Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17 октября 2019 г. N Ф06-52345/19 по делу N А57-2353/2019

г. Казань

17 октября 2019 г.

Дело N А57-2353/2019

Резолютивная часть постановления объявлена - 15.10.2019.

Полный текст постановления изготовлен - 17.10.2019.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Муравьева С.Ю.,

судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А.,

при участии представителей:

истца - открытого акционерного общества "Балашовская хлебная база" - Дорофеева А.В., доверенность,

в отсутствие:

лиц, участвующих в деле - извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области, г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.05.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2019

по делу N А57-2353/2019

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Балашовская хлебная база" (ОГРН 1026401585264), г. Балашов, к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (ОГРН 1106454003028), г. Саратов, об обязании заключить договор купли-продажи, третье лицо: Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, г. Москва,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Балашовская хлебная база" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Саратовской области (далее - теруправление), третье лицо Федеральное агентство по управлению государственным имущество (далее - агентство) об обязании заключить договор купли-продажи от 14.11.2018 N 175-ПР, находящегося в федеральной собственности земельного участка с кадастровым номером 64:41:410938:0026, по адресу: г. Балашов, ул. Спортивная, д. 26, общей площадью 233 534 кв. м на особых условиях, продать вышеназванный земельный участок по цене 1 196 978,52 руб., что составляет 2,5% от его кадастровой стоимости.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 07.05.2019, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2019, требования удовлетворены.

Теруправление, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В возражении общество просит в удовлетворении жалобы отказать, полагая судебные акты правильными.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании Государственного Акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования N САР-40г-001409 АООТ "Балашовская хлебная база" в соответствии с постановление администрации города Балашова Саратовской области от 19.04.1995 N 222/5 в бессрочное (постоянное) пользование предоставлено 32,9869 гектаров земель для осуществления производственной деятельности.

Решением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 23.11.1994 N 2200 утвержден План приватизации Государственного предприятия Балашовской хлебной базы N 43.

По результатам приватизации ОАО "Балашовская хлебная база" является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Спортивная, д. 26, нежилое одноэтажное здание кадастровый номер 64:40:000000:3699, площадь 142,5 кв. м, рабочая башня зерносушилки N 2, производительность 15 т/час, площадь застройки 133 кв. м, кадастровый номер 64:40:00000:3719, нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3703, площадь 4157,9 кв. м, нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3725, площадь 4112,6 кв. м, нежилое здание кадастровый номер 64:41:410938:159, площадь 300,4 кв. м, здание топочное с зерносушильным агрегатом А1-ДСП-50 кадастровый номер 64:40:00000:3713, площадь 44,4 кв. м, здание механической мастерской кадастровый номер 64:40:00000:3701, площадь 306,1 кв. м, нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3734, площадь 4111,6 кв. м, нежилое одноэтажное здание кадастровый номер 64:41:410938:163, площадь 1075,6 кв. м, нежилое двухэтажное здание кадастровый номер 64:41:410938:152, площадь 438,6 кв. м, силосный корпус мехлинии N 3 левый, емкость 7350 т, площадь застройки 694,9 кв. м кадастровый номер 64:40:00000:3702, рабочая башня элеватора N 2 кадастровый номер 64:40:00000:3714, площадь 136,6 кв. м, здание гаража для мотовоза кадастровый номер 64:40:00000:3862, площадь 171,4 кв. м, здание производственной лаборатории кадастровый номер 64:40:00000:3860, площадь 888,1 кв. 0-м, нежилое одноэтажное здание кадастровый номер 64:40:00000:3705, площадь 816,4 кв. м, нежилое здание кадастровый номер 64:41:410938:161, площадь 46,4 кв. м, нежилое двухэтажное здание кадастровый номер 64:40:00000:3694, площадь 665,3 кв. м, нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3723, площадь 4067,6 кв. м, нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3712, площадь 2055,5 кв. м, рабочая башня зерносушилки N 1, объем 4475 куб.м, площадь застройки 136,5 кв. м кадастровый номер 64:40:00000:3709, рабочая башня зерносушилки N 1, производительность 15 т/час, площадь застройки 113,6 кв. м кадастровый номер 64:40:00000:3720, силосный корпус мехлинии N 1 левый, емкость 7350 т, площадь застройки 693,7 кв. м кадастровый номер 64:40:00000:3710, силосный корпус мехлинии N 1 правый кадастровый номер 64:40:00000:3732, площадь 691,9 кв. м, нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3698, площадь 4106,1 кв. м, нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3721, площадь 4135,1 кв. м, нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3711, площадь 4144,4 кв.м, силосный корпус мехлинии N 2 правый, емкость 7350 т, площадь застройки 689,6 кв. м кадастровый номер 64:40:00000:3724, силосный корпус мехлинии N 2 левый, емкость 7350 т, площадь застройки 692,7 кв. м кадастровый номер 64:40:00000:3707, силосный корпус мехлинии N 3 правый, емкость 7 350 т, площадь застройки 693,5 кв.м кадастровый номер 64:40:00000:3708, здание гаража для грузовых автомобилей кадастровый номер 64:40:00000:3700, площадь 443,5 кв.м, нежилое одноэтажное здание с подвалом кадастровый номер 64:40:00000:3715, площадь 4108,3 кв. м, нежилое одноэтажное здание кадастровый номер 64:41:410938:160, площадь 196 кв.м, подземная галерея зерносушилки А1-ДСП-50 кадастровый номер 64:40:00000:3731, рабочая башня элеватора N 3, объем 4467 куб.м, площадь застройки 136,3 кв.м кадастровый номер 64:40:00000:3861.

