Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10 сентября 2019 г. N Ф06-51153/19 по делу N А12-32718/2018

г. Казань

10 сентября 2019 г.

Дело N А12-32718/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 05 сентября 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Карповой В.А.,

судей Муравьева С.Ю., Петрушкина В.А.,

в отсутствие:

истца - извещен надлежащим образом,

ответчиков - извещены надлежащим образом,

третьего лица - извещено надлежащим образом,,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.04.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019

по делу N А12-32718/2018

по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (ИНН 3444168900, ОГРН 1093444002684) к индивидуальному предпринимателю Кусмарцевой Оксане Александровне (ИНН 344302322710, ОГРНИП 309344307900030), обществу с ограниченной ответственностью "Волгоградстройхолдинг" (ИНН 3444139850, ОГРН 1063444064661), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований - общества с ограниченной ответственностью "Профит МикроФинанс" (ИНН 3455000440, ОГРН 1133455000546) о взыскании задолженности по договору аренды от 01.07.2005 N 324 за пользование земельным участком,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее - ТУ Росимущества в Волгоградской области) обратилось к индивидуальному предпринимателю Кусмарцевой Оксане Александровне (далее - ИП Кусмарцева О.А.) с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.07.2005 N 324 за период с 11.12.2017 по 15.05.2018 в размере 547 579 руб. 94 коп., неустойку за период с 11.01.2018 по 15.05.2018 в размере 43 062 руб. 22 коп.

Кроме того, ТУ Росимущества в Волгоградской области обратилось к обществу с ограниченной ответственностью "Волгоградстройхолдинг" (далее - ООО "Волгоградстройхолдинг") с требованиями о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.07.2005 N 324 за период с 08.04.2016 по 18.02.2018 в размере 577 197 руб. 62 коп., неустойку за период с 11.05.2016 по 18.02.2018 в размере 196 630 руб. 15 коп.

Определением суда от 17.12.2018 объединены в одно производство дела N А12-32718/2018 и N А12-32719/2018, присвоен единый номер А12-32718/2018.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.04.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019, исковые требования удовлетворены частично. С ИП Кусмарцевой О.А. в пользу ТУ Росимущества в Волгоградской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 01.07.2005 N 324 за период с 11.12.2017 по 15.05.2018 в размере 52 619 руб. 67 коп., неустойку за период с 11.01.2018 по 15.05.2018 в размере 3988 руб. 58 коп., а всего 56 608 руб. 25 коп.

С ООО "Волгоградстройхолдинг" в пользу ТУ Росимущества в Волгоградской области взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 01.07.2005 N 324 за период с 08.04.2016 по 18.02.2018 в размере 428 930 руб. 32 коп., неустойку за период с 11.05.2016 по 18.02.2018 в размере 181 900 руб. 44 коп., а всего 610 830 руб. 76 коп. В остальной части заявленных требований отказано.

С ИП Кусмарцевой О.А. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 1420 руб.

С ООО "Волгоградстройхолдинг" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 585 руб.

С ТУ Росимущества в Волгоградской области в пользу ИП Кусмарцевой О.А. взысканы расходы по поведению судебной экспертизы в размере 18 535 руб. 25 коп.

С ТУ Росимущества в Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Технический Аудит и Управление недвижимостью" взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 947 руб. 87 коп.

С ООО "Волгоградстройхолдинг" в пользу общества с ограниченной ответственностью Группа компаний "Технический Аудит и Управление недвижимостью" взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 3552 руб. 13 коп.

В кассационной жалобе ТУ Росимущества в Волгоградской области просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ТУ Росимущества в Волгоградской области (Арендодатель), и ОАО "Юговостокэлектросетьстрой" (Арендатор) был заключен договор от 01.07.2005 N 324 о предоставлении в аренду земельного участка, площадью 23 731,0 кв. м, находящегося в собственности Российской Федерации из земель поселений, с кадастровым номером 34:34:070070:0004, под производственную базу.

Срок действия договора аренды установлен с 15.03.2005 по 14.03.2054. Согласно акту приема-передачи земельный участок был передан 01.07.2005.

Согласно пункту 3.2. договора арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа текущего месяца.

Согласно пункту 3.3. договора размер ежегодной арендной платы изменяется Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующими нормативными и иными актами.

В 2015 году произошла смена собственников объектов, находящихся на указанном земельном участке.

Впоследствии часть из них, с кадастровыми номерами 34:34:070070:53, 34:34:070070:51, 34:34:070070:85, 34:34:070070:47, 34:34:070070:42, 34:34:070070:41, 34:34:070070:48, общей площадью 4391,8 кв. м с 11.12.2017 стали принадлежать ИП Кусмарцевой О.А. на праве собственности.

Здание с кадастровым номером 34:34:070070:59, площадью 1116,8 кв. м, с 08.04.2016 принадлежит на праве собственности ООО "Волгоградстройхолдинг".

