ООО "Пикасса" на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Саратовская область, г. Саратов, пр. Кирова, д. 27,

третьи лица: открытое акционерное общество "Полиграфист", Бахотский Виктор Евгеньевич, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", общество с ограниченной ответственностью "Промторг N 27", Министерство культуры Саратовской области, Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, общество с ограниченной ответственностью "Алькор и Ко",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Верго-С" (далее - истец, ООО "Верго-С") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Вербич Дмитрию Анатольевичу, обществу с ограниченной ответственностью "Пикасса", Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения N 108 площадью 312,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, д. 27, от 24.12.2015, заключенного между Вербичем Д.А. и ООО "Пикасса", и применении последствий недействительности сделки; о признании недействительными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по государственной регистрации права собственности ООО "Пикасса" на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Саратовская область, г. Саратов, пр. Кирова, д. 27; о признании отсутствующим права собственности Вербича Д.А. на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Саратовская область, г. Саратов, пр. Кирова, д. 27; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о государственной регистрации права собственности ООО "Пикасса" на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Саратовская область, г. Саратов, пр. Кирова, д. 27.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "Полиграфист", Бахотский Виктор Евгеньевич, Комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования "Город Саратов", ООО "Промторг N 27", Министерство культуры Саратовской области, Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области, Общество с ограниченной ответственностью "Алькор и Ко".

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018, договор купли-продажи нежилого помещения N 108 площадью 312,5 кв.м и действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области по государственной регистрации права собственности ООО "Пикасса" на указанное нежилое помещение признаны недействительными; право собственности Вербича Д.А. на нежилое помещение площадью 312,5 кв.м. признано отсутствующим. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Управление по охране объектов культурного наследия Правительства Саратовской области и ООО "Пикасса" обратились с кассационными жалобами, в которых просят решение и постановление отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Кассационные жалобы мотивированы неправильным применением судами норм материального права, несоответствием выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявители утверждают, что истцом избран неверный способ защиты нарушенного права; спорные объекты недвижимости являются законными, соответствующими проектной и разрешительной документации.

На основании определения Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2019 произведена замена судьи Королёвой Н.Н. на судью Нагимуллина И.Р., на основании определения Арбитражного суда Поволжского округа от 28.08.2019 произведена замена судьи Галиуллина Э.Р. на судью Королёву Н.Н.. Вследствие замены судей в установленном законом порядке, рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании 27.08.2019 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции в составе председательствующего судьи Смоленского И.Н., судей Королёвой Н.Н., Нагимуллина И.Р. объявил перерыв до 10 часов 30 минут 03.09.2019. После окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия находит их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу "Верго-С" на праве собственности принадлежат нежилые помещения, расположенные на 1 этаже в 2-этажной части здания, литера АА1, по адресу: город Саратов, пр. Кирова, 27, о чем 11.11.2003 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Указанное здание является объектом культурного наследия регионального значения: типография товарищества "Печатня Яковлева". Обществу "Верго-С" выдано охранное обязательство.

На основании постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" от 27.11.2009 N 1471 между администрацией муниципального образования "Город Саратов" и обществом "Полиграфист" заключен договор аренды земельного участка от 09.12.2009 N А-09-231Ю-6, по условиям которого обществу "Полиграфист" в аренду сроком 49 лет предоставлен земельный участок площадью 1 466 кв.м. с кадастровым номером 64:48:060211:88, расположенный по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского, д. 12, для размещения административных и офисных зданий.

Обществом "Полиграфист" 12.02.2010 получено разрешение N RU 64304000-24 на строительство автостоянки торгового комплекса "Манеж".

Бахотским В.Е. и обществом "Полиграфист" 11.12.2009 заключен договор о совместной деятельности и дополнительное соглашение к нему, по условиям которого участники договора обязались путем объединения имущества, денежных средств и усилий совместно действовать для достижения общих строительных целей: строительство дополнительного корпуса ТК "Манеж"; обязанности заказчика, застройщика и инвестора строительства дополнительного корпуса ТК "Манеж" возложены на Бахотского В.Е.