На основании Распоряжения теруправления от 20.04.2004 N 308-р прекращено право постоянного (бессрочного) пользования общества на земельный участок с кадастровым номером 64:41:410938:0002, расположенный: Саратовская область, г. Балашов, ул. Спортивная, д. 26, общей площадью 329 869 кв. м, с разрешенным использованием для осуществления производственной деятельности (п. 1 распоряжения), определено предоставить в аренду сроком на 20 лет земельный участок из земель поселений, с кадастровым номером 64:41:410938:0002, с разрешенным использованием для осуществления производственной деятельности, находящийся по адресу: Саратовская область, г. Балашов, ул. Спортивная, д. 26, общей площадью 329 869 кв. м (п. 2 распоряжения).

Между теруправлением и обществом заключен договор аренды земельного участка от 20.04.2004 N 198 сроком на 20 лет.

Приложение N 2 к договору содержит перечень недвижимого имущества, расположенного на данном земельном участке.

Договор прошел в установленном законом порядке государственную регистрацию, свидетельством о государственной регистрации права от 13.08.2004 серия 64 АА N 812483.

В соответствии с пунктом 1 распоряжения терупралвения от 18.08.2006 "О разделе земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с кадастровым номером 64:41:410938:0010" по результатам межевания утвержден раздел земельного участка на восемь участков, в том числе участок, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу общей площадью 233 534 кв. м.

Между теруправлением и обществом заключено дополнительное соглашение от 11.10.2006 к договору аренды от 20.04.2004 N 198, согласно пункту 2 которого стороны пришли к соглашению, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:41:410938:0026, находящийся по адресу: г. Балашов, ул. Спортивная, д. 26, общей площадью 233 534 кв.м с разрешенным использованием для осуществления производственной деятельности.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.07.2017 по делу N А57-4522/2017 признан незаконным отказ теруправления выраженного в письме от 21.12.2016 N 02-7143, в предоставлении в собственность без проведения торгов обществу земельного участка площадью 233 534 кв. м с кадастровым номером 64:41:410938:26, расположенного по адресу: г. Балашов, ул. Спортивная, д. 26. Суд обязал теруправление в месячный срок направить обществу проект договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка

14.11.2018 теруправление направило обществу проект договора находящегося в федеральной собственности земельного участка.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора в редакции теруправления цена участка составляет 47 879 140,68 руб., что составляет 100% кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка.

По мнению общества, указав цену земельного участка, эквивалентную 100% кадастровой стоимости, терупралвение нарушило статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - закон N 137), поскольку общество вправе приобрести земельный участок в собственность по льготной цене, составляющей 2,5% от его кадастровой стоимости.

Общество подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий по пункту 2.1 договора, указав при этом, что цена участка составляет 1 196 978,52 руб., что составляет 2,5% от кадастровой стоимости (от 47 879 140,68 руб.).

Письмом теруправление от 13.12.2018 N 02-6300 обществу отказано в подписании протокола разногласий к спорному договору, со ссылкой на отсутствие документов, подтверждающих возможность применения норм закона N 137.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные требования, исходили из установленного факта наличия у общества права на выкуп земельного участка по льготной цене.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Пунктом 2 данной статьи установлено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Исключительное право на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

В соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 2.2 статьи 3 закона N 137-ФЗ предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

С 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 закона N 137, в случаях, если в период со дня вступления в силу закона в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

Согласно пункту 1 статьи 2 закона N 137 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ему на праве собственности, и разногласия, возникшие при заключении договора, подлежат урегулированию в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 64:41:410938:0026, на котором расположены принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости. Право собственности на указанные объекты недвижимости перешло к нему по результатам приватизации, согласно Плану приватизации государственного предприятия Балашовской хлебной базы N 43, утвержденным решением Комиссии по управлению имуществом Саратовской области от 23.11.1994 N 2200.

Согласно позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 01.10.2009 N 1129-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Арбитражного суда Липецкой области о проверке конституционности пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-Федерального закона" любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях - независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Согласно позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 N 310-КГ14-5503 по делу N А35-10888/2013, исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 закона N 137 приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена недвижимость, на льготных условиях, предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Общество относится к субъектам, названным в пункте 2.2 статьи 3 закона N 137, для которых законодатель сохранил возможность приобретения с 01.07.2012 земельных участков по цене, установленной по правилам и в порядке, предусмотренным пунктом 1 статьи 2 закона N 137.

Из материалов дела усматривается, что теруправлением на основании решения суда в адрес общества ранее направлен проект договора купли-продажи земельного участка площадью 233 534 кв. м с кадастровым номером 64:41:410938:26, расположенного по адресу: г. Балашов, ул. Спортивная, д. 26. Проект договора подписан обществом с протоколом разногласий относительно цены участка, однако, теруправление письмом N 02-6300 отказало в подписании протокола разногласий к спорному договору.

Таким образом, между сторонами возник спор относительно цены спорного земельного участка.

Дав оценку имеющимся в материалах дела доказательствам в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, суды двух инстанций признали требования общества обоснованными и правомерно урегулировали вышеназванные разногласия сторон, обязав теруправление заключить договор купли-продажи земельного участка по цене, исходя из 2,5% от кадастровой стоимости.

В кассационной жалобе кассатор приводит доводы, которым судами двух инстанций дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 07.05.2019 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2019 по делу N А57-2353/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

С.Ю. Муравьев

Судьи

Р.В. Ананьев В.А. Петрушкин