По данным истца задолженность по арендной плате у ИП Кусмарцевой О.А. составила за период с 11.12.2017 по 15.05.2018 в размере 547 579 руб. 94 коп., неустойка за период с 11.01.2018 по 15.05.2018 в размере 43 062 руб. 22 коп.

Задолженность у ООО "Волгоградстройхолдинг" за период с 08.04.2016 по 18.02.2018 составила 577 197 руб. 62 коп., неустойка за период с 11.05.2016 по 18.02.2018 составила 196 630 руб. 15 коп.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 13 постановления Пленума высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", указано, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии со статьей 35 ЗК РФ, в случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Соглашения всех собственников зданий, помещений об определении порядка пользования арендуемым ими неделимым земельным, либо решения суда об определения порядка пользования земельным участком материалы дела не содержат.

Поскольку на данном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие разным лицам, и порядок пользования земельным участком соглашением собственников не определен (абзац 2 пункт 1 статьи 35 ЗК РФ), на ответчика возложена обязанность по внесению арендной платы за часть земельного участка соразмерно площади принадлежащих ему объектов недвижимости.

Возможность заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям ГК РФ.

При этом, как следует из пунктов 19 и 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 10 статьи 39.20 ЗК РФ размер долей в праве общей собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктами 2 - 4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них, принадлежащим правообладателям здания, сооружения или помещений в них.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", при рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Таким образом, размер доли в пользовании земельным участком соразмерен доли в праве на здание, которая пропорциональна площади нежилых помещений в этом здании, принадлежащих предпринимателю.

Изменение доли площади земельного участка у одного из арендаторов, неизменно повлечет необоснованное изменение арендной платы у других арендаторов, что нарушит их права.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, между сторонами возник спор по определению части площади, необходимой для использования под объектом недвижимости, а также по расчету арендной платы, т.к. ее необходимо производить с учетом постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

В силу пункта 6 вышеуказанного Постановления, ежегодный размер арендной платы за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящих Правил, определяется как частное, полученное в результате деления рыночной стоимости права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка и определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, на общий срок договора аренды земельного участка.

В связи с чем, при определении ежегодного размера арендной платы, необходимо определить рыночную стоимость права аренды, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка.

Судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью Группа компаний "Технический Аудит и Управление недвижимостью", экспертам Круглову Михаилу Викторовичу и Гриценко Борису Степановичу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: Какова величина рыночной стоимости права аренды за земельный участок с кадастровым номером 34:34:070070:0004, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Медвежьегорская, 3, рассчитанной за весь срок аренды земельного участка за период с 15.03.2005 по 14.03.2054? Какова площадь земельного участка, необходимая для использования под спорными объектами недвижимости, принадлежащими ИП Кусмарцевой О.А., находящихся на земельном участке с кадастровым номером 34:34:070070:0004?

Согласно заключению эксперта, площадь земельного участка, необходимая для использования под спорными объектами недвижимости, принадлежащими ИП Кусмарцевой О.А., составляет 14 761 кв. м.

Рыночная стоимость права аренды на земельный участок, с кадастровым номером 34634:070070:0004, площадью 23 731 кв. м, рассчитанная за весь срок аренды с 15.03.20005 по 14.03.2054 составляет 8 021 000 руб.

С учетом экспертного заключения, судом первой инстанции произведен перерасчет задолженности по арендной плате.

При этом судом учтено, что у ИП Кусмарцевой О.А., задолженность рассчитывается за весь период с 11.12.2017 по 15.05.2018, в соответствии с пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Задолженность за период с 11.12.2017 по 15.05.2018 составила 52 619 руб. 67 коп.

У ООО "Волгоградстройхолдинг" за период с 08.04.2016 до 11.08.2017 (до вступления в силу изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582) расчет арендной платы произведен истцом верно, судом проверен, лицами участвующими в деле не оспаривается.

За период с 12.08.2017 по 18.02.2018 судом также произведен перерасчет арендной платы в соответствии с пунктом 6 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Задолженность за период с 08.04.2016 по 18.02.2018 составила 428 930 руб. 32 коп.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что заявленное истцом требование о взыскании задолженности по договору, является правомерным и подлежит удовлетворению в части.

Доводы жалобы, что произведенный истцом расчёт является верным, судом отклоняются, поскольку судом первой инстанции правильно и в соответствии с нормами закона был произведен перерасчет задолженности по арендной плате и размера неустойки.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции находит выводы судов первой и апелляционной инстанций законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, подлежат отклонению, поскольку были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций, фактически направлены на переоценку установленных судами предыдущих инстанций обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, не влияют на законность принятых судебных актов.

Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки.

Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены решения и постановления не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11.04.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2019 по делу N А12-32718/2018 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Карпова

Судьи

С.Ю. Муравьев В.А. Петрушкин