На вышеуказанном земельном участке обществом "Полиграфист" и Бахотским В.Е. построены дополнительный корпус, литера Д, паркинг, литера С, являющиеся пристройками к зданию, расположенному по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, 27.

На основании договора купли-продажи от 24.12.2015 за Вербич Д.А. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 108 площадью 312,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, д. 27, о чем 29.12.2015 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации.

Согласно справке о технических характеристиках объекта государственного унитарного предприятия "Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости" от 13.01.2017 нежилое помещение N 108 с кадастровым номером 64:48:000000:45055 расположено в нежилом здании с кадастровым номером 64:48:060211:973, границы данных помещений расположены на земельных участках с кадастровыми номерами 64:48:060211:581, 64:48:06211:88, 64:48:06211:116.

Из ситуационного плана, являющегося приложением к справке, следует, что контур нежилого помещения N 108, принадлежащего на праве собственности Вербич Д.А., находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 64:48:06211:88.

Помещение N 108, приобретенное Вербичем Д.А., расположено в самовольно возведенном здании дополнительного корпуса Литер Д, паркинг Литер С, расположенных на земельном участке по адресу: г. Саратов, ул.им. Дзержинского, д. 12, с кадастровым номером 64:48:060211:88.

Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Саратова от 08.04.2011 по делу N 2-111/2011 объекты недвижимости со 2 по 6 этаж, литера С, и литера Д признаны самовольной постройкой, суд обязал ответчиков осуществить снос указанных объектов недвижимости, а также запретил их строительство.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2013 по делу N А57-14434/2010 суд обязал общество "Полиграфист" и Бахотского В.Е. за свой счет снести объекты незавершенного строительства (семь и более этажей) - дополнительный корпус ТК (литера Д) и паркинг (литера С), возводимые ответчиками на земельном участке по указанному адресу, предоставленном в аренду обществу "Полиграфист".

Поскольку названные судебные акты не исполнены, решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2018, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2018 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 23.11.2018, на общество "Полиграфист" и Бахотского В.Е. вновь возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда за свой счет снести указанную самовольную постройку.

Обращаясь в суд с указанными требованиями по настоящему делу, общество указало, что регистрация права собственности Вербича Д.А. на нежилое помещение N 108 препятствует сносу самовольно возведенного здания, а следовательно, право собственности Вербича Д.А. нарушает права и законные интересы ООО "Верго-С".

Принимая обжалуемые судебные акты, суды руководствовались положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и, учитывая, что объекты недвижимости, в которых находится спорное помещение N 108 площадью 312,5 кв.м., являются самовольными постройками, исходили из того, что данное помещение не могло выступать объектом гражданского оборота.

При разрешении спора судами приняты во внимание вступившие в законную силу и неисполненные судебные акты арбитражного суда по делам N А57-14434/2010, NА57-5003/2015 и суда общей юрисдикции по делу N 2-111/2011, которыми объекты незавершенного строительства (дополнительный корпус, литера Д и паркинг, литера С) признаны самовольными постройками и подлежащими сносу.

Между тем судами не учтено следующее.

В рамках дела N А57-5003/2015 ООО "Верго-С" заявлены исковые требования о понуждении ОАО "Полиграфист", Бахотского В.Е. в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда за свой счет снести самовольную постройку: дополнительный корпус Литер Д, паркинг Литер С, расположенные на земельном участке по адресу: г. Саратов, ул. им. Дзержинского, д. 12, с кадастровым номером 64:48:060211:88, предоставленном в аренду ОАО "Полиграфист"; о признании самовольной постройкой Антресоль над двухэтажной частью здания Литер АА1, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, 27, и понуждении ООО "Промторг N 27" в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда за свой счет снести данную самовольную постройку.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.06.2016 исковые требования ООО "Верго-С" к ООО "Промторг N 27" в части признания самовольной постройкой Антресоль над двухэтажной частью здания Литер АА1 (нежилые помещения 3 этажа площадью 1 440 кв. м и нежилые антресоли площадью 893 кв.м.) и его сносе выделены в отдельное производство с присвоением номера дела А57-16295/2016.

Решением Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-16295/2016, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении выделенных требований отказано.

При рассмотрении указанного дела, судами установлено, что в 2006 году Министерством культуры Саратовской области согласована научно-проектная документация - эскизный проект приспособления нежилых помещений под магазин непродовольственных товаров объекта культурного наследия регионального значения Типографии товарищества "Печатня С.П. Яковлева" 1880-е г.г., расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, 27, выданы соответствующие разрешения на проведение работ и по окончании реконструкции составлены акты приема работ.

На указанном объекте культурного наследия на основании проектной документации проведены работы по приспособлению данного объекта к современному использованию. Работы были проведены в период времени с 2007-2009 г.г., в соответствии с проектной документацией, согласованной Министерством культуры Саратовской области, заказчиками научно-проектной документации выступили ООО "Верго-С", ООО "Промторг N 27", Бахотский В.Е.

В соответствии с проектной документацией предусмотрено устройство мансардного этажа на фасадной части, выходящей на пр. Кирова по литеру А1 и А2 по дворовой части литер А2 и А3, устройство трехэтажного здания.

Указанная научно-проектная документация содержит архитектурно-планировочные решения, в том числе, по фасадной части, выходящей на пр. Кирова, по литеру А1 и А2 между осями "Е-К" устройство мансардного этажа.

Представителями Комитета по охране культурного наследия Саратовской области с участием ООО "Промторг N 27" 03.08.2009 был составлен акт N 80 технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории. Указанным актом установлено, что в пользование ООО "Промторг N27" по охранно-арендному договору передаются нежилые помещения второго этажа и мансарды (Литер А1А2А8) общей площадью 1 953,3 кв.м., а также нежилое помещение мансарды N 107 общей площадью 2 067,6 кв.м.

Право собственности ООО "Промторг N 27" в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на нежилое помещение мансарды N 107 общей площадью 2 067,6 кв.м. зарегистрировано 17.09.2008.

Нежилое помещение мансарды N 107 общей площадью 2 067,6 кв.м. было увеличено до 3 773 кв.м. в результате возведения антресольного этажа и проведенных работ по перепланировке помещения.

По результатам проведенной в рамках дела N А57-16295/16 строительно-технической экспертизы, экспертом установлено, что реконструкция здания, расположенного по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, 27, с образованием мансарды с антресолью площадью 3 773 кв.м. не нарушает строительно-технических регламентов, санитарных норм и правил; фундаменты, наружные и внутренние стены, крыша и кровля, каменные и армокаменные конструкции, внутренний водопровод и канализация, электротехнические устройства находятся в исправном состоянии. Также реконструкция соответствует проектной, разрешительной документации, и не превышает разрешенных параметров строительства: этажности, строительного объема, площади реконструкции.

Кроме того, экспертом установлено наложение объекта культурного наследия на земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:060211:581 (находящийся под зданием по пр. Кирова, 27) и 64:48:060211:88 (находящийся под монолитными железобетонными конструкциями здания по ул. Дзержинского, 12), а именно, часть мансардного этажа с антресолью по пр. Кирова, 27 на часть монолитной железобетонной конструкции здания по ул. Дзержинского, 12.

Установив, что мансарда с антресолью является частью единого здания по адресу: г. Саратов, пр. Кирова, 27, а следовательно, частью объекта культурного наследия и входит в его границы территории в соответствии с документацией: "Проект границ территории объекта культурного наследия" от 2014 г., согласованной с Министерством культуры Саратовской области, суды пришли к выводу, что снос указанных объектов в силу требований Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры)" невозможен. Кроме того, суды установили, что снос указанных объектов невозможен без причинения вреда жизни, здоровью третьих лиц, либо причинения существенного вреда зданию N27 по пр. Кирова г. Саратова, зданию N29 по пр. Кирова г. Саратова, зданию N14 по ул. Дзержинского г. Саратова; спорная реконструкция не нарушает права и законные интересы ООО "Верго-С".

Таким образом, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А57-16295/2016 установлена не только законность реконструкции помещения N 107, но и невозможность его сноса.

Суды необоснованно не приняли во внимание преюдициальное значение указанных обстоятельств для рассмотрения настоящего дела.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривается, что спорное помещение N 108 находится в пределах границ помещения N 107 (расположено на первом этаже под помещением N 107) и было образовано по одному и тому же проекту и разрешениям в рамках единой реконструкции объекта культурного наследия - эскизный проект приспособления нежилых помещений под магазин непродовольственных товаров объекта культурного наследия регионального значения Типографии товарищества "Печатня С.П. Яковлева".

Оспаривая наличие права собственности Вербича Д.А. на помещение N 108, истец ссылается на факт признания объектов недвижимости Литера Д и С самовольными постройками и подлежащими сносу на основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2018 по делу N А57-5003/2015.

Между тем определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2019 решение Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2018, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2018 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.11.2018, по делу N А57-5003/2015 отменены ввиду того, что судами не установлена возможность сноса спорных объектов с учетом произведенной реконструкции без причинения вреда объекту культурного наследия; судебные акты не содержат выводов о несоблюдении ответчиками режима использования земель и градостроительных регламентов в границах зоны охраны объекта культурного наследия при строительстве. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Таким образом, в настоящее время факт самовольности спорных объектов недвижимости и необходимость их сноса не установлены.

Кроме того, судами не учтено следующее.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

При этом в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения", а также в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018 разъяснено, что иск о признании права отсутствующим может быть удовлетворен судом в том случае, если он заявлен владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН на недвижимое имущество и сделок с ним.

По смыслу указанных разъяснений удовлетворение требований лица, не владеющего спорным имуществом, не способно повлечь реальное восстановление его прав, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании права отсутствующим.

Таким образом, при избрании способа защиты путем признания права отсутствующим запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна нарушать права истца, то есть истец должен обладать аналогичным с ответчиком правом в отношении объекта имущественных прав, поскольку в противном случае признание права ответчика отсутствующим не восстановит нарушенные права истца.

При этом иск о признании права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим законодательством.

Поскольку право собственности на спорное помещение за истцом не зарегистрировано, общество "Верго-С" в рамках настоящего дела не вправе было предъявлять требования по заявленному основанию, поскольку удовлетворение таких требований не способно повлечь восстановление его прав.

Согласно статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В отсутствие фактического владения истцом спорным объектом недвижимости надлежащим способом защиты его права (сохранение объекта культурного наследия, в котором находятся принадлежащие ему на праве собственности нежилые помещения) является негаторный иск - требование о сносе самовольной постройки (статья 304 ГК РФ), что и было им сделано в рамках дел N А57-14434/2010, N А57-5003/2015.

Поскольку обществом "Верго-С" избран ненадлежащий способ защиты права, оснований для удовлетворения заявленных требований у судебных инстанций не имелось.

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Поволжского округа в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным удовлетворить кассационные жалобы, отменить обжалуемые судебные акты, и не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Распределение судебных расходов по уплате государственной пошлины осуществляется в порядке статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2018 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2018 по делу N А57-27046/2017 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Верго-С" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Пикасса" 3 000 рублей расходов по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы.

Арбитражному суду Саратовской области выдать исполнительный лист в соответствии с настоящим постановлением.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

И.Н. Смоленский

Судьи

Н.Н. Королёва И.Р. Нагимуллин